Por David Fisk
O Texas Construção Residencial Lei de Responsabilidade (RCLA) – Capítulo 27 do Texas Código de Propriedade – aplicam-se às ações em que há danos físicos ao imóvel residencial – uma residência, propriedade real, ou uma melhoria, decorrentes de um defeito de construção. Nos termos da RCLA, um defeito de construção é definido como uma questão relativa à concepção, construção ou reparação de uma nova residência ou uma questão relativa à alteração, reparação ou adição de uma residência existente em que uma pessoa tem um pedido contra um contratante. O contratante é definido como um construtor de uma nova residência ou qualquer pessoa que contrate um proprietário para a construção, alteração ou aditamento de uma residência existente ou para a reparação de uma residência nova ou existente. Se uma seguradora sub-rogada não fornecer ao CONTRATANTE com aviso escrito e oportunidade de inspecionar e oferecer a reparação antes de realizar reparos, o CONTRATANTE não é responsável pelo custo de quaisquer reparos. No entanto, a RCLA não se aplica a um pedido de dano a Bens/Bens pessoais.pelo menos 60 dias antes de um proprietário intentar uma ação contra um contratante para recuperar danos resultantes de um defeito de construção, o proprietário deve notificar o pedido ao CONTRATANTE por correio certificado, recibo de devolução solicitado, no último endereço conhecido do CONTRATANTE, especificando em detalhes razoáveis os defeitos de construção que são objeto da queixa. Depois de receber o aviso escrito, o contratante tem 35 dias para inspecionar o imóvel e pode fazer uma oferta de acordo por escrito no prazo de 45 dias após a recepção do aviso escrito. A oferta pode incluir quer um Acordo do CONTRATANTE para reparar o defeito ou para ter o defeito reparado por um contratante independente parcial ou totalmente a expensas do Contratante ou a uma taxa reduzida para o requerente. Existem prazos adicionais em vigor, consoante a oferta de liquidação seja aceite ou rejeitada.num parecer recente emitido pelo Tribunal de Apelações de Houston (14. º), alguns subscritores da Lloyds, London processaram um construtor em nome do seu segurado / proprietário após uma falha na canalização numa casa de banho do andar de cima causou danos significativos à água em casa, tanto à própria estrutura como aos bens domésticos, vestuário e objectos pessoais. Vision 20/20, Ltd. v. Cameron Builders, Inc., 14-15-01011-CV, 2017 WL 2656524 (Tex. Aplicacao.- Houston, 20 de junho de 2017, Nenhum animal de estimação. h.). Tal como especificado no parecer do tribunal, o perito contratado pela Lloyds informou que os danos causados pela água foram o resultado da falha de uma linha de abastecimento de água que foi mal encaminhada e instalada. O fracasso ocorreu em dezembro de 2011, e o construtor conversou com o proprietário sobre os danos causados pela água em dezembro de 2011 e janeiro de 2012. Após a conclusão de todos os esforços de remediação e reparação no lar, Lloyds enviou uma carta de demanda de acordo para o construtor para o custo de reparação da casa e para o valor da propriedade pessoal danificada. O construtor negou a queixa, por isso o Lloyds processou o proprietário ou em nome dele.o construtor apresentou uma reclamação de terceiros contra o canalizador que instalou a linha de abastecimento e uma moção de julgamento sumário afirmando, entre outras coisas, que as disposições da RCLA impediam as reivindicações contra ela. Como eu esperaria, uma vez que Lloyds não conseguiu fornecer ao construtor com a notificação por escrito necessária e oportunidade de inspecionar e oferecer a reparação antes de realizar reparos, o Tribunal de julgamento concedeu julgamento sumário sobre os pedidos de danos à estrutura, mas negou julgamento sumário sobre as reivindicações relacionadas com propriedade pessoal. O proprietário / Lloyds não se adaptou às suas reivindicações relativas a bens pessoais (presumo que esta parte do caso tenha sido resolvida) e recorreu da sentença sumária.
O argumento principal no recurso era que a definição de” defeito de construção”, tal como utilizada na RCLA, não inclui quaisquer danos ao domicílio causados pela falha da linha de abastecimento para além da reparação da própria linha de abastecimento. A definição RCLA de defeito de construção afirma que o termo “pode incluir qualquer dano físico à residência, qualquer elemento acessório, ou a propriedade real em que a residência e o acessório são afixados proximamente por um defeito de construção.”O argumento focou na palavra “pode” nesta parte da definição, afirmando que o Texas o legislador pretendia que a inclusão de danos físicos fosse discricionária, dependendo das circunstâncias particulares de um caso.o Tribunal de recurso rejeitou este argumento aplicando regras de construção estatutária e concluindo que o legislador pretendia alargar a definição de defeito de construção, fornecendo a lista incluindo danos físicos. Segundo o Tribunal de Justiça, interpretar a RCLA para excluir os danos físicos de uma residência próximos de um defeito de construção seria contrário ao próprio objectivo do estatuto.o outro argumento sobre o recurso era que o construtor precisava de demonstrar que era prejudicado pela falta de pré-aviso de reparação e que o construtor não demonstrava qualquer prejuízo. Sem realmente entrar no mérito deste argumento ou abordar as conversas iniciais que o proprietário teve com o construtor sobre os danos causados pela água em dezembro de 2011 e janeiro de 2012, o Tribunal de Apelações declarou:
… não recebeu o aviso necessário e não foi dada a oportunidade de inspecionar a residência e fazer uma oferta para corrigir o problema … admite que não forneceu a notificação necessária. Sem a oportunidade de examinar e investigar a natureza e a causa do defeito e a natureza e a extensão dos reparos necessários, foi prejudicado em determinar se ele pode ser responsabilizada pelos danos e se oferecer para reparar os danos ou fazer uma oferta monetária de liquidação, conforme permitido pelo RCLA.por conseguinte, o Tribunal de recurso confirmou o acórdão sumário do Tribunal de Justiça.uma seguradora sub-rogada com um pedido contra um contratante decorrente de um defeito de construção residencial (um termo que é amplamente definido por lei e tribunais do Texas) precisa cumprir com o aviso escrito e oportunidade de inspecionar e oferecer para reparar os requisitos da RCLA antes de quaisquer reparos são realizados. Caso contrário, o CONTRATANTE não será responsável pelo custo de quaisquer reparos.
