La legge del Colorado stabilisce, in un linguaggio chiaro, le circostanze in cui un inquilino può terminare un contratto di locazione in anticipo e non essere penalizzato per farlo. Ad esempio, gli inquilini in unità in affitto inabitabili possono rompere un contratto di locazione in modo relativamente rapido e semplice. Si noti, tuttavia, che la legge del Colorado non vieta le disposizioni di interruzione del leasing, quindi se un’unità è vivibile, un inquilino può essere sul gancio per una tassa di terminazione anticipata predeterminata.

Inquilini e proprietari possono negoziare la fine di un contratto di locazione

Ci sono alcuni motivi per cui un inquilino potrebbe voler rompere un contratto di locazione, e molti di essi non comportano un problema reale con l’unità o il proprietario. Un inquilino potrebbe ottenere un nuovo lavoro, passare attraverso una rottura, o semplicemente finire per trovare un altro appartamento che meglio si adatta alle loro esigenze. In questi casi, il modo migliore per terminare un contratto di locazione è quello di raggiungere un padrone di casa e negoziare una risoluzione.

Gli inquilini dovrebbero contattare il loro padrone di casa non appena pensano che potrebbe essere necessario terminare un contratto di locazione in anticipo. Dovrebbero anche lavorare per trovare un inquilino di sostituzione che sarebbe disposto a firmare un nuovo contratto di locazione. I proprietari e gli inquilini possono anche negoziare una tassa di interruzione del contratto di locazione, se uno non è incluso nel contratto di locazione.

Le locazioni possono includere le disposizioni di lease-break

La legge del Colorado non impedisce ai proprietari di includere le disposizioni di lease-break nei leasing. Queste clausole dettaglio ciò che accadrà nel caso in cui un inquilino termina un contratto di locazione in anticipo, e di solito coinvolgono l’inquilino pagare una quantità predeterminata di denaro come una penalità. Gli inquilini dovrebbero controllare i loro contratti di locazione per vedere se c’è qualche sanzione specifica che devono pagare se scelgono di rompere un contratto di locazione in anticipo.

Gli inquilini possono risolvere il loro contratto di locazione se la loro unità è inabitabile

Legge Colorado afferma che in ogni accordo riguardante l’affitto di immobili residenziali, vi è una garanzia implicita di abitabilità.1 Questa è una garanzia che i proprietari del Colorado manterranno le loro unità a noleggio in condizioni vivibili (che generalmente comportano manutenzione e manutenzione).

Legge Colorado ha requisiti molto specifici per una proprietà da considerare abitabile, tra cui il calore, acqua corrente, chiusura di porte e finestre, e altro ancora.2 Se un’unità di noleggio non soddisfa questi requisiti, un inquilino può essere in grado di risolvere un contratto di locazione—a condizione che seguano la procedura corretta prevista dalla legge:

1. L’inquilino deve informare il proprietario per iscritto del problema che deve essere riparato.
2. Il proprietario ha cinque giorni lavorativi per risolvere il problema.
3. Se il proprietario non ha riparato la condizione dopo cinque giorni lavorativi, l’inquilino può legalmente rompere il loro contratto di locazione—anche se devono aspettare almeno 10 giorni per farlo. Il contratto di locazione può essere terminato ufficialmente solo 10-30 giorni dopo la fine del periodo “fix it” di cinque giorni del proprietario.3 Per esempio: se un proprietario doveva riparare una finestra in frantumi entro il 5 aprile e non è riuscito a farlo, poi un inquilino potrebbe terminare ufficialmente il loro contratto di locazione già il 15 aprile, o più tardi il 5 maggio.

4. Per terminare completamente il contratto di locazione, l’inquilino deve effettivamente liberare l’unità. Una volta che hanno fatto così, il contratto di locazione è finita e non devono alcun affitto aggiuntivo.

Cosa succede se il proprietario corregge la condizione più di cinque giorni lavorativi dopo la notifica, ma prima che l’inquilino abbia lasciato? Tecnicamente, l’inquilino è ancora libero di terminare il contratto di locazione e liberare l’unità.

