Résumé: Dans cet article, nous partagerons nos top 11 des raisons de payer en espèces pour un bien locatif et pourquoi. Nous discuterons également des risques potentiels liés au paiement en espèces de biens locatifs, des stratégies d’investissement pour minimiser ces risques et des ressources utiles sur des sujets connexes.

Introduction

Oh, l’argument longtemps débattu des raisons de payer en espèces pour un bien locatif par rapport à l’effet de levier. La réalité est qu’il existe une tonne de points valables pour et contre le paiement en espèces et pour et contre le financement d’un immeuble de placement. Je ne vais pas répondre à la question de l’argent contre l’effet de levier dans cet article. C’est en grande partie parce qu’il n’y a pas de plan pour un investissement immobilier réussi.

La situation financière et les objectifs de chaque investisseur sont uniques. C’est pourquoi, dans l’article d’aujourd’hui, nous nous concentrerons sur la réponse à la question suivante: dois-je acheter un bien locatif avec de l’argent?

Pourquoi Vous devriez payer Comptant pour un bien locatif

Dans les sections suivantes, je partagerai 11 raisons de payer comptant pour un bien locatif, selon notre équipe d’experts de Realalth. Nous espérons que vous trouverez les informations suivantes utiles.

1- Coûts de clôture inférieurs

Un avantage de l’achat d’une maison avec de l’argent est qu’il réduit considérablement les coûts de clôture. Payer comptant pour une propriété locative permettra d’éviter les coûts associés à l’obtention d’une hypothèque. Vous n’aurez pas à payer de frais de prêteur, de frais d’origine, d’assurance hypothécaire, d’assurance de titres et d’autres frais associés au financement d’un bien locatif.

2- Flux de trésorerie plus élevé

L’achat d’un bien de placement en espèces produira sans aucun doute des flux de trésorerie plus élevés. C’est parce que vous ne paierez pas d’hypothèque sur la propriété tous les mois. Un bien locatif acheté avec de l’argent devrait immédiatement commencer à voir des flux de trésorerie dès qu’un locataire emménage.

Pour déterminer votre retour sur investissement potentiel, calculez le rendement en espèces, car ce chiffre sera le plus utile pour comprendre le flux de trésorerie ou le rendement de l’argent que vous investissez. Cet article explique exactement comment calculer un rendement Cash-on-Cash pour les propriétés locatives.

3- Processus d’achat plus rapide

Une autre raison de payer en espèces pour un bien locatif est qu’il accélère le processus d’achat. Les investisseurs en espèces peuvent acheter plus rapidement plutôt que d’attendre le processus hypothécaire. Un processus hypothécaire typique peut prendre de 30 à 45 jours pour se terminer.

De plus, vous n’avez pas à vous soucier de vous qualifier pour un prêt. Votre pointage de crédit et vos revenus ne sont pas pertinents si vous payez comptant pour un bien locatif ou une maison.

4 – Pas de dette

Si on a le choix entre une dette et aucune dette, il est difficile d’imaginer une seule personne choisir d’avoir une dette. Évidemment, ce serait bien d’être complètement sans dette. Et si c’est le cas, félicitations! Vous faites partie d’un petit pour cent. Si vous avez la capacité financière de payer comptant pour un bien locatif, retirez-vous de la dette et commencez à voir les flux de trésorerie mensuels plus tôt.

5 – Aucun paiement d’intérêts

Comme pour tout type de dette, contracter une hypothèque a un prix. Le financement d’un bien locatif entraînera le paiement d’intérêts sur l’argent emprunté. Votre taux d’intérêt dépendra de votre pointage de crédit, de vos liquidités, du montant que vous avez déposé et de la durée du prêt.

Payer un bien locatif en espèces permet aux investisseurs d’éviter complètement les frais de paiement d’intérêts, économisant ainsi des milliers de dollars. Bien que les intérêts hypothécaires soient déductibles d’impôt, ils peuvent grandement influer sur vos flux de trésorerie. Si votre revenu locatif est le même que votre paiement hypothécaire, vous ne ferez rien sur votre investissement.

6 – Equity

Acheter un bien locatif en payant en espèces vous donne 100% de la valeur des maisons. On ne peut pas parler d’équité sans parler aussi d’appréciation. L’appréciation de l’immobilier est la façon dont la valeur d’un immeuble de placement augmente avec le temps. L’appréciation est la raison pour laquelle nous encourageons fortement une stratégie d’achat et de détention dans l’investissement immobilier.

Utilisons un exemple simple. Vous achetez une propriété locative pour 100 000 $ et vous constatez une augmentation des capitaux propres de 15 000 due en raison de l’appréciation. Cela vous donne des capitaux propres de 100% dans une propriété de 115 000 $ plus les flux de trésorerie mensuels provenant des revenus locatifs.

7 – Attrayant pour les vendeurs

Presque tout le temps, les vendeurs prendront une offre en espèces sur toutes les autres offres. Certains vendeurs accorderont même un petit rabais si les acheteurs paient en espèces, car cela les aidera à éviter le processus de financement et à fermer rapidement. Il y a également moins de risque que la transaction tombe à l’eau si l’acheteur n’est pas approuvé pour le financement. Les acheteurs au comptant simplifient le processus pour les acheteurs et les vendeurs.

