Tout d’abord, l’exécuteur testamentaire désigné dans le testament du défunt n’a pas le pouvoir de vendre des biens immobiliers ou des biens appartenant à la succession tant qu’il n’a pas été officiellement nommé par le Tribunal de substitution. Comment savez-vous s’ils ont été officiellement nommés? Vérifiez auprès du tribunal de la mère porteuse si des lettres testamentaires ou des lettres d’administration (non testamentaires) ont été émises.

Ce n’est pas parce qu’un exécuteur testamentaire est nommé dans le dernier testament que ce titre est automatiquement dévolu à cette personne. Sans le sceau d’approbation du tribunal, aucune personne n’a le pouvoir d’agir au nom de la succession. Pour être considéré pour le travail, une demande d’homologation avec le testament original doit être déposée auprès du tribunal. Un avis doit alors être donné à tous les héritiers légaux (pas nécessairement les bénéficiaires) pour déterminer s’ils ont des objections au testament offert ou à la nomination du fiduciaire.

Lors de la nomination officielle, le pouvoir du représentant dépendra des termes du dernier testament et du testament du défunt, ou dans les cas où le défunt est décédé sans testament – le statut d’intestat de New York.

Pouvoirs de l’administrateur (en cas d’absence de testament)

Lorsqu’une personne décède sans testament à New York, un administrateur, plutôt qu’un exécuteur testamentaire, doit être nommé. Les rôles et les devoirs des deux sont très similaires en ce sens que la tâche du fiduciaire est de gérer et de distribuer les actifs successoraux aux héritiers ou bénéficiaires légitimes. Cependant, lorsque l’exécuteur testamentaire doit suivre les souhaits du défunt énoncés dans le testament, l’administrateur doit simplement distribuer les biens successoraux aux héritiers, ce qui implique généralement de transformer les actifs non liquides en espèces. Le fiduciaire commence le processus en liquidant les actions et obligations du défunt, en vidant les comptes bancaires, en vendant tout objet de valeur tangible et, surtout, en vendant des biens immobiliers appartenant au défunt au cours de sa vie. Tout l’argent réalisé à partir de la liquidation est déposé sur un compte bancaire successoral. Après avoir satisfait aux créances des créanciers, aux frais juridiques et aux autres frais d’administration, le solde restant est distribué aux héritiers, en parts égales.

Alors, l’administrateur a-t-il le pouvoir de vendre un bien immobilier sans le consentement de tous? Oui, sauf si vous avez une raison impérieuse pour laquelle elle ne peut pas. Contrairement à l’homologation, où le dernier testament et le testament, en tant que document de contrôle, dictent ce que l’exécuteur testamentaire peut ou ne peut pas faire, il n’y a pas de volonté à laquelle se référer dans une procédure administrative. Il n’y a pas de volonté pour le tribunal de la mère porteuse de se référer, par exemple, montrant que le défunt a interdit la vente de sa maison ou avait l’intention d’une succession viagère pour sa mère âgée. En l’absence d’une telle formulation dans un testament interdisant ou retardant une vente, le bien est vendu par l’administrateur.

Arrêter une vente

Empêcher un administrateur de vendre une propriété est une tâche très difficile. À moins qu’un testament ne soit trouvé indiquant que la propriété va à un bénéficiaire spécifique ou ne peut être vendue, les chances d’arrêter la vente ne sont pas en votre faveur. Il peut cependant y avoir la possibilité de racheter les intérêts des autres héritiers dans le bien. Par exemple, Jack est mort en laissant une maison d’une valeur de 500 000 $.00. Jack est mort sans testament. Il laisse dans le deuil cinq enfants. Pour empêcher la vente de sa maison d’enfance, Alex, propose de racheter ses frères et sœurs en leur donnant 100 000 each chacun. Les quatre frères et sœurs sont tous d’accord et la propriété de la maison est transférée à Alex. La plupart des héritiers sont enclins à accepter un rachat car ils peuvent économiser de l’argent sur les taxes de transfert du vendeur, les frais de courtier immobilier et les autres dépenses associées à la vente d’une maison.

L’autre alternative est d’avoir un accord avec les autres héritiers pour ne pas vendre le bien. Cependant, comme la plupart des gens veulent recevoir leur héritage plus tôt que tard, parvenir à un consensus pour ne pas vendre ou retarder la vente est un long coup.

