Av David Fisk
Texas Residential Construction Liability Act (RCLA) – Kapittel 27 I Texas Property Code – gjelder for krav der det er fysisk skade på boligeiendom – en bolig, fast eiendom, eller en forbedring – som følge av en konstruksjonsfeil. Under RCLA er en konstruksjonsfeil definert som et spørsmål om utforming, bygging eller reparasjon av en ny bolig eller et spørsmål om endring av eller reparasjon eller tillegg til en eksisterende bolig der en person har krav mot en entreprenør. Entreprenør er definert som en byggherre av en ny bolig eller en person kontrahering med et hus for bygging av, en endring av, eller tillegg til en eksisterende bolig eller for reparasjon av en ny eller eksisterende bolig. Hvis en inngikk assurandør unnlater å gi entreprenøren skriftlig varsel og mulighet til å inspisere og tilby å reparere før du utfører reparasjoner, er entreprenøren ikke ansvarlig for kostnadene ved eventuelle reparasjoner. RCLA gjelder imidlertid ikke for krav om skade på varer / personlig eiendom.
Minst 60 dager før et hus filer søksmål mot en entreprenør for å gjenopprette skader som følge av en konstruksjonsfeil, hus må gi melding om kravet til entreprenøren av rekommandert post, returkvittering forespurt, på entreprenørens siste kjente adresse, spesifiserer i rimelig detalj konstruksjonsfeil som er gjenstand for klagen. Etter at entreprenøren mottar skriftlig varsel, har den 35 dager til å inspisere eiendommen og kan gi et skriftlig tilbud om oppgjør innen 45 dager etter mottak av skriftlig varsel. Tilbudet kan omfatte enten en avtale fra entreprenøren om å reparere feilen eller å få feilen reparert av en uavhengig entreprenør delvis eller helt på leverandørens bekostning eller til redusert pris til saksøker. Det er flere frister på plass avhengig av om oppgjørstilbudet er akseptert eller avvist.I en nylig uttalelse utstedt Av Houston (14th) Court Of Appeals, saksøkte Visse Underwriters På Lloyds, London en byggmester i navnet på sin forsikrede/huseieren etter at en rørleggerfeil i et ovenpå bad forårsaket betydelig vannskade i hjemmet, både til selve strukturen og til husholdningsvarer, klær og personlige effekter. Visjon 20/20, Ltd. V. Cameron Builders, Inc., 14-15-01011-CV, 2017 WL 2656524 (Tex. Program.- Houston 20. juni 2017, ingen kjæledyr. t.). Som beskrevet i domstolens mening, sa eksperten ansatt Av Lloyds at vannskaden var et resultat av feilen i en vannforsyningslinje som var feil rutet og installert. Feilen skjedde i desember 2011, og byggherren hadde samtaler med huseieren om vannskaden i desember 2011 og januar 2012. Etter fullføring av alle utbedring og reparasjon innsats på hjem, Lloyds sendte et forlik etterspørsel brev til byggmester for kostnadene ved å reparere hjemmet og for verdien av skadet løsøre. Byggherren nektet kravet, Så Lloyds arkivert dress med eller i navnet på hus.
byggeren innlevert en tredjeparts krav mot rørlegger som installerte forsyningslinjen og en bevegelse for sammendrag dom hevde blant annet at BESTEMMELSENE I RCLA sperret krav mot det. Som jeg forventer, Siden Lloyds ikke klarte å gi byggmester med den nødvendige skriftlig varsel og mulighet til å inspisere og tilby å reparere før du utfører reparasjoner, rettssaken retten innvilget sammendrag dom på krav om erstatning til strukturen, men nektet oppsummering dom på krav knyttet til løsøre. Hus / Lloyds ikke-egnet sine krav knyttet til løsøre (jeg antar denne delen av saken ble avgjort) og anket sammendraget dommen.det primære argumentet ved klage var at definisjonen av «byggefeil» som brukt i RCLA ikke inkluderer skader på hjemmet forårsaket av den mislykkede forsyningslinjen utover reparasjon av forsyningslinjen selv. RCLA definisjon av byggefeil sier at begrepet » kan omfatte fysisk skade på boligen, noen appurtenance, eller fast eiendom som bolig og appurtenance er festet proximately forårsaket av en konstruksjonsfeil. Argumentet fokuserte på ordet » kan » i denne delen av definisjonen, og hevdet At Texas lovgiveren hadde til hensikt at inkludering av fysiske skader skulle være skjønnsmessig, avhengig av de spesielle omstendighetene i en sak.
lagmannsretten avviste dette argumentet ved å anvende regler for lovbestemt konstruksjon og konkluderte med at lovgiver ment å forstørre definisjonen av byggefeil ved å gi listen inkludert fysisk skade. Ifølge retten, construing RCLA å utelukke fysisk skade på en bolig proximately forårsaket av en konstruksjonsfeil ville være i strid med selve formålet med vedtekten.
det andre argumentet ved anke var at byggeren måtte vise at det var forutinntatt av mangelen på forhåndsopprettelsesvarsel og at byggeren ikke klarte å demonstrere noen fordommer. Uten å virkelig komme inn i fordelene ved dette argumentet eller adressere de første samtalene huseieren hadde med byggherren om vannskader i desember 2011 og januar 2012, uttalte lagmannsretten:
… fikk ikke den nødvendige varsel og ble ikke gitt en mulighet til å inspisere bolig og gjøre et tilbud om å løse problemet …. innrømmer det ikke gi den nødvendige varsel. Uten mulighet til å inspisere og undersøke arten og årsaken til feilen og arten og omfanget av nødvendige reparasjoner, ble det skadet å avgjøre om det kunne være ansvarlig for skadene og om å tilby å reparere skadene eller gi et pengetilbud om oppgjør som tillatt i HENHOLD TIL RCLA.
følgelig, court of appeals bekreftet rettssaken domstolens oppsummering dom.en subrogated assurandør med et krav mot en entreprenør som følge av en boligbygging defekt (et begrep som er bredt definert av lov og Texas domstoler) må overholde skriftlig varsel og mulighet til å inspisere og tilby å reparere KRAVENE I RCLA før eventuelle reparasjoner utføres. Ellers vil entreprenøren ikke være ansvarlig for kostnadene ved eventuelle reparasjoner.
