Le Bureau du recensement des États-Unis estime que la population du Colorado a augmenté de 13,2% entre le 1er avril 2010 et le 1er juillet 2018. Au cours de la dernière année civile complète, le Colorado a ajouté près de 80 000 personnes, ce qui en fait le septième État à la croissance la plus rapide du pays. Naturellement, ces nouveaux résidents, en plus des autochtones, ont besoin d’endroits pour vivre, apprendre, magasiner, jouer et obtenir des soins de santé. Il ne devrait donc pas être surprenant que le Colorado ait connu un boom de la construction parallèlement à son augmentation de la population.

Alors que les promoteurs cessaient de profiter de l’essor démographique en construisant des complexes de condominiums, des maisons de ville, des immeubles à appartements et des lotissements remplis de maisons en voie, les litiges liés aux défauts de construction devenaient un problème sérieux au Colorado. En 2001, en réponse au lobbying des industries de l’assurance et de la construction du Colorado, les législateurs ont adopté la Loi sur la réforme de l’action contre les défauts de construction ou « CDARA », codifiée à C.R.S. § 13-20-801, et. seq., dans l’espoir de réglementer les réclamations et les poursuites liées aux vices de construction. La DRAA a été modifiée et élargie en 2003, 2007 et 2010. Malgré les meilleures intentions de la CDARA, les litiges en matière de défauts de construction continuaient d’avoir un effet dissuasif sur le développement de nouveaux condominiums, les nouvelles constructions passant de 20% à seulement 3%. En réponse, les législateurs ont récemment promulgué la loi HB 17-1279, qui crée des obstacles supplémentaires pour les conseils de copropriété et les associations de propriétaires désireux d’engager des actions contre les professionnels de la construction.

Le but de cet article est de mettre en évidence certains des aspects clés de la CDARA et d’autres considérations impliquées dans la défense des cas de défauts de construction.

La demande de la CDARA

Étant donné que la construction est en grande partie régie par des contrats et qu’ils comprennent souvent des clauses d’arbitrage limitant l’accès aux tribunaux, les dispositions de la CDARA s’appliquent spécifiquement à toute  » action action civile ou procédure d’arbitrage en dommages-intérêts, indemnisation ou contribution intentée contre un professionnel de la construction pour faire valoir une réclamation, une demande reconventionnelle, une réclamation croisée ou une réclamation de tiers pour des dommages-intérêts ou la perte ou la perte d’usage de biens réels ou personnels ou des dommages corporels causés par un défaut dans la conception ou la construction d’une amélioration de biens immobiliers. »

Définitions importantes

Le CDARA définit un « demandeur » comme  » person une personne autre que le procureur général ou les procureurs de district des différents districts judiciaires de l’État qui fait valoir une réclamation contre un professionnel de la construction qui allègue un défaut dans la construction d’une amélioration d’un bien immobilier. » Cette définition assez globale permet aux particuliers ou aux associations de propriétaires de faire valoir leurs droits contre les professionnels de la construction pour des vices de construction.

Le CDARA a également été rédigé pour inclure presque toutes les personnes impliquées dans n’importe quelle facette du processus de construction. En effet, « professionnel de la construction » est défini comme  » architect un architecte, un entrepreneur, un sous-traitant, un promoteur, un constructeur, un vendeur de constructeur, un ingénieur ou un inspecteur effectuant ou fournissant la conception, la supervision, l’inspection, la construction ou l’observation de la construction de toute amélioration d’un bien immobilier. Si l’amélioration d’un bien immobilier concerne un bien commercial, le terme  » professionnel de la construction  » s’entend également de tout propriétaire antérieur du bien commercial, autre que le demandeur, au moment où les travaux ont été exécutés Process « 

Processus d’avis de réclamation

L’une des caractéristiques de la CDARA est son exigence d’avis de réclamation. Les demandeurs qui souhaitent faire valoir une réclamation ou éventuellement entamer un litige contre un professionnel de la construction doivent d’abord satisfaire à l’exigence de seuil d’avis de réclamation de la CDARA.