Vente inférieure à la juste valeur marchande

Lorsque l’administrateur vend une propriété nettement inférieure à la valeur marchande, la vente est susceptible d’être interrompue. Une fiduciaire qui conclut un contrat de vente à un ami de la famille ou à elle-même pour une valeur inférieure à la valeur marchande constitue une violation de l’obligation fiduciaire. Les tribunaux recherchent des transactions sans lien de dépendance pour s’assurer que les parties reçoivent une part équitable de leur héritage. Dans une récente décision de justice, l’exécutrice testamentaire a vendu une pierre brune à son amie pour environ 600 000,00 $. Des maisons similaires dans la région se vendaient à plus de 1,3 million à l’époque. Shorty après la vente, l’ami a revendu la pierre brune pour 1,3 million. Les bénéficiaires se sont opposés à la transaction et le tribunal a ordonné à l’exécuteur testamentaire de restituer la perte à la succession. Appelez immédiatement un avocat d’homologation si un exécuteur testamentaire se livre à une fraude ou à un intérêt personnel.

Éviter la forclusion

Lorsque le défunt ou l’exécuteur testamentaire ne paie pas les paiements hypothécaires mensuels ou les frais d’entretien (dans les coopératives) et qu’une action en forclusion est intentée, les parties peuvent toujours avoir une chance de sauver la propriété de la vente aux enchères publiques. Avec les ventes de forclusion, la banque ou le conseil d’administration de la coopérative fixe une réserve, c’est-à-dire le prix minimum pour lequel la maison peut être vendue. La seule préoccupation de l’entité est que son équilibre soit garanti. Ils pourraient se soucier moins si la vente entraîne un gain pour les bénéficiaires. Souvent, la vente publique procure juste assez d’argent pour couvrir le solde hypothécaire et ne laisse rien aux héritiers.

Dans la plupart des cas, la propriété peut être sauvegardée, même dans la onzième heure, en déposant une requête appelée Ordre de Justification de l’arrêt de la vente. La loi est très spécifique quant au moment où un juge peut accorder un soulagement de la forclusion, alors ne tentez pas cela par vous-même. Un avocat successoral chargé de la procédure d’homologation est généralement équipé pour déposer une telle action. Si le tribunal permet à l’exécuteur testamentaire de vendre la propriété sur le marché au lieu de la vente publique, la maison peut être vendue à la juste valeur marchande et les capitaux propres peuvent être répartis entre les bénéficiaires. Contactez immédiatement un avocat de la succession si une propriété de la succession est en forclusion.

Le pouvoir de l’Exécuteur testamentaire de vendre un bien (le défunt est décédé avec un testament)

Dans une affaire d’homologation, le fait que l’exécuteur testamentaire ait ou non le pouvoir de vendre un bien dépend de la langue du testament. Le dernier testament et le testament du défunt laissent-ils la propriété à un bénéficiaire spécifique « Je laisse ma pierre brune à Alex », ou le testament laisse-t-il une propriété à plus d’un bénéficiaire « Je laisse ma pierre brune à mes trois enfants, qui vivent au moment de ma mort. »Dans le premier cas, l’exécuteur testamentaire transfère simplement le titre de la pierre brune à Alex et il fait ce qu’il veut avec la propriété après en avoir pris possession. Pour ce dernier, à moins que les bénéficiaires n’acceptent de ne pas vendre, l’exécuteur testamentaire a le pouvoir de vendre le bien et de répartir le solde entre les trois enfants.

En bref, si le testament n’interdit pas une vente, l’exécuteur testamentaire peut vendre un bien sans le consentement des bénéficiaires. Si le testament est muet sur le sujet, ou donne à l’exécuteur testamentaire une discrétion absolue pour faire ce qu’il juge bon avec la propriété, nous pouvons supposer que l’exécuteur testamentaire a le pouvoir de vendre. Comme dans une procédure administrative, votre raison d’arrêter une vente doit être impérative dans une procédure d’homologation. Le testament vous fournit-il une succession à vie? L’exécuteur testamentaire se livre-t-il à une fraude? Essayer d’arrêter la vente parce que vous habitez sur la propriété et que vous souhaitez continuer à le faire (loyer gratuit ou en tant que locataire payant) n’est pas convaincant. Contactez immédiatement un avocat de la succession si vous estimez avoir qualité pour arrêter une vente.

