David Fisk
Il Texas Edilizia Residenziale Legge sulla Responsabilità (RCLA) – Capitolo 27 del Texas Codice della Proprietà – si applica ai sinistri in cui vi è un danno fisico residenziale, di proprietà, residenza, immobiliare, o un miglioramento, derivanti da un difetto di costruzione. Ai sensi dell’RCLA, un difetto di costruzione è definito come una questione riguardante la progettazione, la costruzione o la riparazione di una nuova residenza o una questione riguardante l’alterazione o la riparazione o l’aggiunta di una residenza esistente in cui una persona ha un reclamo contro un appaltatore. Appaltatore è definito come un costruttore di una nuova residenza o qualsiasi persona contraente con un proprietario di abitazione per la costruzione di, una modifica di, o aggiunta a una residenza esistente o per la riparazione di una residenza nuova o esistente. Se un assicuratore surrogato non riesce a fornire il contraente con comunicazione scritta e la possibilità di ispezionare e offrire per riparare prima di eseguire le riparazioni, il contraente non è responsabile per il costo di eventuali riparazioni. Tuttavia, l’RCLA non si applica a un reclamo per danni a beni/proprietà personali.
Almeno 60 giorni prima che un proprietario di abitazione intenta una causa contro un imprenditore per recuperare i danni derivanti da un difetto di costruzione, il proprietario della casa deve fornire comunicazione del reclamo al contraente per posta certificata, ricevuta di ritorno richiesto, presso l’ultimo indirizzo noto del contraente, specificando in modo ragionevole dettaglio i difetti di costruzione che sono Dopo che il contraente riceve la comunicazione scritta, ha 35 giorni per ispezionare la proprietà e può fare un’offerta scritta di insediamento entro 45 giorni dal ricevimento della comunicazione scritta. L’offerta può includere un accordo da parte del contraente per riparare il difetto o per far riparare il difetto da un contraente indipendente parzialmente o totalmente a spese del contraente o ad un tasso ridotto per il richiedente. Ci sono ulteriori scadenze in atto a seconda che l’offerta di insediamento è accettata o respinta.
In un recente parere emesso dalla Corte d’appello di Houston (14th), alcuni sottoscrittori di Lloyds, Londra hanno citato in giudizio un costruttore in nome del suo assicurato/proprietario della casa dopo che un guasto idraulico in un bagno al piano superiore ha causato danni significativi all’acqua a casa, sia alla struttura stessa che ai beni per la casa, Visione 20/20, Ltd. per maggiori informazioni:
Il costruttore ha presentato un reclamo di terze parti contro l’idraulico che ha installato la linea di alimentazione e una mozione per giudizio sommario affermando, tra le altre cose, che le disposizioni del RCLA impedivano i reclami contro di esso. Come mi aspetterei, dal momento che Lloyds non è riuscito a fornire il costruttore con la richiesta di comunicazione scritta e la possibilità di ispezionare e offrire per riparare prima di eseguire le riparazioni, il tribunale ha concesso giudizio sommario sulle richieste di danni alla struttura, ma ha negato giudizio sommario sulle richieste relative alla proprietà personale. Il proprietario della casa / Lloyds non adatto alle sue affermazioni relative alla proprietà personale (presumo che questa parte del caso sia stata risolta) e ha impugnato il giudizio sommario.
L’argomento principale in appello era che la definizione di “difetto di costruzione” utilizzata nel RCLA non include alcun danno alla casa causato dalla linea di alimentazione guasta oltre la riparazione della linea di alimentazione stessa. La definizione RCLA di difetto di costruzione afferma che il termine ” può includere qualsiasi danno fisico alla residenza, qualsiasi pertinenza, o la proprietà reale su cui la residenza e pertinenza sono apposti proximately causato da un difetto di costruzione.”L’argomento si è concentrato sulla parola “maggio” in questa parte della definizione, affermando che il Texas il legislatore ha inteso l’inclusione di danni fisici per essere discrezionale, a seconda delle particolari circostanze di un caso.
La corte d’appello ha respinto questo argomento applicando le regole di costruzione statutaria e concludendo che il legislatore intendeva ampliare la definizione di difetto di costruzione fornendo l’elenco compreso il danno fisico. Secondo la corte, interpretare la RCLA per escludere danni fisici ad una residenza proximately causati da un difetto di costruzione sarebbe contrario allo scopo stesso dello statuto.
L’altro argomento in appello era che il costruttore doveva dimostrare di essere pregiudicato dalla mancanza di un avviso di pre-riparazione e che il costruttore non aveva dimostrato alcun pregiudizio. Senza entrare davvero nel merito di questo argomento o affrontare le conversazioni iniziali che il proprietario della casa ha avuto con il costruttore sui danni causati dall’acqua nel dicembre 2011 e nel gennaio 2012, la corte d’appello ha dichiarato:
… non ha ricevuto l’avviso richiesto e non è stata fornita l’opportunità di ispezionare la residenza e fare un’offerta per risolvere il problema …. ammette che non ha fornito l’avviso richiesto. Senza la possibilità di ispezionare e indagare la natura e la causa del difetto e la natura e l’entità delle riparazioni necessarie, è stato pregiudicato nel determinare se potrebbe essere responsabile per i danni e se offrire per riparare i danni o fare un’offerta monetaria di liquidazione come consentito ai sensi del RCLA.
Di conseguenza, la corte d’appello ha affermato la sentenza sommaria del tribunale.
Un assicuratore surrogato con un reclamo contro un appaltatore derivante da un difetto di costruzione residenziale (un termine che è ampiamente definito dallo statuto e dai tribunali del Texas) deve rispettare la comunicazione scritta e l’opportunità di ispezionare e offrire i requisiti di riparazione dell’RCLA prima che vengano eseguite eventuali riparazioni. In caso contrario, il contraente non sarà responsabile per il costo di eventuali riparazioni.
