Imaginez ceci: Vous êtes tombé amoureux d’une magnifique maison sur un terrain d’angle à Fort Lauderdale, en Floride, mais le jour de l’inspection de votre maison, vous êtes choqué lorsque votre nouveau voisin traverse votre propriété sur le chemin du travail. Une discussion avec l’inspecteur de la maison et une enquête sur les dossiers de propriété révèlent quelque chose d’inquiétant: il y a une servitude sur votre nouvelle propriété potentielle. Votre voisin doit conduire sur votre terrain pour accéder à la leur — et est pleinement dans son droit de le faire.

Qu’est-ce qu’un acheteur de maison doit faire? Commencez par apprendre le bien, le mal et le laid sur les droits de propriété et les servitudes.

Une servitude donne à une personne ou à une entité un droit légal d’utiliser le terrain de quelqu’un d’autre. Mais cela ne signifie pas que votre voisin peut simplement commencer à cultiver des tomates dans votre cour. Une servitude n’est « pas un droit de posséder la propriété, mais plutôt de l’utiliser dans un but déclaré », explique Bob Tankel, avocat à Pinellas, en Floride, spécialisé dans le droit des associations communautaires. Par exemple, une entreprise de services publics pourrait avoir le droit de déterrer une section de votre pelouse pour installer ou entretenir des lignes de téléphone, d’alimentation et de câble (peut-être même de fibres optiques).

Que devez-vous savoir sur les servitudes avant d’acheter?

Commencez par les bases: Il est important de savoir s’il y a des servitudes sur une propriété avant de fermer, où elles se trouvent et de quel type de servitudes elles se trouvent. Certaines servitudes, par exemple, restent après l’achat de la maison, mais d’autres peuvent être annulées. Cela dépend si la servitude est une servitude accessoire ou une servitude en brut.

« Accessoire » signifie appartenir à quelqu’un d’autre. Ainsi, une servitude annexe est une servitude dans laquelle le voisin a cherché et est maintenant propriétaire de la servitude, comme dans le cas de cet accès à l’allée. Une servitude annexe reste avec la maison si vous l’achetez.

Avec une servitude en brut, vous avez plus à dire. Si, par exemple, la propriété a un chemin qui mène à un étang de pêche, le propriétaire d’origine aurait peut-être accordé à un voisin l’accès à la propriété pour se rendre au lieu de pêche. C’est considéré comme une servitude brute, et cela ne reste pas une fois que la propriété change de mains. Donc, si vous souhaitez installer une clôture (ou ne voulez tout simplement pas que votre voisin traverse votre propriété), vous avez le droit de mettre fin à l’accord — préparez-vous simplement à une première introduction maladroite avec ce nouveau voisin.

Quels sont vos droits de propriété et vos droits de servitude ?

Si vous achetez une maison avec une servitude, vous devrez jouer au ballon. Disons que vous avez acheté une propriété en bord de mer (heureusement!) sur une plage publique. Mais que se passe-t-il si votre nouvelle propriété est le seul point d’accès que les voisins ont à ladite plage publique? Vous, dans ce cas, n’auriez pas le droit d’empêcher vos voisins de s’amuser au soleil en érigeant une clôture. Si vous le faisiez, vous empiéteriez sur une servitude d’emprise, également appelée « servitude par nécessité », et vous pourriez être poursuivi en justice.

Quelles sont les limites des rénovations ou des agrandissements?

Si vous envisagez de construire une nouvelle maison ou un ajout, il est particulièrement important de savoir s’il y a des servitudes sur une propriété avant d’acheter. Vous pouvez le découvrir en examinant vos documents. « Les servitudes écrites sont contenues dans des actes, des documents individuels, sur des plats et dans des documents d’association de copropriétaires et de propriétaires », explique Tankel. Disons que votre voisin a reçu une servitude pour ses panneaux solaires. Vous ne pouvez alors pas rénover, agrandir ou même planter un arbre qui bloquerait l’accès au soleil de votre voisin.

Les servitudes peuvent-elles être contestées ?

 » Les servitudes peuvent être contestées par les propriétaires dans des circonstances spécifiques « , explique Tankel. Vous auriez besoin d’aller au tribunal pour que cela se produise. Si le titulaire de la servitude accepte de résilier, cela devrait être facile. Dans certains cas, les servitudes ont une date d’expiration, ce qui rendrait également la fin de la servitude assez facile. Mais d’autres cas sont plus difficiles.

Par exemple, vous avez peut-être entendu parler des  » droits des squatteurs. »Il y a un terme juridique pour cela: « servitude prescriptive. »Cela se produit lorsqu’une personne utilise ouvertement la propriété de son voisin pendant une certaine période (qui varie généralement selon l’État) sans la permission du propriétaire. Ce type de servitude ne figure pas sur un rapport de titre, de sorte que les acheteurs devraient très probablement faire une inspection physique pour découvrir une servitude de ce type, selon Tankel. Si vous voyez vos voisins se bronzer sur un quai qu’ils ont construit sur votre future propriété au bord du lac ou qu’ils ont installé une clôture sur votre terrain potentiel, ce seraient de gros indices. « Les servitudes prescriptives peuvent être contestées par des allégations qui ont été abandonnées », explique Tankel. Dans ce cas, il pourrait être judicieux de consulter un avocat immobilier pour obtenir des conseils.

La ligne de fond sur les servitudes

Il est sous votre contrôle d’acheter une maison avec une servitude, alors faites vos devoirs! « Les acheteurs doivent faire preuve de diligence raisonnable pour s’assurer qu’ils connaissent l’étendue des servitudes possibles », explique Tankel.