L’Exécuteur A-T-Il le Dernier Mot ?

Cela dépend. Si la transaction est équitable, est dans le meilleur intérêt de la succession et est conforme aux souhaits du défunt, l’exécuteur testamentaire peut vendre les biens sans obtenir le consentement et sans préavis. Tant que les lettres testamentaires de l’exécuteur testamentaire ne limitent pas son droit de vendre, elle peut engager un courtier immobilier pour inscrire la maison sur le marché, et vendre la propriété sans jamais aviser les bénéficiaires de la vente, sauf lorsqu’il est temps de distribuer le produit.

Examinez le dossier dans la salle d’enregistrement du tribunal de substitution du comté où vivait le défunt ou où le testament a été déposé. Si le défunt vivait à Manhattan, visitez le Tribunal des mères porteuses du comté de New York, au 31 Chambers Street, New York, NY, Salle 401. Vous aurez besoin du nom complet du défunt ou du numéro de dossier de la succession pour rechercher le dossier. Une fois que vous avez récupéré le dossier, vous pouvez consulter une copie du décret émettant des lettres testamentaires pour voir si l’exécuteur testamentaire est empêché de vendre des biens immobiliers. Si les lettres testamentaires contiennent des limitations et des termes tels que, par exemple, « le fiduciaire est empêché de vendre, de grever, d’hypothéquer, de disposer des biens immobiliers de la succession », l’exécuteur testamentaire doit aviser toutes les parties intéressées des conditions de la vente proposée et demander l’approbation du tribunal. La demande d’approbation de vente de biens immobiliers doit inclure le prix du contrat, les conditions de la vente et une copie du contrat. Les bénéficiaires peuvent alors s’y opposer si quelque chose ne va pas. Certaines objections appropriées peuvent être que le prix est trop bas, que tous les bénéficiaires acceptent de garder la maison, que le contrat comprend des conditions défavorables ou préjudiciables, que l’exécuteur testamentaire est indépendant ou qu’il y a un conflit d’intérêts apparent. Votre aversion pour l’agent immobilier ou l’exécuteur testamentaire n’est pas un motif d’objection.

En somme, l’exécuteur testamentaire a le dernier mot quant à la personne qu’il choisit comme avocat d’homologation et comme courtier immobilier, au prix catalogue et au prix de vente, ainsi qu’aux termes du contrat. Ceci est à condition qu’il n’y ait pas d’auto-négociation, que les frais juridiques et la commission soient raisonnables et que le prix de vente soit la juste valeur marchande. La juste valeur marchande dépendra des récentes comparaisons de vente dans la région et de l’état de la maison. Si l’acheteur du contrat obtient une hypothèque pour l’achat, demandez à l’avocat de l’homologation de voir le rapport d’évaluation émis par l’évaluateur du prêteur. Le rapport détaillera l’état de la maison et la détermination par l’évaluateur du prix du marché.

Le fiduciaire n’a pas le dernier mot sur la façon dont l’argent est distribué. Le testament du défunt doit être suivi au T, tout écart doit être porté à l’attention du tribunal de substitution pour approbation. Si le testament prévoit que la succession successorale doit être répartie également entre les enfants, l’exécuteur testamentaire ne peut en donner plus simplement parce qu’elle estime que l’enfant est plus méritant.

Contactez-nous

Communiquer et accepter un exécuteur testamentaire peut représenter un défi important pour de nombreux bénéficiaires. Le pouvoir du fiduciaire dans un modèle de fait spécifique dépend des termes de la dernière volonté et du testament du défunt ou des règles de l’intestat (pas de testament). Une chose est certaine, l’exécuteur testamentaire désigné dans un testament, ou une personne qui a déposé une demande pour être nommée administratrice d’une succession, n’a pas le pouvoir d’agir jusqu’à ce que le tribunal accorde ce pouvoir en délivrant des lettres testamentaires (testament) ou une lettre d’administration (pas de testament) à la personne. Même dans ce cas, les lettres peuvent restreindre le fiduciaire à vendre des biens jusqu’à ce qu’il demande une autorisation spécifique du tribunal pour le faire. Si vous êtes fiduciaire d’une succession ou si vous avez des difficultés avec un fiduciaire, contactez Mishiyeva Law, PLLC, au 646-233-0826. Pour éviter une multitude de problèmes, parlez à un avocat d’homologation de New York avant qu’il ne soit trop tard.

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