Par David Fisk
La Loi sur la responsabilité en matière de construction résidentielle du Texas (RCLA) – Chapitre 27 du Texas Property Code – s’applique aux réclamations dans lesquelles il y a des dommages physiques à des biens résidentiels – une résidence, un bien immobilier ou une amélioration – résultant d’un défaut de construction. En vertu de la LCLR, un vice de construction est défini comme une question concernant la conception, la construction ou la réparation d’une nouvelle résidence ou une question concernant la modification, la réparation ou l’ajout d’une résidence existante dans laquelle une personne a une réclamation contre un entrepreneur. L’entrepreneur est défini comme le constructeur d’une nouvelle résidence ou toute personne contractant avec un propriétaire pour la construction, la modification ou l’ajout d’une résidence existante ou pour la réparation d’une résidence nouvelle ou existante. Si un assureur subrogé omet de fournir à l’entrepreneur un avis écrit et la possibilité d’inspecter et de proposer de réparer avant d’effectuer des réparations, l’entrepreneur n’est pas responsable du coût des réparations. Cependant, la LCLR ne s’applique pas à une réclamation pour dommages à des biens / biens personnels.
Au moins 60 jours avant qu’un propriétaire intente une poursuite contre un entrepreneur pour récupérer les dommages résultant d’un défaut de construction, le propriétaire doit notifier la réclamation à l’entrepreneur par courrier recommandé, accusé de réception demandé, à la dernière adresse connue de l’entrepreneur, en précisant de manière raisonnable les défauts de construction qui font l’objet de la plainte. Une fois que l’entrepreneur a reçu l’avis écrit, il dispose de 35 jours pour inspecter la propriété et peut faire une offre écrite de règlement dans les 45 jours suivant la réception de l’avis écrit. L’offre peut comprendre soit un accord de l’entrepreneur pour réparer le défaut, soit une réparation partielle ou totale du défaut par un entrepreneur indépendant aux frais de l’entrepreneur ou à un taux réduit pour le demandeur. Des délais supplémentaires sont en place selon que l’offre de règlement est acceptée ou rejetée.
Dans un avis récent rendu par la Cour d’appel de Houston (14e), certains souscripteurs de Lloyds, Londres, ont poursuivi un constructeur au nom de son assuré / du propriétaire après qu’une défaillance de la plomberie dans une salle de bain à l’étage ait causé d’importants dégâts d’eau à la maison, à la fois à la structure elle-même et aux articles ménagers, aux vêtements et aux effets personnels. Vision 20/20, Ltd. v. Cameron Builders, Inc., 14-15-01011-CV, 2017 WL 2656524 (Tex. App.- Houston le 20 juin 2017, pas d’animal de compagnie. h.). Comme indiqué dans l’avis du tribunal, l’expert engagé par Lloyds a indiqué que le dégât d’eau était le résultat de la défaillance d’une conduite d’alimentation en eau mal acheminée et installée. La panne s’est produite en décembre 2011, et le constructeur a eu des conversations avec le propriétaire au sujet des dégâts d’eau en décembre 2011 et en janvier 2012. Après avoir terminé tous les efforts d’assainissement et de réparation de la maison, Lloyds a envoyé une lettre de demande de règlement au constructeur pour le coût de la réparation de la maison et pour la valeur des biens personnels endommagés. Le constructeur a refusé la réclamation, de sorte que Lloyds a intenté une action en justice auprès du propriétaire ou au nom de celui-ci.
Le constructeur a déposé une réclamation de tiers contre le plombier qui a installé la ligne d’alimentation et une requête en jugement sommaire affirmant, entre autres, que les dispositions de la LCLR interdisaient les réclamations à son encontre. Comme je m’y attendais, puisque Lloyds n’a pas fourni au constructeur l’avis écrit requis et la possibilité d’inspecter et de proposer de réparer avant d’effectuer des réparations, le tribunal de première instance a accordé un jugement sommaire sur les demandes de dommages-intérêts à la structure, mais a refusé un jugement sommaire sur les demandes liées aux biens personnels. Le propriétaire / Lloyds n’a pas adapté ses réclamations liées à des biens personnels (je suppose que cette partie de l’affaire a été réglée) et a fait appel du jugement sommaire.
Le principal argument en appel était que la définition de » défaut de construction » utilisée dans la LCLR ne comprend pas les dommages causés à la maison par la ligne d’alimentation défaillante au-delà de la réparation de la ligne d’alimentation elle-même. La définition de défaut de construction de la LCLR stipule que le terme « peut inclure tout dommage physique à la résidence, à tout accessoire ou aux biens immobiliers sur lesquels la résidence et l’accessoire sont fixés à proximité causés par un défaut de construction. »L’argument se concentrait sur le mot « peut » dans cette partie de la définition, affirmant que le Texas le législateur entendait que l’inclusion des dommages corporels soit discrétionnaire, en fonction des circonstances particulières d’un cas.
La cour d’appel a rejeté cet argument en appliquant des règles d’interprétation légale et en concluant que le législateur avait l’intention d’élargir la définition du défaut de construction en fournissant la liste incluant les dommages matériels. Selon la cour, interpréter la LCLR de manière à exclure les dommages matériels causés à une résidence par un vice de construction serait contraire à l’objet même de la loi.
L’autre argument en appel était que le constructeur devait démontrer qu’il avait subi un préjudice en raison de l’absence d’avis préalable à la réparation et qu’il n’avait pas démontré de préjudice. Sans vraiment entrer dans le fond de cet argument ni aborder les premières conversations que le propriétaire a eues avec le constructeur au sujet des dégâts des eaux en décembre 2011 et janvier 2012, la cour d’appel a déclaré:
did n’a pas reçu l’avis requis et n’a pas eu l’occasion d’inspecter la résidence et de faire une offre pour résoudre le problème…. concède qu’il n’a pas fourni l’avis requis. Sans la possibilité d’inspecter et d’enquêter sur la nature et la cause du défaut ainsi que sur la nature et l’étendue des réparations nécessaires, a été lésée pour déterminer si elle pouvait être responsable des dommages et s’il fallait offrir de réparer les dommages ou faire une offre monétaire de règlement comme le permet la LCLR.
En conséquence, la cour d’appel a confirmé le jugement sommaire du tribunal de première instance.
Un assureur subrogé avec une réclamation contre un entrepreneur découlant d’un défaut de construction résidentielle (un terme qui est largement défini par la loi et les tribunaux du Texas) doit se conformer à l’avis écrit et à la possibilité d’inspecter et de proposer de réparer les exigences de la RCLA avant toute réparation. Sinon, l’entrepreneur ne sera pas responsable du coût des réparations.