Le demandeur doit envoyer un avis écrit « to à la dernière adresse connue d’un professionnel de la construction contre lequel le demandeur fait valoir une réclamation pour vice de construction qui décrit la réclamation avec suffisamment de détails raisonnables pour déterminer la nature générale du défaut, y compris une description générale du type et de l’emplacement de la construction que le demandeur prétend être défectueuse et de tout dommage prétendument causé par le défaut. »

La CDARA exige que le demandeur fournisse l’avis de réclamation au professionnel de la construction au plus tard 75 jours avant le dépôt d’une action, ou au plus tard 90 jours avant le dépôt de l’action dans le cas d’une propriété commerciale.

Après réception de l’Avis de réclamation, le professionnel de la construction peut lui demander par écrit, ainsi qu’à ses entrepreneurs ou autres agents, d’accéder aux biens du demandeur aux fins d’inspecter les biens et tout défaut allégué. La CDARA exige que l’inspection soit effectuée dans les 30 jours suivant la signification de l’avis de réclamation.

Dans les 30 jours suivant la fin du processus d’inspection, ou dans les 45 jours suivant l’inspection d’un bien commercial, un professionnel de la construction peut envoyer au demandeur « …une offre de règlement de la réclamation par le paiement d’une somme certaine ou en acceptant de remédier au défaut allégué » comme allégué dans l’Avis de réclamation. » L’offre écrite de règlement du professionnel de la construction doit comprendre « aun rapport de la portée de l’inspection, les constatations et les résultats de l’inspection, une description des travaux de construction supplémentaires nécessaires pour remédier au défaut décrit dans l’avis de réclamation et de tous les dommages causés à l’amélioration des biens immobiliers par le défaut, ainsi qu’un calendrier pour l’achèvement des travaux de construction correctifs. »

Le demandeur dispose de 15 jours à compter de la date de livraison de l’offre pour régler l’acceptation écrite, sinon l’offre est réputée rejetée. En cas d’échec du règlement anticipé, le demandeur peut intenter une action en justice contre le professionnel de la construction. Si un demandeur ne se conforme pas au processus d’avis de réclamation de la CDARA, l’action civile ou l’arbitrage doit être suspendu jusqu’à ce que le processus soit terminé.

L’objectif du processus d’avis de réclamation de la CDARA est de fournir aux parties un moyen rapide et rentable d’éviter les litiges. Il fournit aux parties un outil d’enquête précontentieuse permettant au professionnel de la construction de recevoir un avis et d’inspecter ensuite tous les défauts allégués. Si le processus d’avis de réclamation s’avère infructueux, il permet au professionnel de la construction et à sa représentation d’engager un litige avec une compréhension de l’affaire qui n’est pas nécessairement offerte dans d’autres types d’actions civiles. De plus, en supposant que le professionnel de la construction notifie rapidement la réclamation à son assureur, le processus permet au professionnel de la construction d’obtenir une représentation juridique immédiate et la possibilité de retenir les services d’experts pour protéger pleinement ses intérêts.

La CDARA oblige un assureur à défendre un professionnel de la construction qui a reçu un Avis de sinistre en enquêtant raisonnablement sur le sinistre et en coopérant raisonnablement avec l’assuré pendant le processus d’avis de sinistre. Ainsi, le fait de ne pas le faire peut donner lieu à une réclamation de mauvaise foi.

Restriction de la CDARA sur les réclamations pour négligence liée à des défauts de construction

La CDARA exclut toute réclamation distincte pour négligence visant à obtenir des dommages pour un défaut de construction s’il résulte d’un défaut de construction en conformité substantielle avec un code du bâtiment ou une norme de l’industrie applicable, à moins que la défaillance n’entraîne des dommages réels aux biens réels ou personnels; perte réelle de l’usage des biens réels ou personnels; blessures corporelles ou décès injustifié; ou, un risque de blessures corporelles ou de décès pour, ou une menace pour la vie, la santé ou la sécurité des occupants des biens immobiliers résidentiels.

