David Fisk
Texas Residential Construction Liability Act (Rcla) – Rozdział 27 Texas property Code – ma zastosowanie do roszczeń, w których występuje fizyczne uszkodzenie nieruchomości mieszkaniowej – miejsca zamieszkania, nieruchomości lub poprawy – wynikające z wady budowlanej. Zgodnie z RCLA wada budowlana jest definiowana jako sprawa dotycząca projektu, budowy lub naprawy nowego miejsca zamieszkania lub sprawa dotycząca zmiany, naprawy lub uzupełnienia istniejącego miejsca zamieszkania, w której dana osoba ma roszczenie wobec wykonawcy. Wykonawca jest definiowany jako budowniczy nowego miejsca zamieszkania lub każda osoba zawierająca umowę z właścicielem domu w celu budowy, zmiany lub uzupełnienia istniejącego miejsca zamieszkania lub naprawy nowego lub istniejącego miejsca zamieszkania. Jeśli subrogowany ubezpieczyciel nie dostarczy wykonawcy pisemnego powiadomienia i możliwości sprawdzenia i zaoferowania naprawy przed wykonaniem naprawy, wykonawca nie ponosi odpowiedzialności za koszty jakichkolwiek napraw. Jednak RCLA nie ma zastosowania do roszczenia o uszkodzenie towarów / mienia osobistego.
co najmniej 60 dni przed tym, jak właściciel domu wniesie pozew przeciwko wykonawcy w celu odzyskania szkód wynikających z wady budowlanej, właściciel domu musi powiadomić wykonawcę o roszczeniu listem poleconym, żądanym pokwitowaniem zwrotnym, na ostatni znany adres Wykonawcy, określając w rozsądnych szczegółach wady budowlane, które są przedmiotem reklamacji. Po otrzymaniu pisemnego zawiadomienia Wykonawca ma 35 dni na sprawdzenie nieruchomości i może złożyć pisemną ofertę rozliczenia w ciągu 45 dni od otrzymania pisemnego zawiadomienia. Oferta może zawierać zgodę wykonawcy na naprawę usterki lub zlecenie naprawy usterki przez niezależnego wykonawcę częściowo lub całkowicie na koszt wykonawcy lub po obniżonej stawce na rzecz powoda. Obowiązują dodatkowe terminy w zależności od tego, czy oferta rozliczeniowa zostanie przyjęta, czy odrzucona.
w niedawnej opinii wydanej przez Sąd Apelacyjny w Houston (14.), niektórzy ubezpieczyciele w Lloyds w Londynie pozwali budowniczego w imieniu ubezpieczonego / właściciela domu po awarii hydrauliki w łazience na piętrze spowodował znaczne uszkodzenia wody w domu, zarówno w samej konstrukcji, jak i w towarach gospodarstwa domowego, odzieży i rzeczach osobistych. Vision 20/20 Sp. Z O. O. V. Cameron Builders, Inc., 14-15-01011-CV, 2017 WL 2656524 (Tex. App.- Houston 20 czerwca 2017, Bez zwierzaka. h.). Jak wyjaśniono w opinii Trybunału, ekspert zatrudniony przez Lloyds poinformował, że uszkodzenie wody było wynikiem awarii sieci wodociągowej, która została nieprawidłowo poprowadzona i zainstalowana. Awaria nastąpiła w grudniu 2011, a budowniczy prowadził rozmowy z właścicielem domu na temat szkód wodnych w grudniu 2011 i styczniu 2012. Po zakończeniu wszystkich działań naprawczych i naprawczych w domu Lloyds wysłał list z żądaniem ugody do budowniczego na pokrycie kosztów naprawy domu i wartości uszkodzonego mienia osobistego. Budowniczy zaprzeczył roszczeniu, więc Lloyds złożył pozew w imieniu właściciela domu.
budowniczy wniósł pozew przeciwko hydraulikowi, który zainstalował przewód zasilający oraz wniosek o orzeczenie doraźne stwierdzający m.in., że przepisy rcla wykluczają roszczenia wobec niego. Jak bym się spodziewał, ponieważ Lloyds nie dostarczył budowniczemu wymaganego pisemnego powiadomienia i możliwości sprawdzenia i zaoferowania naprawy przed wykonaniem napraw, sąd sądowy wydał skrócony wyrok w sprawie roszczeń o odszkodowanie za konstrukcję, ale odmówił skróconego wyroku w sprawie roszczeń związanych z majątkiem osobistym. Właściciel domu / Lloyds nie spełnił swoich roszczeń związanych z majątkiem osobistym (zakładam, że ta część sprawy została rozstrzygnięta) i odwołał się od wyroku skróconego.
podstawowym argumentem w odwołaniu było to, że definicja „wady budowlanej” stosowana w RCLA nie obejmuje żadnych uszkodzeń domu spowodowanych przez uszkodzoną linię zasilającą poza naprawą samej linii zasilającej. Definicja wady budowlanej rcla stanowi, że termin „może obejmować wszelkie fizyczne uszkodzenia miejsca zamieszkania, wyposażenia lub nieruchomości, na których miejsce zamieszkania i wyposażenie są umieszczone bezpośrednio spowodowane wadą budowlaną.”Argument skupił się na słowie „może” w tej części definicji, twierdząc, że Texas ustawodawca zamierzał włączenie szkód fizycznych do uznania, w zależności od szczególnych okoliczności sprawy.
Sąd Apelacyjny odrzucił ten argument, stosując zasady ustawowe budowy i stwierdzając, że ustawodawca zamierzał poszerzyć definicję wady budowlanej, podając listę obejmującą szkody fizyczne. Zdaniem Sądu stwierdzenie, że RCLA wyklucza fizyczne uszkodzenie miejsca zamieszkania spowodowane wadą budowlaną, byłoby sprzeczne z samym celem ustawy.
innym argumentem w odwołaniu było to, że budowniczy musiał wykazać, że był uprzedzony brakiem powiadomienia o naprawie i że budowniczy nie wykazał żadnych uprzedzeń. Nie wdając się w Meritum tego argumentu ani nie odnosząc się do początkowych rozmów właściciela domu z budowniczym na temat szkód wodnych w grudniu 2011 i styczniu 2012, Sąd Apelacyjny stwierdził:
… przyznaje, że nie dostarczył wymaganego powiadomienia. Bez możliwości sprawdzenia i zbadania charakteru i przyczyny wady oraz charakteru i zakresu niezbędnych napraw, została naruszona przy ustalaniu, czy może ponosić odpowiedzialność za szkody i czy zaoferować naprawę szkód lub złożyć ofertę pieniężną ugody zgodnie z zezwoleniem RCLA.
subrogowany ubezpieczyciel z roszczeniem przeciwko wykonawcy wynikającym z wady budowlanej mieszkania (termin, który jest szeroko zdefiniowany przez statut i sądy Teksasu) musi przestrzegać pisemnego zawiadomienia i możliwości sprawdzenia i zaoferowania naprawy wymagań RCLA przed dokonaniem jakichkolwiek napraw. W przeciwnym razie wykonawca nie ponosi odpowiedzialności za koszty jakichkolwiek napraw.
