By David Fisk
the Texas Residential Construction Liability Act (Rcla) – Chapter 27 of the Texas Property Code – apply to claims in which there is physical damage to Resident property property, or an improvement – arising from a construction default. RAKENNUSVIRHEELLÄ tarkoitetaan RCLA: n mukaan uuden asunnon suunnittelua, rakentamista tai korjaamista tai olemassa olevan asunnon muuttamista, korjaamista tai lisäämistä koskevaa asiaa, jossa henkilöllä on vaade urakoitsijaa vastaan. Urakoitsijalla tarkoitetaan uuden asunnon rakentajaa tai henkilöä, joka tekee sopimuksen asunnonomistajan kanssa olemassa olevan asunnon rakentamisesta, muuttamisesta tai lisäyksestä tai uuden tai olemassa olevan asunnon korjaamisesta. Jos sijaantuleva vakuutuksenantaja ei anna toimeksisaajalle kirjallista ilmoitusta ja mahdollisuutta tarkastaa ja tarjoutua korjaamaan ennen korjausten tekemistä, toimeksisaaja ei ole vastuussa korjauskustannuksista. RCLA ei kuitenkaan koske vahingonkorvausvaatimusta tavaroille/henkilökohtaiselle omaisuudelle.
vähintään 60 päivää ennen kuin asunnonomistaja nostaa kanteen urakoitsijaa vastaan rakennusvirheestä aiheutuneiden vahinkojen perimiseksi, asunnonomistajan on toimitettava ilmoitus vaatimuksesta toimeksisaajalle varmennetulla kirjeellä, pyydetty palautuskuitti, urakoitsijan viimeiseen tiedossa olevaan osoitteeseen ja täsmennettävä kohtuullisen yksityiskohtaisesti valituksen kohteena olevat rakennusvirheet. Kun urakoitsija on saanut kirjallisen ilmoituksen, sillä on 35 päivää aikaa tarkastaa kiinteistö ja se voi tehdä kirjallisen sovintotarjouksen 45 päivän kuluessa kirjallisen ilmoituksen vastaanottamisesta. Tarjoukseen voi sisältyä joko sopimusurakoitsijan sopimus vian korjaamisesta tai se, että riippumaton urakoitsija korjaa vian osittain tai kokonaan urakoitsijan kustannuksella tai asianomistajalle alennetulla verokannalla. Käytössä on lisäaikoja riippuen siitä, hyväksytäänkö tai hylätäänkö toimitustarjous.
Houstonin (14.) muutoksenhakutuomioistuimen hiljattain antamassa lausunnossa eräät Lloydsin Lontoon vakuutuksenantajat haastoivat rakennusmiehen oikeuteen sen vakuutetun / asunnonomistajan nimissä sen jälkeen, kun yläkerran kylpyhuoneen Putkirikko aiheutti merkittäviä vesivahinkoja kodissa sekä itse rakennelmalle että kotitaloustavaroille, vaatteille ja henkilökohtaisille tavaroille. Visio 20/20, Ltd. v. Cameron Builders, Inc., 14-15-01011-CV, 2017 WL 2656524 (Tex. Sovellus.- Houston 20. kesäkuuta 2017, Ei lemmikkiä. h.). Lloydsin palkkaama asiantuntija kertoi oikeuden lausunnossa, että vesivahinko johtui väärin reititetyn ja asennetun vesijohtolinjan pettämisestä. Vika sattui joulukuussa 2011, ja rakentaja kävi asunnonomistajan kanssa keskusteluja vesivahingosta joulukuussa 2011 ja tammikuussa 2012. Kun kaikki kodin kunnostus-ja korjaustyöt oli saatu päätökseen, Lloyds lähetti rakentajalle selvitysvaatimuskirjeen kodin korjauskustannuksista ja vaurioituneen henkilökohtaisen omaisuuden arvosta. Rakentaja kiisti väitteen, joten Lloyds nosti kanteen talonomistajan kanssa tai nimissä.
