av David Fisk
Texas Residential Construction Liability Act (RCLA) – Kapitel 27 i Texas Property Code – gäller fordringar där det finns fysisk skada på bostadsfastigheter – en bostad, fast egendom eller en förbättring – som härrör från en konstruktionsfel. Enligt RCLA definieras en konstruktionsfel som en fråga om konstruktion, konstruktion eller reparation av en ny bostad eller en fråga om ändring eller reparation eller tillägg till en befintlig bostad där en person har en fordran mot en entreprenör. Entreprenör definieras som en byggare av en ny bostad eller någon person avtal med en husägare för byggandet av, en ändring av, eller tillägg till en befintlig bostad eller för reparation av en ny eller befintlig bostad. Om en subrogerad försäkringsgivare inte ger entreprenören skriftligt meddelande och möjlighet att inspektera och erbjuda reparation innan reparationer utförs, är entreprenören inte ansvarig för kostnaden för reparationer. RCLA gäller dock inte för ett krav på skada på varor/personlig egendom.
minst 60 dagar innan en husägare lämnar in talan mot en entreprenör för att återkräva skador som uppstår till följd av en byggfel måste husägaren meddela entreprenören med certifierad post, returkvitto begärd, på entreprenörens senast kända adress och specificera i rimlig detalj de byggfel som är föremål för klagomålet. Efter att entreprenören mottagit det skriftliga meddelandet har det 35 dagar att inspektera fastigheten och kan göra ett skriftligt erbjudande om avveckling inom 45 dagar efter mottagandet av det skriftliga meddelandet. Erbjudandet kan innefatta antingen ett avtal av entreprenören om att reparera felet eller att få felet reparerat av en oberoende entreprenör helt eller delvis på entreprenörens bekostnad eller till en reducerad skattesats till käranden. Det finns ytterligare tidsfrister på plats beroende på om avvecklingserbjudandet accepteras eller avvisas.
i ett yttrande som nyligen utfärdats av Houston (14th) Hovrätten, vissa försäkringsgivare på Lloyds, London stämde en byggare i namn av sin försäkrade/husägare efter en VVS misslyckande i en övervåningen badrum orsakade betydande vattenskador i hemmet, både till själva strukturen och till hushållsartiklar, kläder och personliga tillhörigheter. Vision 20/20, Ltd. v. Cameron Builders, Inc., 14-15-01011-CV, 2017 WL 2656524 (Tex. App.- Houston 20 juni 2017, inget husdjur. h.). Som beskrivs i domstolens yttrande rapporterade experten som anställdes av Lloyds att vattenskadorna var resultatet av misslyckandet av en vattenförsörjningsledning som felaktigt dirigerades och installerades. Felet inträffade i December 2011 och byggaren hade samtal med husägaren om vattenskadorna i December 2011 och januari 2012. Efter slutförandet av alla sanerings-och reparationsinsatser i hemmet skickade Lloyds ett avvecklingsbrev till byggaren för kostnaden för att reparera hemmet och för värdet av skadad personlig egendom. Byggaren förnekade påståendet, så Lloyds lämnade in kostym med eller i husägarens namn.
byggaren lämnade in ett krav från tredje part mot rörmokaren som installerade matarledningen och ett förslag till sammanfattande dom som bland annat hävdade att bestämmelserna i RCLA hindrade kraven mot den. Som jag förväntar mig, eftersom Lloyds misslyckades med att ge byggaren det nödvändiga skriftliga meddelandet och möjligheten att inspektera och erbjuda reparation innan reparationer utfördes, beviljade rättegångsdomstolen sammanfattande dom om skadeståndsanspråk på strukturen men nekade sammanfattande dom om fordringar relaterade till personlig egendom. Husägaren / Lloyds passade inte sina påståenden relaterade till personlig egendom (Jag antar att denna del av ärendet avgjordes) och överklagade den sammanfattande domen.
det primära argumentet vid överklagande var att definitionen av” konstruktionsfel ” som används i RCLA inte inkluderar några skador på hemmet som orsakats av den misslyckade matningsledningen utöver reparation av själva matningsledningen. RCLA-definitionen av byggfel säger att termen ”kan innefatta fysisk skada på bostaden, eventuell tillägg, eller den fasta egendom på vilken bostaden och tillägget är anbringade närmast orsakade av en byggfel.”Argumentet fokuserade på ordet ”maj” i denna del av definitionen och hävdade att lagstiftaren i Texas avsåg att inkludera fysiska skador för att vara diskretionära, beroende på de särskilda omständigheterna i ett fall.
hovrätten avvisade detta argument genom att tillämpa regler för lagstadgad konstruktion och dra slutsatsen att lagstiftaren avsåg att utvidga definitionen av byggfel genom att tillhandahålla listan inklusive fysisk skada. Enligt domstolen skulle tolkning av RCLA för att utesluta fysisk skada på en bostad nära orsakad av en byggfel strida mot själva syftet med stadgan.
det andra argumentet om överklagande var att byggaren behövde visa att det var fördomsfullt av bristen på förhandsmeddelande och att byggaren misslyckades med att visa några fördomar. Utan att verkligen komma in i fördelarna med detta argument eller ta itu med de första konversationerna som husägaren hade med byggaren om vattenskadorna i December 2011 och januari 2012, uppgav hovrätten:
… fick inte det nödvändiga meddelandet och fick inte möjlighet att inspektera bostaden och göra ett erbjudande för att åtgärda problemet …. medger att det inte gav det nödvändiga meddelandet. Utan möjlighet att inspektera och undersöka arten och orsaken till felet och arten och omfattningen av nödvändiga reparationer, fördomades för att avgöra om det kan vara ansvarigt för skadorna och om att erbjuda sig att reparera skadorna eller göra ett monetärt erbjudande om avveckling enligt RCLA.
följaktligen bekräftade hovrätten rättegångsdomstolens sammanfattande dom.
en subrogerad försäkringsgivare med ett krav mot en entreprenör som uppstår på grund av en bostadsbyggnadsfel (en term som i stor utsträckning definieras av lag och Texas domstolar) måste följa det skriftliga meddelandet och möjligheten att inspektera och erbjuda reparationskrav i RCLA innan några reparationer utförs. Annars kommer entreprenören inte att vara ansvarig för kostnaden för eventuella reparationer.
