Von David Fisk
Das Texas Residential Construction Liability Act (RCLA) – Kapitel 27 des Texas Property Code – gilt für Ansprüche, bei denen Wohneigentum – ein Wohnsitz, eine Immobilie oder eine Verbesserung – aufgrund eines Baumängels physisch beschädigt wird. Nach dem RCLA ist ein Konstruktionsmangel definiert als eine Angelegenheit in Bezug auf die Planung, den Bau oder die Reparatur eines neuen Wohnsitzes oder eine Angelegenheit in Bezug auf die Änderung oder Reparatur oder Ergänzung eines bestehenden Wohnsitzes, in dem eine Person einen Anspruch gegen einen Auftragnehmer hat. Auftragnehmer ist definiert als Bauherr eines neuen Wohnsitzes oder als Person, die mit einem Hausbesitzer einen Vertrag über den Bau, die Änderung oder die Ergänzung eines bestehenden Wohnsitzes oder die Reparatur eines neuen oder bestehenden Wohnsitzes abschließt. Wenn ein Ersatzversicherer dem Auftragnehmer vor der Durchführung von Reparaturen keine schriftliche Mitteilung und Gelegenheit zur Inspektion und zum Reparaturangebot gibt, haftet der Auftragnehmer nicht für die Kosten für Reparaturen. Der RCLA gilt jedoch nicht für einen Anspruch auf Beschädigung von Waren / persönlichem Eigentum.
Mindestens 60 Tage, bevor ein Hausbesitzer einen Auftragnehmer verklagt, um Schäden aus einem Konstruktionsfehler zu erstatten, muss der Hausbesitzer den Anspruch dem Auftragnehmer per Einschreiben, Rückschein angefordert, an der letzten bekannten Adresse des Auftragnehmers mitteilen und die Konstruktionsfehler, die Gegenstand der Beschwerde sind, in angemessener Weise angeben. Nachdem der Auftragnehmer die schriftliche Mitteilung erhalten hat, hat er 35 Tage Zeit, um die Immobilie zu besichtigen, und kann innerhalb von 45 Tagen nach Erhalt der schriftlichen Mitteilung ein schriftliches Vergleichsangebot abgeben. Das Angebot kann entweder eine Vereinbarung des Auftragnehmers zur Nachbesserung des Mangels oder zur teilweisen oder vollständigen Nachbesserung des Mangels durch einen unabhängigen Auftragnehmer auf Kosten des Auftragnehmers oder zu einem für den Antragsteller ermäßigten Satz umfassen. Es gibt zusätzliche Fristen, je nachdem, ob das Vergleichsangebot angenommen oder abgelehnt wird.In einer kürzlich vom Houston (14.) Court of Appeals veröffentlichten Stellungnahme verklagten bestimmte Underwriter von Lloyds, London, einen Bauunternehmer im Namen seines Versicherten / des Hausbesitzers, nachdem ein Sanitärfehler in einem Badezimmer im Obergeschoss erhebliche Wasserschäden verursacht hatte zu Hause, sowohl an der Struktur selbst als auch an Haushaltswaren, Kleidung und persönlichen Gegenständen. Vision 20/20, Ltd. v. Cameron Builders, Inc., 14-15-01011-Lebenslauf, 2017 WL 2656524 (Tex. App.-Houston Juni 20, 2017, kein Haustier. h.). Wie in der Stellungnahme des Gerichts dargelegt, berichtete der von Lloyds beauftragte Sachverständige, dass der Wasserschaden auf den Ausfall einer unsachgemäß verlegten und installierten Wasserversorgungsleitung zurückzuführen sei. Der Ausfall ereignete sich im Dezember 2011, und der Bauherr hatte Gespräche mit dem Hausbesitzer über den Wasserschaden im Dezember 2011 und Januar 2012. Nach Abschluss aller Sanierungs- und Reparaturarbeiten im Haus, Lloyds sandte dem Bauherrn einen Abrechnungsnachfragebrief für die Reparaturkosten des Hauses und für den Wert des beschädigten persönlichen Eigentums. Der Bauherr bestritt den Anspruch, also reichte Lloyds Klage mit oder im Namen des Hausbesitzers ein.
