Il y a des moments où un mineur est en titre. Peut-être que l’acte de maman &Papa dit « Susan B. Jones, une mineure. »Ou, lorsqu’elle se présente pour signer des papiers, l’agent immobilier® remarque la nounou qui l’a amenée. Bien sûr, un enfant peut hériter de biens. Les parents n’ont jamais eu l’intention que l’enfant le possède si tôt, mais cela arrive.
Y a-t-il des problèmes avec les mineurs en titre?
Gardien
Washington a adopté la Loi uniforme sur les transferts aux mineurs. C’est le moyen le plus pratique pour les mineurs de « posséder » des biens. Il n’y a pas de document ou d’accord. La loi traite de la responsabilité du gardien envers l’enfant. Sinon, vous pouvez avoir une confiance…
Une confiance peut être configurée pour un mineur, séparément ou par langue dans un testament. Le fiduciaire peut également transférer des biens à un dépositaire (qui peut même être le fiduciaire) si la fiducie le permet. Mais s’il n’y a pas de fiducie ou de garde, vous avez besoin d’unGuardian
Tuteur
Une tutelle est souvent ce qui se passe lorsque les deux parents sont décédés sans prévoir comment un enfant mineur peut gérer les biens. Ce n’est pas absolument nécessaire à moins que les biens immobiliers ne soient vendus ou hypothéqués, mais un tribunal doit approuver toute transaction immobilière.
La plupart d’entre nous savent qu’il peut y avoir un problème, mais qu’est-ce que c’est exactement? La petite Suzie peut-elle même être titrée ? Peut-elle céder ou hypothéquer la propriété? Comment ?
Eh bien, oui, un mineur peut être dans le titre, et cela arrive tout le temps. Ce n’est pas le problème – si elle ne veut pas (ou n’a pas besoin) de vendre ou d’hypothéquer la propriété maintenant, elle finira par être assez âgée pour en faire quelque chose.
Mais jusqu’à ce que Suzie atteigne l’âge légal de la majorité, elle est sous une sorte de « handicap » car elle n’a pas la capacité de conclure des contrats contraignants. Si elle signe le titre à l’âge de 17 ans, elle peut le désavouer lorsqu’elle atteint l’âge de la majorité et pendant un certain temps par la suite.
Que se passe-t-il si un mineur doit vendre ou hypothéquer la propriété?
La seule façon pour Suzie de vendre ou de contracter une hypothèque est que quelqu’un aille au tribunal, ouvre une tutelle, nomme un tuteur, obtienne une ordonnance du tribunal autorisant la transaction et demande au tuteur d’exécuter l’acte ou l’hypothèque. De plus, si un tuteur a été nommé dans un autre État, une procédure judiciaire auxiliaire sera nécessaire car le tribunal étranger n’a pas compétence à Washington.
Tout cela peut être coûteux et long et assez onéreux si la transaction doit avoir lieu maintenant. Mais, il n’y a pas d’alternative – le cheval est déjà sorti de la grange, pour ainsi dire. La transmission à Suzie (ou à son héritage) ne peut être annulée.
Autres façons pour un mineur de posséder un bien immobilier
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Il existe d’autres moyens plus pratiques de traiter avec les enfants propriétaires de biens immobiliers. L’un est une fiducie, où le titre est transmis au fiduciaire de la fiducie, ou la fiducie est établie dans une homologation. Dans ce cas, la société de titre devra voir le document de fiducie ou le testament.
Une garde en vertu de la RCW 11.114 est une alternative simple. Dans ce cas, le titre est transmis à un adulte majeur: « John Paul Jones, en tant que gardien de Susan B. Jones, en vertu de la Loi sur les transferts uniformes aux mineurs de Washington. »La loi ne prévoit qu’un seul gardien par enfant et par acte, et une société de fiducie peut également être nommée, si la fiducie le permet. Cela s’appelait autrefois la Loi sur les dons uniformes aux mineurs, et vous pourriez voir ce récital dans un acte venant d’un autre État. Un acte peut être accepté d’un dépositaire dans n’importe quel État, qui n’a besoin que de réciter le dépositaire adulte, le dépositaire et le nom du mineur.
Lorsque le titre est confié à un dépositaire, les assureurs de titres n’ont pas besoin de demander une preuve d’autorité ou de documentation. C’est un avantage d’une tutelle par rapport à une tutelle pour toutes les personnes concernées. Les remerciements pour un dépositaire seraient destinés à la personne adulte, car il n’y a pas de documents à présenter au notaire, tandis qu’un tuteur utiliserait la forme de représentant (pour un fiduciaire).
Bien sûr, pendant la garde, l’adulte a une responsabilité fiduciaire envers le mineur et ne peut pas disposer ou utiliser les actifs à des fins personnelles. L’argent de la vente d’une maison appartiendrait toujours au mineur. Mais les tiers, y compris les sociétés de titres, n’ont pas besoin de se demander où l’argent finira.
Que se passe-t-il lorsque le mineur atteint l’âge légal?
Une fois que le mineur atteint l’âge de 18, 21 ou dans certains cas 25 ans (tout dépend des circonstances du transfert), le gardien doit transmettre les biens au mineur. Mais en tant qu’adulte, elle peut s’occuper de la propriété en son propre nom. Avec une tutelle, l’action en justice doit être fermée et les biens distribués au mineur. La garde est un moyen pratique pour un mineur de détenir un titre, mais il peut y avoir des ramifications en matière de planification successorale et d’imposition lorsque les enfants possèdent des biens immobiliers. Un avocat doit toujours être consulté si un mineur est ou sera en titre.
