af David Fisk

lov om erstatningsansvar for boligbyggeri (Rcla) – Kapitel 27 i lov om Ejendom for boligbyggeri – gælder for Krav, hvor der er fysisk skade på boligejendomme – en bolig, fast ejendom eller en forbedring – som følge af en konstruktionsfejl. I henhold til RCLA defineres en konstruktionsfejl som et spørgsmål vedrørende design, opførelse eller reparation af en ny bolig eller et spørgsmål om ændring af eller reparation eller tilføjelse til en eksisterende bolig, hvor en person har krav på en entreprenør. Entreprenør defineres som en bygherre af en ny bolig eller enhver person, der indgår kontrakt med en boligejer til opførelse af, en ændring af eller tilføjelse til en eksisterende bolig eller til reparation af en ny eller eksisterende bolig. Hvis et subrogeret forsikringsselskab ikke giver entreprenøren skriftlig meddelelse og mulighed for at inspicere og tilbyde at reparere, før han udfører reparationer, entreprenøren er ikke ansvarlig for omkostningerne ved reparationer. RCLA gælder dog ikke for et krav om skade på varer/personlige ejendele.

mindst 60 dage før en boligejer anlægger sag mod en entreprenør for at inddrive skader, der opstår som følge af en konstruktionsfejl, skal husejeren give meddelelse om kravet til entreprenøren med certificeret post, anmodet om returkvittering, på entreprenørens sidst kendte adresse, med rimelig detaljeret angivelse af de konstruktionsfejl, der er genstand for klagen. Efter at entreprenøren har modtaget den skriftlige meddelelse, Det har 35 dage til at inspicere ejendommen og kan afgive et skriftligt tilbud om afvikling inden for 45 dage efter modtagelse af den skriftlige meddelelse. Tilbudet kan omfatte enten en aftale fra entreprenøren om at reparere manglen eller at få manglen repareret af en uafhængig entreprenør helt eller delvis for entreprenørens regning eller til en reduceret sats til sagsøgeren. Der er yderligere frister på plads, afhængigt af om forligstilbudet accepteres eller afvises.

i en nylig udtalelse fra Houston (14.) appelret sagsøgte visse forsikringsgivere i Lloyds, London en bygherre i navnet på den forsikrede/husejeren efter en VVS-svigt i et badeværelse Ovenpå forårsagede betydelig vandskade i hjemmet, både til selve strukturen og til husholdningsartikler, tøj og personlige effekter. Vision 20/20, Ltd. v. Cameron Builders, Inc., 14-15-01011-CV, 2017 med 2656524 (tekst. Program.- Houston 20. juni 2017, intet kæledyr. H.). Som beskrevet i Domstolens udtalelse rapporterede den ekspert, der blev ansat af Lloyds, at vandskaden var resultatet af svigt i en vandforsyningslinje, der blev forkert dirigeret og installeret. Fejlen opstod i December 2011, og bygherren havde samtaler med husejeren om vandskaden i December 2011 og januar 2012. Efter afslutningen af al afhjælpnings-og reparationsindsats i hjemmet sendte Lloyds et afviklingsanmodningsbrev til bygherren for omkostningerne ved reparation af hjemmet og for værdien af beskadiget personlig ejendom. Bygherren benægtede kravet, så Lloyds anlagde sag med eller i husejerens navn.

bygherren indgav et tredjepartskrav mod blikkenslager, der installerede forsyningslinjen, og et forslag til sammenfattende dom, der blandt andet hævdede, at bestemmelserne i RCLA udelukkede kravene mod det. Som jeg ville forvente, da Lloyds undlod at give bygherren den krævede skriftlige meddelelse og mulighed for at inspicere og tilbyde at reparere, før han udførte reparationer, afsagde retssagen en kortfattet dom om kravene om erstatning for strukturen, men nægtede en kortfattet dom om kravene i forbindelse med personlig ejendom. Husejeren / Lloyds passede ikke sine krav i forbindelse med personlig ejendom (jeg antager, at denne del af sagen blev afgjort) og appellerede den summariske dom.

det primære argument ved appel var, at definitionen af “konstruktionsfejl” som anvendt i RCLA ikke inkluderer nogen skader på hjemmet forårsaget af den mislykkede forsyningsledning uden reparation af selve forsyningsledningen. RCLA-definitionen af konstruktionsfejl siger, at udtrykket “kan omfatte enhver fysisk skade på boligen, enhver tilknytning, eller den faste ejendom, som boligen og appurentationen er anbragt tæt på forårsaget af en konstruktionsfejl. Argumentet fokuserede på ordet ” Maj ” i denne del af definitionen og hævdede, at lovgiveren havde til hensigt, at inkludering af fysiske skader skulle være skønsmæssig, afhængigt af de særlige omstændigheder i en sag.appelretten afviste dette argument ved at anvende regler for lovbestemt konstruktion og konkludere, at lovgiveren havde til hensigt at udvide definitionen af byggefejl ved at fremlægge listen inklusive fysisk skade. Ifølge retten ville det være i strid med selve formålet med statutten at fortolke RCLA for at udelukke fysisk skade på en bolig, der er umiddelbart forårsaget af en konstruktionsfejl.

det andet argument under appel var, at bygherren havde brug for at vise, at det var skadet af manglen på varsel om reparation, og at bygherren ikke kunne påvise nogen fordomme. Uden virkelig at komme ind på fordelene ved dette argument eller tage fat på de indledende samtaler, som husejeren havde med bygherren om vandskaden i December 2011 og januar 2012, erklærede appelretten:

… modtog ikke den krævede meddelelse og fik ikke mulighed for at inspicere boligen og fremsætte et tilbud om at løse problemet …. indrømmer, at det ikke gav den krævede meddelelse. Uden mulighed for at inspicere og undersøge arten og årsagen til manglen og arten og omfanget af nødvendige reparationer, blev skadet ved afgørelsen af, om den kunne være ansvarlig for skaderne, og om den skulle tilbyde at reparere skaderne eller afgive et monetært tilbud om afvikling som tilladt i henhold til RCLA.

følgelig bekræftede appelretten retssagens summariske dom.

et subrogeret forsikringsselskab med et krav mod en entreprenør, der opstår som følge af en mangel på boligbyggeri (et udtryk, der er bredt defineret ved lov og domstole) skal overholde den skriftlige meddelelse og mulighed for at inspicere og tilbyde at reparere kravene i RCLA, før reparationer udføres. Ellers er entreprenøren ikke ansvarlig for omkostningerne ved reparationer.