Cette limitation, cependant, n’interdit pas l’affirmation de réclamations délictuelles autres que les réclamations pour négligence; l’affirmation de réclamations contractuelles ou de garantie; ou l’affirmation de réclamations résultant de la violation de toute loi ou ordonnance autre que les réclamations pour violation d’un code du bâtiment.

Dommages-intérêts disponibles En vertu de la CDARA

En vertu de la CDARA, un demandeur ne peut pas recouvrer plus que des « dommages réels », à moins que le demandeur ne prévale la réclamation le professionnel de la construction a violé la Loi sur la protection du consommateur du Colorado et:

(a) L’offre monétaire du professionnel de la construction, faite, de se contenter d’une somme certain…is moins de 85% du montant accordé au demandeur en tant que dommages réels subis, à l’exclusion des frais, intérêts et honoraires d’avocat; ou

(b) Le coût raisonnable, tel que déterminé par le juge des faits, pour compléter l’offre du professionnel de la construction, faite, pour remédier à la construction defect…is moins de 85% du montant accordé au demandeur en tant que dommages réels subis, à l’exclusion des frais, intérêts et honoraires d’avocat.

La CDARA définit les  » dommages réels  » comme  » le moindre des montants suivants : la juste valeur marchande du bien immobilier sans le défaut de construction allégué; le coût de remplacement du bien immobilier; ou le coût raisonnable de réparation du défaut de construction allégué, ainsi que les coûts de réinstallation When  » Lorsqu’un bien résidentiel est en cause, les dommages réels comprennent également « other les autres coûts économiques directs liés à la perte d’usage, le cas échéant, les intérêts prévus par la loi, ainsi que les coûts de poursuite et les honoraires d’avocat raisonnables qui peuvent être accordés en vertu du contrat ou de la loi applicable. »

Il est important de noter que si un professionnel de la construction ne « se conforme pas substantiellement » aux conditions d’une offre acceptée de réparation ou de règlement d’une réclamation présentée pendant le processus d’avis de réclamation ou si un professionnel de la construction ne répond pas du tout à l’Avis de réclamation, le professionnel de la construction « sera soumis à des dommages-intérêts triples », mais seulement si le demandeur l’emporte par ailleurs sur l’allégation selon laquelle une violation de la Loi sur la protection du consommateur du Colorado s’est produite. Cependant, le montant total des dommages et intérêts triples et des honoraires d’avocat accordés dans le cadre d’une action en vertu de la Loi sur la protection des consommateurs du Colorado est plafonné à 250 000 $.

Délai de prescription

La CDARA établit le délai de prescription d’une action à intenter contre un professionnel de la construction pour améliorer un bien immobilier. Il comprend un délai de prescription de deux ans à compter du moment où un défaut est découvert ou dans l’exercice d’une diligence raisonnable aurait dû être découvert. En aucun cas, une action ne peut être intentée après un délai de repos de six ans, mais elle peut être prolongée jusqu’à deux ans si le vice est découvert au cours de la cinquième ou de la sixième année suivant l’achèvement substantiel.

Tous les vices de construction allégués ne sont pas latents, l’avocat de la défense doit donc être vigilant pour une défense de prescription. Si l’évaluation le justifie, il est impératif que la défense affirmative appropriée soit affirmée dans la Réponse d’un professionnel de la construction à une plainte ou à un avis d’arbitrage pour préserver une défense de prescription.

La Cour suprême du Colorado a statué dans Goodman v. Heritage Builders, Inc., la disposition de la C.R.S. § 13-80-104 qui permet à un professionnel de la construction d’intenter des actions contre des tiers dans les 90 jours suivant le jugement définitif ou le règlement s’applique non seulement au délai de prescription de deux ans, mais également au délai de repos de six ans. Ceci est important pour les entrepreneurs généraux qui recherchent une indemnisation et une contribution de leurs sous-traitants.

