Por David Fisk

La Ley de Responsabilidad de Construcción Residencial de Texas (RCLA) – Capítulo 27 del Código de Propiedad de Texas – se aplica a reclamaciones en las que hay daños físicos a la propiedad residencial (una residencia, propiedad real o una mejora) que surgen de un defecto de construcción. En virtud de la LCRAAC, un defecto de construcción se define como un asunto relativo al diseño, la construcción o la reparación de una nueva residencia o un asunto relativo a la alteración, reparación o adición a una residencia existente en la que una persona tiene una reclamación contra un contratista. Contratista se define como un constructor de una nueva residencia o cualquier persona que contrate con un propietario para la construcción, alteración o adición de una residencia existente o para la reparación de una residencia nueva o existente. Si una aseguradora subrogada no le proporciona al contratista un aviso por escrito y la oportunidad de inspeccionar y ofrecer reparaciones antes de realizar reparaciones, el contratista no es responsable del costo de ninguna reparación. Sin embargo, la RCLA no se aplica a una reclamación por daños a bienes o bienes personales.

Al menos 60 días antes de que un propietario presente una demanda contra un contratista para recuperar los daños que surjan de un defecto de construcción, el propietario debe notificar la reclamación al contratista por correo certificado, con acuse de recibo, en la última dirección conocida del contratista, especificando en detalle razonable los defectos de construcción que son objeto de la queja. Después de que el contratista reciba la notificación por escrito, tiene 35 días para inspeccionar la propiedad y puede hacer una oferta de acuerdo por escrito dentro de los 45 días posteriores a la recepción de la notificación por escrito. La oferta puede incluir un acuerdo del contratista para reparar el defecto o para que un contratista independiente repare el defecto parcial o totalmente a expensas del contratista o a una tarifa reducida para el reclamante. Existen plazos adicionales en función de si se acepta o rechaza la oferta de conciliación.

En una opinión reciente emitida por el Tribunal de Apelaciones de Houston (14), Ciertos Aseguradores de Lloyds, Londres, demandaron a un constructor en nombre de su asegurado/propietario de la casa después de que una falla de plomería en un baño de arriba causara daños significativos por agua en la casa, tanto a la estructura en sí como a los artículos domésticos, ropa y efectos personales. Visión 20/20, Ltd. v. Cameron Builders, Inc., 14-15-01011-CV, 2017 WL 2656524 (Tex. App.- Houston, 20 de junio de 2017, sin mascotas. h.). Como se detalla en la opinión de la corte, el experto contratado por Lloyds informó que los daños causados por el agua fueron el resultado de la falla de una línea de suministro de agua que fue mal enrutada e instalada. La falla se produjo en diciembre de 2011, y el constructor tuvo conversaciones con el propietario sobre los daños causados por el agua en diciembre de 2011 y enero de 2012. Después de completar todos los esfuerzos de reparación y reparación en la casa, Lloyds envió una carta de demanda de acuerdo al constructor por el costo de la reparación de la casa y por el valor de los bienes personales dañados. El constructor negó el reclamo, por lo que Lloyds presentó una demanda a nombre del propietario de la vivienda.

El constructor presentó una reclamación de terceros contra el fontanero que instaló la línea de suministro y una moción de juicio sumario afirmando, entre otras cosas, que las disposiciones de la RCLA prohibían las reclamaciones en su contra. Como era de esperar, ya que Lloyds no le proporcionó al constructor la notificación por escrito requerida y la oportunidad de inspeccionar y ofrecer reparaciones antes de realizar reparaciones, el tribunal de primera instancia otorgó un juicio sumario sobre las reclamaciones por daños a la estructura, pero negó un juicio sumario sobre las reclamaciones relacionadas con la propiedad personal. El propietario/Lloyds no se adaptó a sus reclamaciones relacionadas con la propiedad personal (supongo que esta parte del caso se resolvió) y apeló el juicio sumario.

El argumento principal en la apelación fue que la definición de» defecto de construcción » utilizada en la RCLA no incluye ningún daño a la vivienda causado por la falla de la línea de suministro que no pueda ser reparada por la propia línea de suministro. La definición de defecto de construcción de la RCLA establece que el término » puede incluir cualquier daño físico a la residencia, cualquier accesorio o los bienes inmuebles en los que la residencia y el accesorio están colocados directamente causados por un defecto de construcción. El argumento se centró en la palabra «puede» en esta parte de la definición, afirmando que la intención de la legislatura de Texas era que la inclusión de daños físicos fuera discrecional, dependiendo de las circunstancias particulares de un caso.

El tribunal de apelaciones rechazó este argumento aplicando normas de construcción estatutaria y concluyendo que la legislatura tenía la intención de ampliar la definición de defecto de construcción proporcionando la lista que incluía el daño físico. Según la corte, interpretar la Ley de rehabilitación de viviendas de manera que excluya los daños materiales a una residencia causados directamente por un defecto de construcción sería contrario al propósito mismo de la ley.

El otro argumento en apelación era que el constructor tenía que demostrar que estaba perjudicado por la falta de aviso previo a la reparación y que el constructor no había demostrado ningún prejuicio. Sin entrar realmente en los méritos de este argumento o abordar las conversaciones iniciales que el propietario tuvo con el constructor sobre los daños causados por el agua en diciembre de 2011 y enero de 2012, el tribunal de apelaciones declaró:

not no recibió el aviso requerido y no se le brindó la oportunidad de inspeccionar la residencia y hacer una oferta para solucionar el problema …. admite que no proporcionó la notificación requerida. Sin la oportunidad de inspeccionar e investigar la naturaleza y la causa del defecto y la naturaleza y el alcance de las reparaciones necesarias, se vio perjudicada al determinar si podría ser responsable de los daños y si ofrecería reparar los daños o hacer una oferta monetaria de acuerdo con lo permitido por la LCRAAC.

En consecuencia, el tribunal de apelaciones confirmó la sentencia sumaria del tribunal de primera instancia.

Una aseguradora subrogada con un reclamo contra un contratista que surja de un defecto de construcción residencial (un término que está ampliamente definido por la ley y los tribunales de Texas) debe cumplir con el aviso por escrito y la oportunidad de inspeccionar y ofrecer reparación de los requisitos de la RCLA antes de realizar cualquier reparación. De lo contrario, el contratista no será responsable del costo de ninguna reparación.