Der Bauherr reichte eine Drittklage gegen den Klempner ein, der die Versorgungsleitung installiert hatte, und einen Antrag auf summarisches Urteil, in dem unter anderem behauptet wurde, dass die Bestimmungen des RCLA die Ansprüche dagegen verjährten. Da Lloyds dem Bauherrn erwartungsgemäß nicht die erforderliche schriftliche Mitteilung und Gelegenheit zur Inspektion und zum Reparaturangebot vor der Durchführung von Reparaturen gegeben hatte, erteilte das Gericht ein summarisches Urteil über die Schadensersatzansprüche an der Struktur, lehnte jedoch ein summarisches Urteil über die Ansprüche im Zusammenhang mit persönlichem Eigentum ab. Der Hausbesitzer / Lloyds hat seine Ansprüche im Zusammenhang mit persönlichem Eigentum nicht erfüllt (ich gehe davon aus, dass dieser Teil des Falls beigelegt wurde) und gegen das summarische Urteil Berufung eingelegt.Das Hauptargument in der Berufung war, dass die Definition des „Konstruktionsfehlers“, wie sie im RCLA verwendet wird, keine Schäden am Haus umfasst, die durch die ausgefallene Versorgungsleitung verursacht wurden, die nicht mehr von der Versorgungsleitung selbst repariert werden kann. Die RCLA-Definition von Konstruktionsfehlern besagt, dass der Begriff „physische Schäden an der Residenz umfassen kann, jede Ausrüstung, oder die Immobilie, auf der die Residenz und die Ausrüstung angebracht sind, die unmittelbar durch einen Konstruktionsfehler verursacht werden.“ Das Argument konzentrierte sich auf das Wort „kann“ in diesem Teil der Definition, behaupten, dass die Texas Der Gesetzgeber beabsichtigte, die Einbeziehung von physischen Schäden in Abhängigkeit von den besonderen Umständen eines Falles als Ermessensspielraum zu betrachten.
Das Berufungsgericht wies dieses Argument zurück, indem es die gesetzlichen Bauvorschriften anwendete und zu dem Schluss kam, dass der Gesetzgeber die Definition des Konstruktionsfehlers erweitern wollte, indem er die Liste einschließlich des physischen Schadens zur Verfügung stellte. Nach Ansicht des Gerichtshofs würde die Auslegung des RCLA zum Ausschluss eines physischen Schadens an einem Wohnsitz, der in der Nähe durch einen Konstruktionsfehler verursacht wurde, dem eigentlichen Zweck des Gesetzes zuwiderlaufen.
Das andere Argument im Berufungsverfahren war, dass der Bauherr nachweisen müsse, dass er durch das Fehlen einer Vorankündigung vor der Reparatur benachteiligt sei und dass der Bauherr keine Vorurteile nachweisen könne. Ohne wirklich auf die Vorzüge dieses Arguments einzugehen oder die ersten Gespräche des Hausbesitzers mit dem Bauherrn über den Wasserschaden im Dezember 2011 und Januar 2012 anzusprechen, erklärte das Berufungsgericht:
… erhielt nicht die erforderliche Benachrichtigung und erhielt keine Gelegenheit, die Residenz zu inspizieren und ein Angebot zur Behebung des Problems zu unterbreiten …. gibt zu, dass es nicht die erforderliche Benachrichtigung bereitgestellt hat. Ohne die Möglichkeit, die Art und Ursache des Mangels sowie die Art und den Umfang der erforderlichen Reparaturen zu untersuchen und zu untersuchen, wurde bei der Bestimmung, ob es für den Schaden haftbar sein könnte, und ob es die Reparatur des Schadens anbieten oder ein monetäres Vergleichsangebot machen sollte, wie dies nach dem RCLA zulässig ist, beeinträchtigt.
Dementsprechend bestätigte das Berufungsgericht das summarische Urteil des Gerichts.Ein Ersatzversicherer mit einem Anspruch gegen einen Auftragnehmer, der sich aus einem Wohnungsbaufehler ergibt (ein Begriff, der durch das Gesetz und die texanischen Gerichte allgemein definiert ist), muss die schriftliche Mitteilung und die Gelegenheit zur Inspektion und zum Angebot zur Reparatur einhalten Anforderungen der RCLA, bevor Reparaturen durchgeführt werden. Andernfalls haftet der Auftragnehmer nicht für die Kosten von Reparaturen.