rakentaja nosti kolmannen vaatimuksen syöttöjohdon asentanutta putkimiestä vastaan ja vaatimuksen summaarisesta tuomiosta, jossa se muun muassa väitti, että RCLA: n määräykset estivät vaatimukset sitä vastaan. Kuten olettaisin, koska Lloyds ei toimittanut rakentajalle vaadittua kirjallista ilmoitusta ja mahdollisuutta tarkastaa ja tarjoutua korjaamaan ennen korjausten suorittamista, tuomioistuin antoi yhteenvetotuomion rakenteen vahingonkorvausvaatimuksista, mutta eväsi yhteenvetotuomion henkilökohtaiseen omaisuuteen liittyvistä vaatimuksista. Asunnonomistaja / Lloyds ei soveltanut henkilökohtaiseen omaisuuteen liittyviä vaatimuksiaan (oletan, että tämä osa asiasta on ratkaistu) ja valitti summaarisesta tuomiosta.
pääasiallisena perusteluna muutoksenhaussa oli se, että RCLA: ssa käytetty ”rakennusvirheen” määritelmä ei sisällä sellaisia kotiin aiheutuneita vahinkoja, jotka johtuivat vikaantuneesta syöttöjohdosta, jota itse syöttöjohto ei pystyisi korjaamaan. RCLA: n määrittelemässä rakennusvirheessä todetaan, että termi ”voi sisältää kaikki rakennusvirheestä aiheutuneet fyysiset vahingot asuinpaikalle, lisälaitteelle tai kiinteistölle, johon asunto ja lisälaite on kiinnitetty.”Argumentti keskittyi sanan” voi ” tässä osassa määritelmää, väittäen, että Texas lainsäätäjä tarkoitettu sisällyttäminen fyysiset vahingot on harkinnanvarainen, riippuen erityisistä olosuhteista tapauksessa.
hovioikeus hylkäsi tämän väitteen soveltamalla lakisääteisiä rakennussääntöjä ja päättelemällä, että lainsäätäjän tarkoituksena oli laajentaa rakennusvirheen määritelmää antamalla luettelo fyysisistä vahingoista. Tuomioistuimen mukaan se, että RCLA: ta tulkittaisiin siten, että rakennusvirheestä aiheutunut fyysinen vahinko asunnolle voitaisiin sulkea pois, olisi vastoin perussäännön varsinaista tarkoitusta.
toinen valitusperuste oli se, että rakentajan piti osoittaa, että ennakkokorjausilmoituksen puuttuminen aiheutti sille vahinkoa ja että rakentaja ei osoittanut mitään ennakkoluuloja. Puuttumatta toden teolla tämän väitteen ansioihin tai puuttumatta niihin alkuperäisiin keskusteluihin, joita asunnonomistaja kävi rakentajan kanssa vesivahingosta joulukuussa 2011 ja tammikuussa 2012, hovioikeus totesi:
… ei saanut vaadittua ilmoitusta eikä ollut saanut mahdollisuutta tarkastaa asuntoa ja tehdä tarjousta ongelman korjaamiseksi …. myöntää, ettei se toimittanut vaadittua ilmoitusta. Ilman mahdollisuutta tarkastaa ja tutkia vian luonnetta ja syytä sekä tarvittavien korjausten luonnetta ja laajuutta oli vahingoitettu ratkaistaessa, voisiko se olla vastuussa vahingoista ja tarjoutuuko se korjaamaan vahingot tai tekemään rahallisen tarjouksen sovinnosta RCLA: n sallimalla tavalla.
näin ollen hovioikeus vahvisti hovioikeuden tiivistelmätuomion.
alioikeutetun vakuutuksenantajan, jolla on korvausvaatimus urakoitsijaa vastaan, joka johtuu asuinrakennusvirheestä (termi, joka on laajasti määritelty laissa ja Texas courtsissa), on noudatettava rcla: n kirjallista ilmoitusta ja mahdollisuutta tarkastaa ja tarjota korjausvaatimuksia ennen korjauksia. Muuten urakoitsija ei vastaa korjauskustannuksista.