Si un Avis de réclamation est envoyé à un professionnel de la construction dans le délai prescrit pour le dépôt d’une action en vertu de tout délai de prescription ou de repos applicable, le délai de prescription ou de repos est facturé jusqu’à 60 jours après la fin du processus d’avis de réclamation.

D’autres considérations importantes dans l’Évaluation précoce des Cas de défauts de construction

Les contrats de construction incluent souvent des dispositions de la partie gagnante, qui permettent à la partie gagnante dans une action civile ou un arbitrage de recouvrer les honoraires d’avocat et les frais de litige (par ex. arbitrage et honoraires d’experts). Il est impératif que toute police d’assurance applicable soit consultée avant la nomination d’un avocat pour déterminer si les honoraires d’avocat et les frais de litige sont couverts ou si le professionnel de la construction assuré sera à sa charge dans le cas d’une telle attribution. Le professionnel de la construction assuré doit être immédiatement informé, de préférence dans une lettre de réserve de droits. Compte tenu de la nature des litiges relatifs aux défauts de construction, un assureur doit s’attendre à ce que les honoraires et frais d’avocat, en particulier les honoraires d’experts, accordés à un demandeur soient substantiels.

Au Colorado, afin de percevoir les frais de parti en vigueur, une partie doit d’abord établir qu’elle est, en effet, la partie gagnante. Cependant, une telle détermination n’est pas toujours facile. Par exemple, si un demandeur l’emporte sur moins de la moitié de ses nombreuses réclamations, il peut toujours faire valoir qu’il était la partie gagnante. Dans de telles circonstances, il est particulièrement important de savoir comment le demandeur encadre l’affaire. Au Colorado, le tribunal, ou l’arbitre / comité d’arbitrage, dispose d’un large pouvoir discrétionnaire pour déterminer qui est la partie gagnante. Dans un scénario où un demandeur aurait gain de cause sur moins de la moitié de ses demandes, le demandeur pourrait faire valoir que les demandes non prévalentes étaient des demandes accessoires ou dérivées. Peut-être même que les revendications gagnantes avaient une valeur monétaire plus élevée ou nécessitaient plus de temps, de travail juridique substantiel ou de découverte que les autres revendications. Par conséquent, un professionnel de la construction pourrait toujours être exposé à une indemnité substantielle d’honoraires et de frais d’avocat, même si elle prévaut sur plus de la moitié des réclamations alléguées.

À emporter

Le CDARA verra probablement de futures modifications pour remédier à de nombreuses lacunes dans le domaine des litiges en matière de défauts de construction. Lorsqu’il est confronté à une réclamation pour vice de construction, il est important que le professionnel de la construction assuré respecte le processus d’avis de réclamation ou, alternativement, force le demandeur à y adhérer. Un conseiller juridique doit être immédiatement affecté et des experts doivent être retenus pour aider le professionnel de la construction assuré à naviguer dans les exigences précontentieuses de la CDARA. Si un litige commence, il est d’une grande importance que la police soit consultée pour déterminer si les honoraires d’avocat et les frais de litige sont couverts ou si le professionnel de la construction assuré sera de sa poche. À titre de pratique exemplaire, un expert en sinistres devrait déterminer s’il y a une clause de la partie gagnante dans le contrat de construction et le professionnel de la construction assuré devrait être immédiatement informé du risque de dépenses non couvertes par la police. L’avocat de la défense doit également s’assurer de consulter des experts retenus pour déterminer si une défense affirmative et une requête en licenciement pour violation du délai de prescription sont appropriées.

Bureau du recensement des États-Unis (2019). Faits rapides Colorado. Extrait de https://www.census.gov/quickfacts/co.

C.R.S. § 38-33.3-303.5.

C.R.S. § 13-20-802.5(1).

C.R.S. § 13-20-802.5(3).

C.R.S. § 13-20-802.5(4).

C.R.S. § 13-20-802.5(5).

C.R.S. § 13-20-803.5(1).

C.R.S. § 13-20-803.5(2).