Que vous soyez nouveau sur le marché immobilier ou un propriétaire foncier expérimenté, vous devez être conscient des conséquences de l’omission de conclure un contrat d’achat et de vente ( » APS »). Un APS est essentiellement un contrat d’achat et de vente de terrains. Par conséquent, un procès typique pour une transaction immobilière ratée est une action pour rupture de contrat.

En Ontario, la loi stipule depuis longtemps que la partie innocente qui n’a pas enfreint la loi (la  » Partie innocente « ) doit être replacée dans la position dans laquelle elle se serait trouvée si la transaction immobilière avait été conclue, sous réserve de certains principes admissibles. L’attente de la Partie innocente est d’être indemnisée pour ce qu’elle n’a pas reçu pour sa fin de marché de la part de la partie qui a violé l’APS (« Partie violatrice »). Cette indemnisation est appelée « dommages-intérêts anticipés ».
Pour être récupérables, les dommages-intérêts attendus pour rupture de contrat: (1) doivent être raisonnablement prévisibles; (2) doit être inévitable en ce sens que la Partie innocente est traitée comme si elle avait l’obligation de prendre des mesures raisonnables pour éviter la perte, c’est-à-dire atténuer; et (3) doit être prouvée avec une certaine certitude. En ce qui concerne l’obligation d’atténuation, l’atténuation n’a pas besoin d’être parfaite ou parfaite; elle doit seulement être raisonnable compte tenu des circonstances prévalentes connues à l’époque sans compter sur le recul. On ne s’attend pas à ce que la Partie innocente prenne des risques déraisonnables. Par exemple, si la partie innocente est le vendeur, le vendeur est généralement tenu de remettre la propriété en vente. Le défaut de le faire peut réduire les dommages-intérêts accordés par un juge.
Pour une violation de l’APS qui survient à la date de clôture fixée dans l’APS ou aux alentours de celle-ci, les dommages-intérêts attendus de la Partie innocente sont généralement calculés ou mesurés sur la base de la différence entre le prix du contrat et l’heure fixée pour la clôture en examinant la valeur marchande au moment de la clôture. La valeur marchande est évaluée sur une base objective en fonction de ce qu’un acheteur consentant paierait pour la propriété sur le marché libre ayant une connaissance raisonnable de la valeur de la propriété.
Pour une violation anticipée, la mesure normale des dommages-intérêts est la différence entre le prix du contrat et la date de clôture, bien que ce montant soit susceptible d’être réduit si le vendeur ne parvient pas à atténuer après acceptation de la répudiation de l’APS par la Partie violante. En cas de violation anticipée ou de répudiation, la Partie innocente a deux choix: (1) accepter la répudiation et intenter une action en dommages-intérêts, sans qu’il soit nécessaire d’exécuter les obligations restantes de l’APS; ou (2) insister sur l’exécution stricte et l’achèvement de l’APS et attendre la date de clôture pour évaluer le résultat.
Rappelons que la Partie innocente a le devoir d’atténuer ses dommages en cas de violation des APS par la Partie violatrice. Les juges conservent le pouvoir discrétionnaire de s’écarter du calcul ou de la mesure normale des dommages-intérêts s’il est juste dans les circonstances de le faire parce que les efforts d’atténuation sont différents dans chaque cas. Chaque cas est différent et doit être évalué sur son propre fond. En règle générale, la Partie innocente a droit à la perte de prix de revente et à des dommages spéciaux.
Comment alors prouver quel calcul ou quelle mesure de dommages un juge devrait utiliser dans chaque cas? En règle générale, lorsqu’il y a des parties sophistiquées, une transaction immobilière plus complexe et un marché immobilier très fluctuant, des preuves d’évaluation seront nécessaires pour aider le juge à déterminer le montant raisonnable et objectif des dommages-intérêts dans ce cas. La disparité des dommages-intérêts entre un calcul fondé sur (i) la différence entre le prix du contrat et la valeur marchande à la date de clôture par rapport à (ii) la différence entre le prix du contrat et la valeur marchande à une date avant ou après la clôture pourrait être importante, comme l’ont démontré de nombreux cas en Ontario.
Lorsque des coûts aussi importants sont engagés pour ne pas avoir rempli un EAP, les parties à un EAP seraient bien servies en ayant un avocat expérimenté pour protéger leurs droits en cas de violation.
Notre équipe expérimentée de Keyser Mason Ball, LLP se consacre à obtenir les meilleurs résultats pour vous dans chaque transaction ou litige immobilier, qu’il s’agisse d’une propriété résidentielle ou commerciale. Veuillez contacter Charles Lun ([email protected] ) et il sera heureux de vous aider.
_________________________________________________________________________________________
Il n’y a guère de meilleure preuve de la valeur marchande d’une propriété que le prix auquel la propriété a effectivement été vendue à la suite d’une violation de l’APS et à la suite de ce qui semble être une atténuation raisonnable des dommages.
Généralement, une violation anticipée se produit lorsque la Partie violante révèle une intention de ne pas être liée par les termes de l’APS et prive la Partie innocente de la quasi-totalité des avantages de l’APS. Des exemples typiques sont ceux où un acheteur déclare qu’il ne fermera pas par manque de fonds ou lorsqu’un vendeur refuse de vendre la propriété.
Un exemple typique de répudiation est le cas où un acheteur ne peut pas fermer faute de fonds, en informe le vendeur, et le vendeur remet la propriété en vente et engage une action en justice pour le montant de la caution et des dommages supplémentaires.
Les dommages spéciaux sont des dommages visant à indemniser la Partie innocente des dépenses réelles engagées. Par exemple, si le vendeur est la Partie innocente, le vendeur a probablement droit à ses frais de port après la date de clôture pour des éléments tels que les taxes foncières, les services publics, les assurances, etc. qui sont des « pertes » raisonnablement prévisibles (c’est-à-dire des dépenses personnelles) supportées par la Partie innocente.