David Fisk
a Texas lakásépítési felelősségről szóló törvény (RCLA) – a Texas Property Code 27.fejezete – azokra a követelésekre vonatkozik, amelyekben a lakóingatlan – lakóhely, ingatlan vagy javulás – építési hibából ered. Az RCLA szerint az építési hibát úgy kell meghatározni, mint egy új lakóhely tervezésével, építésével vagy javításával kapcsolatos kérdést, vagy egy meglévő lakóhely megváltoztatásával, javításával vagy kiegészítésével kapcsolatos kérdést, amelyben egy személynek igénye van a vállalkozóval szemben. A vállalkozó egy új lakóhely építője, vagy bármely olyan személy, aki háztulajdonossal szerződik építésére, megváltoztatása, meglévő lakóhely kiegészítése vagy új vagy meglévő lakóhely javítása. Ha az átruházott biztosító nem nyújt írásbeli értesítést a vállalkozónak, és lehetőséget ad arra, hogy a javítás elvégzése előtt megvizsgálja és felajánlja a javítást, a Vállalkozó nem felelős a javítások költségeiért. Az RCLA azonban nem vonatkozik az áruk/személyes vagyon kárigényére.
legalább 60 nappal azelőtt, hogy a háztulajdonos pert indítana egy vállalkozóval szemben az építési hibából eredő károk megtérítése érdekében, a háztulajdonosnak a követelésről értesítést kell küldenie a vállalkozónak hitelesített levélben, kért tértivevény, a vállalkozó utolsó ismert címén, ésszerű részletességgel meghatározva a panasz tárgyát képező építési hibákat. Miután a vállalkozó megkapta az írásbeli értesítést, 35 nap áll rendelkezésére az ingatlan ellenőrzésére, és az írásbeli értesítés kézhezvételétől számított 45 napon belül írásbeli elszámolási ajánlatot tehet. Az ajánlat magában foglalhatja a vállalkozó megállapodását a hiba kijavításáról, vagy azt, hogy a hibát egy független vállalkozó részben vagy egészben kijavítja a vállalkozó költségén, vagy csökkentett áron az igénylő számára. További határidők vannak érvényben attól függően, hogy az elszámolási ajánlatot elfogadják-e vagy elutasítják.
a Houston (14.) Fellebbviteli Bíróság által nemrégiben kiadott véleményben a londoni Lloyds egyes biztosítói bepereltek egy építőt a biztosított/háztulajdonos nevében, miután az emeleti fürdőszobában a vízvezeték meghibásodása jelentős vízkárosodást okozott az otthonban, mind a szerkezetben, mind a háztartási cikkekben, ruházatban és személyes tárgyakban. Vision 20/20, Ltd. v. Cameron Builders, Inc., 14-15-01011-önéletrajz, 2017 WL 2656524 (Tex. Kb.- Houston június 20, 2017, Nincs kisállat. h.). Amint azt a Számvevőszék véleménye részletezi, a Lloyds által felkért szakértő arról számolt be, hogy a vízkár egy nem megfelelően vezetett és telepített vízellátó vezeték meghibásodásából ered. A hiba 2011 decemberében történt, és az építtető 2011 decemberében és 2012 januárjában beszélgetett a háztulajdonossal a vízkárról. Az otthon minden Kármentesítési és javítási erőfeszítésének befejezése után Lloyds elszámolási igénylevelet küldött az építtetőnek a ház javításának költségeiről és a sérült személyes vagyon értékéről. Az építtető tagadta a követelést, ezért Lloyds pert indított a háztulajdonossal vagy annak nevében.
az építtető harmadik féltől származó követelést nyújtott be a vízvezeték-szerelővel szemben, aki telepítette a tápvezetéket, valamint egy összefoglaló ítélet iránti indítványt, amely többek között azt állította, hogy az RCLA rendelkezései elévítették a vele szembeni követeléseket. Ahogy az várható volt, mivel a Lloyds nem adta meg az építtetőnek a szükséges írásbeli értesítést és lehetőséget arra, hogy a javítás elvégzése előtt megvizsgálja és felajánlja a javítást, az elsőfokú bíróság összefoglaló ítéletet hozott a szerkezet kártérítési igényeiről, de elutasította a személyes vagyonnal kapcsolatos követelések összefoglaló ítéletét. A háztulajdonos / Lloyds nem felelt meg a személyes vagyonnal kapcsolatos követeléseinek (feltételezem, hogy az ügy ezen részét rendezték), és fellebbezett az összefoglaló ítélet ellen.
a fellebbezés elsődleges érve az volt, hogy az RCLA-ban használt “építési hiba” meghatározása nem foglalja magában az otthoni károkat, amelyeket a meghibásodott tápvezeték okozott a tápvezeték javításán túl. Az építési hiba RCLA meghatározása kimondja, hogy a “kifejezés magában foglalhatja a lakóhely bármilyen fizikai károsodását, bármilyen kiegészítő, vagy az ingatlan, amelyre a lakóhelyet és a kiegészítést proximálisan rögzítik, építési hiba okozta.”Az érv a “május” szóra összpontosított a meghatározás ezen részében, azt állítva, hogy a Texas A törvényhozás a fizikai károk felvételét diszkrecionális jellegűnek szánta, az eset sajátos körülményeitől függően.
a fellebbviteli bíróság elutasította ezt az érvet a törvényi építési szabályok alkalmazásával, és arra a következtetésre jutott, hogy a jogalkotó célja az építési hiba meghatározásának kibővítése a fizikai károkat tartalmazó lista megadásával. A bíróság szerint, az RCLA értelmezése a lakóhelynek az építési hiba által okozott fizikai károsodásának kizárására ellentétes lenne az Alapokmány céljával.
a fellebbezés másik érve az volt, hogy az építtetőnek bizonyítania kellett, hogy előítéletes volt a javítás előtti értesítés hiánya miatt, és hogy az építtető nem mutatott előítéletet. Anélkül, hogy valóban belemennénk ennek az érvnek az érdemeibe, vagy foglalkoznánk a háztulajdonos kezdeti beszélgetéseivel az építővel a vízkárokról 2011 decemberében és 2012 januárjában, a fellebbviteli bíróság kijelentette:
… nem kapta meg a szükséges értesítést, és nem biztosított lehetőséget a lakóhely ellenőrzésére és a probléma megoldására …. elismeri, hogy nem adta meg a szükséges értesítést. A hiba jellegének és okának, valamint a szükséges javítások jellegének és mértékének megvizsgálásának és kivizsgálásának lehetősége nélkül hátrányosan befolyásolta annak eldöntését, hogy felelős lehet-e a károkért, és hogy felajánlja-e a károk kijavítását, vagy pénzbeli ajánlatot tesz-e a kártérítésre a RCLA által megengedett módon.
ennek megfelelően a fellebbviteli bíróság megerősítette az elsőfokú bíróság összefoglaló ítéletét.
az átruházott biztosítónak, aki egy lakóépítési hibából eredő vállalkozóval szembeni követeléssel rendelkezik (a törvény és a Texasi bíróságok által széles körben meghatározott kifejezés), meg kell felelnie az írásbeli értesítésnek és a lehetőségnek, hogy megvizsgálja és felajánlja a RCLA javítási követelményeit, mielőtt bármilyen javítást elvégezne. Ellenkező esetben a Vállalkozó nem vállal felelősséget a javítások költségeiért.
