La loi du Colorado énonce, en langage clair, les circonstances dans lesquelles un locataire peut mettre fin à un bail plus tôt et ne pas être pénalisé pour le faire. Par exemple, les locataires d’unités locatives inhabitables peuvent rompre un bail relativement rapidement et facilement. Notez, cependant, que la loi du Colorado n’interdit pas les dispositions de rupture de bail — donc si une unité est habitable, un locataire peut être sur le crochet pour des frais de résiliation anticipée prédéterminés.

Les locataires et les propriétaires peuvent négocier la résiliation d’un bail

Il y a plusieurs raisons pour lesquelles un locataire peut vouloir rompre un bail, et beaucoup d’entre eux n’impliquent pas de problème réel avec l’unité ou le propriétaire. Un locataire pourrait obtenir un nouvel emploi, subir une rupture ou tout simplement trouver un autre appartement qui répond mieux à ses besoins. Dans ces cas, la meilleure façon de mettre fin à un bail est de contacter un propriétaire et de négocier une résiliation.

Les locataires doivent contacter leur propriétaire dès qu’ils pensent devoir mettre fin à un bail plus tôt. Ils devraient également s’efforcer de trouver un locataire de remplacement qui serait prêt à signer un nouveau bail. Les propriétaires et les locataires peuvent également négocier des frais de rupture de bail, si ceux-ci ne sont pas inclus dans le bail.

Les baux peuvent inclure des dispositions de rupture de bail

La loi du Colorado n’empêche pas les propriétaires d’inclure des dispositions de rupture de bail dans les baux. Ces clauses détaillent ce qui se passera dans le cas où un locataire met fin à un bail plus tôt, et impliquent généralement que le locataire paie une somme d’argent prédéterminée à titre de pénalité. Les locataires devraient vérifier leurs baux pour voir s’il y a une pénalité spécifique qu’ils doivent payer s’ils choisissent de rompre un bail plus tôt.

Les locataires peuvent résilier leur bail si leur unité est inhabitable

La loi du Colorado stipule que dans tout accord concernant la location d’un bien résidentiel, il existe une garantie implicite d’habitabilité.1 Il s’agit d’une garantie que les propriétaires du Colorado maintiendront leurs logements locatifs dans un état habitable (ce qui implique généralement l’entretien et l’entretien).

La loi du Colorado a des exigences très spécifiques pour qu’une propriété soit considérée comme habitable, y compris la chaleur, l’eau courante, le verrouillage des portes et des fenêtres, etc.2 Si un logement locatif ne répond pas à ces exigences, un locataire peut être en mesure de résilier un bail — à condition de suivre le processus correct prévu par la loi:

1. Le locataire doit aviser son propriétaire par écrit du problème à réparer.
2. Le propriétaire dispose de cinq jours ouvrables pour résoudre le problème.
3. Si le propriétaire n’a pas réparé l’état après cinq jours ouvrables, le locataire peut légalement rompre son bail – bien qu’il doive attendre au moins 10 jours pour le faire. Le bail ne peut être officiellement résilié que 10 à 30 jours après la fin de la période de cinq jours « réparer » du propriétaire.3 Par exemple: si un propriétaire était censé réparer une fenêtre brisée avant le 5 avril et ne l’a pas fait, alors un locataire pourrait officiellement résilier son bail dès le 15 avril, ou aussi tard que le 5 mai.

4. Pour résilier complètement le bail, le locataire doit effectivement quitter l’unité. Une fois qu’ils l’ont fait, le bail est terminé et ils ne doivent aucun loyer supplémentaire.

Que se passe-t-il si le propriétaire corrige la situation plus de cinq jours ouvrables après avoir été informé, mais avant que le locataire n’ait quitté? Techniquement, le locataire est toujours libre de mettre fin au bail et de quitter l’unité.

Il y a deux autres choses à garder à l’esprit au sujet de ce processus. Tout d’abord, un locataire doit permettre au propriétaire d’accéder à l’unité pour effectuer les réparations demandées. S’ils ne le font pas, ils perdent leur droit de rompre le bail. Deuxièmement, le problème avec l’unité ne peut pas avoir été causé par le locataire. Donc, si le locataire a pris un marteau aux étages, il ne peut pas se retourner et utiliser l’état des étages pour mettre fin au bail plus tôt.4

Si un propriétaire ne corrige pas une fuite de gaz, le locataire peut mettre fin immédiatement à un bail

Si un locataire constate une fuite de gaz dans un logement locatif, il est légalement tenu d’en informer immédiatement son propriétaire, par écrit. Le propriétaire dispose de 72 heures, hors week-ends et jours fériés, pour s’assurer que la fuite de gaz est réparée. Si le propriétaire ne le fixe pas dans ce délai, le locataire peut quitter l’unité et résilier le bail sans pénalité.5

Les victimes de violence domestique ont des droits de résiliation spéciaux

Au Colorado, un locataire qui a été victime de violence domestique ou de violence domestique peut résilier son bail immédiatement après en avoir informé son propriétaire.6 Le locataire doit aviser par écrit le propriétaire de son intention de mettre fin au bail et lui remettre soit un rapport de police rédigé au cours des 60 derniers jours, soit une ordonnance de protection valide et active.

Bien que cela offre aux locataires confrontés à la violence domestique une certaine protection, ils sont toujours tenus de payer au propriétaire l’équivalent d’un mois de loyer après la fin du bail — une sorte de pénalité modifiée. Le propriétaire est autorisé à conserver le dépôt de garantie du locataire pour couvrir ces frais, au lieu d’exiger un paiement séparé.

La loi fédérale permet à certains membres du service de résilier des baux plus tôt

Conformément à la Federal Servicemembers Civil Relief Act, membres des États-Unis. les forces armées peuvent résilier des baux résidentiels si elles sont déployées en service actif pendant une période de location ou si elles sont déployées dans un autre lieu pendant au moins 90 jours.7 Le Colorado (contrairement à un certain nombre d’autres États) n’a pas de lois spécifiques élargissant ces droits fédéraux.

Les propriétaires du Colorado ont un devoir d’atténuation selon les tribunaux

De nombreux États ont un soi-disant « devoir d’atténuation » imposé aux propriétaires. Cela signifie qu’un propriétaire doit prendre des mesures raisonnables pour louer à nouveau un logement qu’un locataire a déménagé tôt, au lieu de le laisser vide et de forcer le locataire d’origine à payer le reste du loyer dû en vertu de son bail. Bien que la loi du Colorado ne contienne aucune disposition de ce type, les tribunaux d’État ont conclu qu’une telle obligation existe en vertu des principes généraux du droit des contrats.8

Ainsi, un propriétaire du Colorado qui a été informé qu’un locataire a quitté une unité plus tôt doit essayer de louer à nouveau cette unité. Si le propriétaire ne fait pas une tentative réelle et de bonne foi de trouver un locataire de remplacement, il ne peut pas percevoir le loyer impayé du locataire vacant. Cependant, le propriétaire n’a pas besoin de trouver un nouveau locataire pour respecter la loi — il doit simplement faire un effort raisonnable pour en chercher un.

Lois révisées du Colorado § 38-12-503

Lois Révisées du Colorado § 38-12-505

Lois Révisées du Colorado § 38-12-507

Lois Révisées du Colorado § 38-12-508

Lois Révisées du Colorado § 38-12-104

Lois révisées du Colorado § 38-12-402

Loi sur le secours civil des membres du Service

Schneiker v. Gordon, Cour suprême du Colorado