Ci sono altre due cose da tenere a mente su questo processo. In primo luogo, un inquilino deve consentire al padrone di casa l’accesso all’unità per effettuare le riparazioni richieste. Se non lo fanno, perdono il loro diritto di rompere il contratto di locazione. In secondo luogo, il problema con l’unità non può essere stato causato dall’inquilino. Quindi, se l’inquilino ha preso una mazza ai piani, non possono girarsi e utilizzare le condizioni dei piani per terminare il contratto di locazione in anticipo.4

Se un locatore non risolve una fuga di gas, l’inquilino può terminare immediatamente un contratto di locazione

Se un inquilino nota una fuga di gas in un’unità di noleggio, è legalmente obbligato a informare immediatamente il proprietario, per iscritto. Il proprietario ha 72 ore, esclusi i fine settimana e i giorni festivi, per garantire che la perdita di gas sia riparata. Se il proprietario non lo risolve entro questo tempo, l’inquilino può liberare l’unità e terminare il contratto di locazione senza penalità.5

Le vittime di violenza domestica hanno diritti speciali di risoluzione

In Colorado, un inquilino che è stato vittima di violenza domestica o abusi domestici può risolvere il contratto di locazione immediatamente dopo aver notificato il loro padrone di casa.6 L’inquilino deve informare il proprietario della loro intenzione di terminare il contratto di locazione per iscritto, e fornire il padrone di casa con un rapporto di polizia scritto negli ultimi 60 giorni, o un valido, ordine attivo di protezione.

Anche se questo offre agli inquilini che si occupano di violenza domestica una certa protezione, sono comunque tenuti a pagare al proprietario l’equivalente di un mese di affitto dopo aver terminato il contratto di locazione—una sorta di penale modificata. Il proprietario è autorizzato a mantenere il deposito cauzionale dell’inquilino per coprire questa tassa, invece di richiedere un pagamento separato.

La legge federale consente ad alcuni membri del servizio di terminare anticipatamente le locazioni

Secondo il federal Servicemembers Civil Relief Act, membri degli Stati Uniti le forze armate possono cessare i contratti di locazione residenziale se sono schierati in servizio attivo durante un periodo di locazione o se sono schierati in una posizione diversa per almeno 90 giorni.7 Colorado (a differenza di un certo numero di altri stati) non ha leggi specifiche che si espandono su questi diritti federali.

I proprietari del Colorado hanno il dovere di mitigare secondo i tribunali

Molti stati hanno un cosiddetto “dovere di mitigare” imposto ai proprietari. Ciò significa che un padrone di casa deve adottare misure ragionevoli per ri-affittare un’unità che un inquilino ha spostato fuori presto, invece di lasciarlo sedersi vuoto e costringendo l’inquilino originale a pagare il resto dell’affitto dovuto sotto il loro contratto di locazione. Sebbene la legge del Colorado non contenga tale disposizione, i tribunali statali hanno riscontrato che tale obbligo esiste in base ai principi generali del diritto contrattuale.8

Quindi, un proprietario del Colorado che è stato informato che un inquilino ha lasciato un’unità in anticipo deve provare a ri-affittare quell’unità. Se il proprietario non fa un vero e proprio tentativo in buona fede di trovare un inquilino sostitutivo, non può riscuotere l’affitto non pagato dall’inquilino vacante. Tuttavia, il padrone di casa non deve effettivamente trovare un nuovo inquilino per seguire la legge-hanno solo bisogno di fare uno sforzo ragionevole per cercarne uno.

Colorado Rivisti Statuti § 38-12-503

Colorado Rivisti Statuti § 38-12-505

Colorado Rivisti Statuti § 38-12-507

Colorado Rivisti Statuti § 38-12-508

Colorado Rivisti Statuti § 38-12-104

Colorado Rivisti Statuti § 38-12-402

Servicemembers Civile Relief Act

Schneiker v. Gordon, La Corte suprema del Colorado