8- Dépenses mensuelles inférieures

Choisir de passer par la voie de l’argent pour acheter un bien locatif réduira considérablement vos dépenses mensuelles. Bien sûr, vous ne paierez pas d’hypothèque, mais vous réduirez également les intérêts d’emprunt, l’assurance hypothécaire (si nécessaire) et l’assurance titres.

9 – Pas de risque de forclusion

Payer en espèces pour un bien locatif permet à un investisseur immobilier la propriété complète du bien. Parce que vous êtes propriétaire de la propriété, il n’y a aucun risque de forclusion ou de perte de la propriété.

Une autre raison de payer comptant pour un bien locatif est qu’il est moins probable que vous perdiez la totalité de votre investissement. Même si le marché subit un ralentissement, vous avez toujours 100% d’actions. Et comme pour tout marché, le marché immobilier fluctue. Encore une fois, conserver un immeuble de placement à long terme est notre stratégie d’investissement préférée.

10 – Les postes vacants ne sont pas aussi effrayants

Une préoccupation constante pour les investisseurs immobiliers est la vacance. Lorsqu’une propriété est laissée vacante, l’investisseur perd de l’argent. Les postes vacants sont moins effrayants lorsqu’un bien locatif est acheté en espèces, car vous n’avez pas à vous soucier des revenus locatifs couvrant votre paiement hypothécaire à venir. Si une propriété achetée avec de l’argent est vacante, vous n’allez pas perdre autant.

11 – Plus de contrôle sur la propriété

Ne pas être à la merci des paiements hypothécaires mensuels et des intérêts permettra plus de contrôle sur votre propriété d’investissement. Presque tous vos revenus locatifs seront des bénéfices, moins les dépenses connexes telles que la gestion et les impôts fonciers. Tous les gains de plus-value sont directement liés à la propriété sans intérêt.

Risques de payer Comptant pour un Bien locatif

Veuillez garder à l’esprit que chaque investissement comporte des risques. L’achat d’un bien locatif en espèces nécessite une grande quantité de revenu disponible. Non seulement pour acheter la propriété purement et simplement, mais suffisamment de réserves de trésorerie à l’arrière pour maintenir la location. Dans cet esprit, voici quelques risques de payer comptant pour un bien locatif et comment les minimiser.

Moins de diversification des actifs

Il peut être risqué de regrouper la totalité ou la plupart de vos actifs liquides dans un seul placement. L’une des règles strictes de l’investissement est le principe de diversification. En finance, la diversification est le processus d’allocation du capital de manière à réduire l’exposition à un actif ou à un risque particulier. Il est possible de réduire le risque et la volatilité en investissant dans une variété d’actifs.

Placer la plupart de vos actifs liquides dans un seul investissement peut être risqué car cela limitera votre capacité à diversifier votre portefeuille d’investissement. Cependant, si vous vous sentez à l’aise financièrement de mettre une grande somme d’argent dans un investissement immobilier, alors allez-y.

Moins de déductions fiscales

Selon la tranche d’imposition dans laquelle vous vous trouvez, la déduction des intérêts hypothécaires peut vous faire économiser beaucoup d’argent. Comme vous pouvez radier un certain pourcentage de vos intérêts hypothécaires, les investisseurs qui choisissent de payer en espèces ne verront pas les mêmes déductions fiscales et avantages.

Cependant, si vous êtes dans une tranche d’imposition inférieure, certaines de ces déductions fiscales ne sont pas aussi avantageuses. Par exemple, si vous avez emprunté 200 000 $ à 4,5%, vous paierez près de 9 000 interest d’intérêts la première année. Dans la tranche d’imposition inférieure, vous pourriez déduire environ 1 350 $, mais cela signifierait que vous paieriez toujours environ 7 650 interest d’intérêts.

(Veuillez noter que ces chiffres sont des estimations. Je ne suis pas un expert fiscal.)

Moins d’actifs liquides

Verser une bonne partie de vos actifs liquides (liquidités) dans une propriété peut être considéré comme risqué, surtout si vous pratiquez la diversification dans votre investissement. Une autre stratégie d’investissement, dans le but de minimiser les risques (et de diversifier), consiste à utiliser la même somme d’argent pour acheter plusieurs propriétés avec une hypothèque. Bien que vous investissiez beaucoup d’argent dans l’immobilier, la totalité de votre investissement ne dépendra pas d’une seule propriété. Au contraire, l’achat de plusieurs propriétés par effet de levier peut sembler moins risqué pour certains investisseurs.

Conclusion

Que vous recherchiez des raisons de payer en espèces pour un bien locatif, que vous recherchiez différentes stratégies d’investissement immobilier ou que vous essayiez simplement d’approfondir vos connaissances en matière d’investissement, notre équipe de Realalth est là pour vous aider. Nous avons une vaste bibliothèque d’articles gratuits, de ressources, de webinaires et de conseils sur l’investissement immobilier et tous les sujets connexes.

Pour plus d’informations sur l’achat d’une maison en espèces vs hypothèque, consultez l’un de mes articles récents ici.