door David Fisk
De Texas Residential Construction Liability Act (Rcla) – hoofdstuk 27 van de Texas Property Code – is van toepassing op claims waarbij sprake is van fysieke schade aan woningen – een woning, onroerend goed, of een verbetering-als gevolg van een bouwfout. Volgens de RCLA wordt een bouwfout gedefinieerd als een aangelegenheid betreffende het ontwerp, de bouw of de reparatie van een nieuwe woning of een aangelegenheid betreffende de wijziging, de reparatie of de aanvulling van een bestaande woning waarin een persoon een vordering heeft tegen een aannemer. Aannemer wordt gedefinieerd als een bouwer van een nieuwe woning of elke persoon die met een huiseigenaar contracteert voor de bouw van, een wijziging van of aanvulling op een bestaande woning of voor de reparatie van een nieuwe of bestaande woning. Indien een gesubrogeerde verzekeraar nalaat opdrachtnemer schriftelijk op de hoogte te stellen en de gelegenheid te geven om te inspecteren en reparatie aan te bieden alvorens reparaties uit te voeren, is opdrachtnemer niet aansprakelijk voor de kosten van eventuele reparaties. De RCLA is echter niet van toepassing op een vordering tot schade aan goederen/persoonlijke goederen.
ten minste 60 dagen voordat een huiseigenaar een klacht indient tegen een aannemer om schade als gevolg van een constructiefout te herstellen, moet de huiseigenaar de aannemer per aangetekende post, op het laatst bekende adres van de aannemer, op de hoogte stellen van de vordering, met vermelding van de constructiefouten waarop de klacht betrekking heeft. Na ontvangst van de schriftelijke kennisgeving heeft opdrachtnemer 35 dagen de tijd om de zaak te inspecteren en kan hij binnen 45 dagen na ontvangst van de schriftelijke kennisgeving een schriftelijk aanbod tot verrekening doen. Het aanbod kan hetzij een overeenkomst van de opdrachtnemer omvatten om het gebrek te herstellen, hetzij om het gebrek geheel of gedeeltelijk op kosten van de opdrachtnemer door een onafhankelijke opdrachtnemer te laten herstellen, dan wel tegen een verlaagd tarief aan de eiser. Er gelden extra termijnen, afhankelijk van de vraag of het aanbod tot afwikkeling wordt aanvaard of afgewezen.in een recent advies van het “Houston (14e) Court of Appeals” hebben bepaalde verzekeraars van Lloyds, Londen een aannemer aangeklaagd namens zijn verzekerde/de huiseigenaar nadat een sanitair defect in een badkamer op de bovenverdieping aanzienlijke waterschade in de woning veroorzaakte, zowel aan de structuur zelf als aan huishoudelijke goederen, kleding en persoonlijke bezittingen. Vision 20/20, Ltd. V. Cameron Builders, Inc., 14-15-01011-CV, 2017 WL 2656524 (Tex. Applicatie.Houston 20 juni 2017, Geen huisdier. H.). Zoals uiteengezet in het advies van de rechtbank, meldde de door Lloyds ingehuurd deskundige dat de waterschade het gevolg was van het uitvallen van een watertoevoerleiding die onjuist was geleid en geïnstalleerd. De storing vond plaats in December 2011, en de bouwer had gesprekken met de huiseigenaar over de waterschade in December 2011 en januari 2012. Na voltooiing van alle sanering en reparatie inspanningen in het huis, Lloyds stuurde een schikking eis brief aan de bouwer voor de kosten van de reparatie van het huis en voor de waarde van beschadigde persoonlijke goederen. De bouwer ontkende de claim, dus Lloyds diende klacht in bij of in de naam van de huiseigenaar.de bouwer diende een vordering van derden in tegen de loodgieter die de toevoerleiding had geïnstalleerd en een verzoek om een kort geding, waarin onder meer werd gesteld dat de bepalingen van de RCLA de vorderingen tegen de loodgieter belemmerden. Zoals ik zou verwachten, omdat Lloyds niet in geslaagd om de bouwer te voorzien van de vereiste schriftelijke kennisgeving en de mogelijkheid om te inspecteren en aan te bieden om te herstellen voordat reparaties, de rechtbank verleende summiere uitspraak over de vorderingen voor schade aan de structuur, maar ontkende summiere uitspraak over de vorderingen met betrekking tot persoonlijke eigendom. De huiseigenaar / Lloyds niet geschikt zijn vorderingen met betrekking tot persoonlijke goederen (Ik neem aan dat dit deel van de zaak werd geregeld) en beroep op de summiere uitspraak.
het primaire argument in hoger beroep was dat de definitie van “Constructiefout”, zoals gebruikt in de RCLA, geen schade aan de woning omvat die wordt veroorzaakt door de defecte toevoerleiding, afgezien van de reparatie van de toevoerleiding zelf. De RCLA-definitie van een bouwfout stelt dat de term ” elke fysieke schade aan de woning, elke appurtenance, of het onroerend goed waarop de woning en appurtenance zijn aangebracht proximately veroorzaakt door een bouwfout kan omvatten.”Het argument gericht op het woord” kan ” in dit deel van de definitie, beweren dat de Texas de wetgever bedoeld de opname van fysieke schade discretionair te zijn, afhankelijk van de bijzondere omstandigheden van een zaak.het Hof van beroep verwierp dit argument door wettelijke constructieregels toe te passen en te concluderen dat de wetgever de definitie van Constructiefout wilde uitbreiden door de lijst te verstrekken met inbegrip van fysieke schade. Volgens het Hof zou de uitlegging van de RCLA om fysieke schade aan een woning die het gevolg is van een bouwfout, uit te sluiten, in strijd zijn met het doel van het statuut zelf.
het andere argument in hoger beroep was dat de bouwer moest aantonen dat hij benadeeld was door het ontbreken van een aankondiging voor de reparatie en dat de bouwer geen enkel nadeel had aangetoond. Zonder echt in te gaan op de verdiensten van dit argument of het aanpakken van de eerste gesprekken die de huiseigenaar had met de bouwer over de waterschade in December 2011 en januari 2012, verklaarde het Hof van beroep:
… niet de vereiste kennisgeving ontvangen en werd niet in de gelegenheid gesteld om de woning te inspecteren en een aanbod te doen om het probleem op te lossen …. geeft toe dat het niet de vereiste kennisgeving. Zonder de mogelijkheid om de aard en de oorzaak van het gebrek en de aard en de omvang van de noodzakelijke reparaties te inspecteren en te onderzoeken, werd geschaad bij het bepalen of zij aansprakelijk zou kunnen zijn voor de schade en of zij zou aanbieden de schade te herstellen of een geldelijk aanbod tot schikking te doen zoals toegestaan krachtens de RCLA.
dienovereenkomstig bevestigde het Hof van beroep het kort geding.
een gesubrogeerde verzekeraar met een vordering op een contractant die voortvloeit uit een woningbouwfout (een term die ruim is gedefinieerd door de wet en de rechtbanken van Texas) moet voldoen aan de schriftelijke kennisgeving en de mogelijkheid om de vereisten van de RCLA te inspecteren en aan te bieden om reparaties uit te voeren. Anders is de opdrachtnemer niet aansprakelijk voor de kosten van eventuele reparaties.
