de David Fisk
Legea privind răspunderea pentru construcții rezidențiale din Texas (RCLA) – Capitolul 27 din Codul proprietății din Texas – se aplică creanțelor în care există daune fizice asupra proprietăților rezidențiale – o reședință, o proprietate imobiliară sau o îmbunătățire – care rezultă dintr-un defect de construcție. În temeiul RCLA, un defect de construcție este definit ca o chestiune referitoare la proiectarea, construirea sau repararea unei noi reședințe sau o chestiune referitoare la modificarea sau repararea sau adăugarea unei reședințe existente în care o persoană are o creanță împotriva unui contractant. Contractantul este definit ca un constructor al unei noi reședințe sau orice persoană care contractează cu un proprietar pentru construirea, modificarea sau adăugarea unei reședințe existente sau pentru repararea unei reședințe noi sau existente. Dacă un asigurător subrogat nu reușește să furnizeze contractantului o notificare scrisă și posibilitatea de a inspecta și de a oferi reparații înainte de a efectua reparații, contractantul nu este răspunzător pentru costul oricăror reparații. Cu toate acestea, RCLA nu se aplică unei cereri de daune asupra bunurilor/bunurilor personale.
cu cel puțin 60 de zile înainte ca un proprietar să depună o acțiune împotriva unui contractant pentru a recupera daunele rezultate dintr-un defect de construcție, proprietarul trebuie să furnizeze o notificare a cererii către contractant prin poștă certificată, chitanță de returnare solicitată, la ultima adresă cunoscută a contractantului, specificând în detaliu rezonabil defectele de construcție care fac obiectul reclamației. După ce contractantul primește notificarea scrisă, acesta are 35 de zile pentru a inspecta proprietatea și poate face o ofertă scrisă de decontare în termen de 45 de zile de la primirea notificării scrise. Oferta poate include fie un Acord al contractantului de a repara defectul, fie de a repara defectul de către un contractant independent parțial sau total pe cheltuiala contractantului sau la o rată redusă pentru reclamant. Există termene suplimentare în vigoare, în funcție de acceptarea sau respingerea ofertei de decontare.într-o opinie recentă emisă de Houston (14) Curtea de apel, anumiți subscriitori de la Lloyds, Londra a dat în judecată un constructor în numele asiguratului/proprietarului său, după ce o defecțiune a instalațiilor sanitare într-o baie de la etaj a provocat daune semnificative de apă la domiciliu, atât structurii în sine, cât și bunurilor de uz casnic, îmbrăcămintei și efectelor personale. Viziune 20/20, Ltd. V. Cameron Constructori, Inc., 14-15-01011-CV, 2017 WL 2656524 (Tex. Aplicație.- Houston 20 iunie 2017, fără animal de companie. h.). După cum este detaliat în opinia instanței, expertul angajat de Lloyds a raportat că daunele cauzate de apă au fost rezultatul defectării unei linii de alimentare cu apă care a fost dirijată și instalată necorespunzător. Eșecul a avut loc în decembrie 2011, iar constructorul a avut conversații cu proprietarul casei despre daunele cauzate de apă în decembrie 2011 și ianuarie 2012. După finalizarea tuturor eforturilor de remediere și reparare la domiciliu, Lloyds a trimis o scrisoare de cerere de decontare constructorului pentru costul reparării locuinței și pentru valoarea bunurilor personale deteriorate. Constructorul a negat cererea, așa că Lloyds a intentat proces cu sau în numele proprietarului.
constructorul a depus o cerere de terță parte împotriva instalatorului care a instalat linia de alimentare și o propunere de hotărâre sumară afirmând, printre altele, că dispozițiile RCLA au interzis cererile împotriva sa. Așa cum m-aș aștepta, deoarece Lloyds nu a reușit să ofere constructorului notificarea scrisă necesară și posibilitatea de a inspecta și de a oferi reparații înainte de a efectua reparații, instanța de judecată a acordat o hotărâre sumară cu privire la cererile de daune structurii, dar a negat hotărârea sumară cu privire la cererile legate de proprietatea personală. Proprietarul / Lloyds nu și-a adaptat pretențiile legate de proprietatea personală (presupun că această parte a cazului a fost soluționată) și a făcut apel la Hotărârea sumară.
argumentul principal în apel a fost că definiția „defect de construcție”, astfel cum este utilizat în RCLA nu include orice daune la domiciliu cauzate de linia de alimentare a eșuat dincolo de repararea liniei de alimentare în sine. Definiția RCLA a defectului de construcție afirmă că termenul ” poate include orice deteriorare fizică a reședinței, orice appurtenance sau proprietatea imobiliară pe care reședința și appurtenance sunt aplicate în mod apropiat cauzate de un defect de construcție. Argumentul s-a concentrat pe cuvântul „mai” în această parte a definiției, afirmând că legiuitorul Texasului intenționa ca includerea daunelor fizice să fie discreționară, în funcție de circumstanțele particulare ale unui caz.
Curtea de apel a respins acest argument prin aplicarea normelor de construcție statutară și concluzionând că legiuitorul intenționa să extindă definiția defectului de construcție prin furnizarea listei, inclusiv a daunelor fizice. Potrivit Curții, interpretarea RCLA pentru a exclude daunele fizice aduse unei reședințe cauzate în mod apropiat de un defect de construcție ar fi contrară scopului statutului.
celălalt argument în apel a fost că constructorul trebuia să demonstreze că a fost prejudiciat de lipsa notificării prealabile de reparație și că constructorul nu a demonstrat niciun prejudiciu. Fără a intra cu adevărat în meritele acestui argument sau a aborda conversațiile inițiale pe care proprietarul le-a avut cu constructorul despre daunele cauzate de apă în decembrie 2011 și ianuarie 2012, Curtea de apel a declarat:
… nu a primit notificarea necesară și nu i s-a oferit posibilitatea de a inspecta reședința și de a face o ofertă pentru a remedia problema …. recunoaște că nu a furnizat notificarea necesară. Fără posibilitatea de a inspecta și investiga natura și cauza defectului și natura și amploarea reparațiilor necesare, a fost prejudiciată pentru a determina dacă ar putea fi răspunzătoare pentru daune și dacă să ofere repararea daunelor sau să facă o ofertă monetară de decontare, așa cum este permis în temeiul RCLA.
În consecință, Curtea de apel a afirmat hotărârea sumară a instanței de judecată.
un asigurător subrogat cu o cerere împotriva unui contractant care rezultă dintr-un defect de construcție rezidențială (un termen care este definit în general de lege și de instanțele din Texas) trebuie să respecte notificarea scrisă și posibilitatea de a inspecta și de a oferi reparații cerințele RCLA înainte de efectuarea oricăror reparații. În caz contrar, contractantul nu va fi răspunzător pentru costul reparațiilor.
