L’Association californienne des agents immobiliers® (CAR) fournit des formulaires immobiliers exclusivement aux membres via le logiciel zipLogix. Mais qui est exactement en charge de ce logiciel — et récolte les avantages des frais d’adhésion élevés de CAR?

Cet article est la deuxième partie d’une série traitant des formulaires immobiliers AUTOMOBILES. Pour la première partie, voir: La CAR poursuit le programme de gestion des documents 136 millions de dollars pour utilisation non autorisée de formulaires – et menace les membres de la CAR comme suivant

zipLogix: Filiale d’une filiale

La société de logiciels zipLogix basée au Michigan, officiellement enregistrée sous le nom de RE FormsNet, LLC, est responsable de l’infrastructure zipForm hautement exclusive de la California Association of Realtors’® (CAR’s). Les membres et les non-membres payants de CAR accèdent à une bibliothèque protégée par mot de passe de formulaires de voiture de marque déposée via le logiciel zipForm.

Cette information n’a rien de nouveau. Mais lorsque l’on considère Joel Singer comme PDG de zipLogix et de CAR, la relation professionnelle entre la société de logiciels et l’association professionnelle est au mieux confuse, et au pire un conflit d’intérêts.

De plus, zipLogix confirme sur son site Web qu’elle est une filiale de Real Estate Business Services, Inc. (CÉR) en lien avec l’Association Nationale des agents immobiliers (NAR). REBS, situé à Los Angeles, appartient entièrement à la VOITURE.

Ainsi, la bibliothèque de formulaires chère et gardée par CAR bénéficie à elle—même ainsi qu’à son partenaire logiciel – au coût élevé et inutile de l’adhésion.

Tout cela pose la question: cela vaut-il la peine pour les agents et courtiers californiens? Pas tout à fait. Un récent sondage de first tuesday révèle que 71% des répondants estiment que les services AUTOMOBILES valent moins que la valeur de leurs frais d’adhésion.

Avec tout cela à l’esprit, pourquoi la VOITURE est-elle si inflexible pour défendre ses formes contre les nouvelles plates-formes technologiques comme PDFfiller?

C’est la nature d’une bête plus âgée de se déchaîner lorsqu’elle est reculée dans un coin ou sent que son accès à de la nourriture facile (frais d’adhésion) est compromis. CAR sent donc probablement la tendance des logiciels de gestion de documents ouverts et réagit pour défendre son monopole, initié en 2001, sur le marché californien des formulaires immobiliers. S’il n’est pas possible d’obliger les membres à payer pour leur logiciel de formulaires, ils ont peu d’avantages tangibles à offrir — et peu de revenus à tirer des adhésions perdues au profit de logiciels plus accessibles et de formulaires honnêtement gratuits.

Le partage est bienveillant, CAR

Le comportement de CAR n’est pas surprenant compte tenu de son histoire de tentative de domination sur les ressources immobilières. Plus précisément, la rétraction par CAR de ses matériaux de formulaires derrière un mur payant coûteux est une décision stratégique conçue pour positionner CAR comme le guichet unique pour tous les agents et courtiers californiens.

Avant 2002, CAR vendait des paquets de ses formulaires immobiliers de marque (alors connus sous le nom de WinForms) en tant que produit distinct de ses services d’adhésion. Les formulaires à vendre étaient alors sur un terrain plat en concurrence avec d’autres fournisseurs de formulaires immobiliers tiers dans tout l’État qui n’étaient pas affiliés à une association professionnelle.

Note de l’éditeur – Divulgation complète: cet éditeur n’était qu’un de ces fournisseurs tiers.

Cependant, la RCA a ensuite regroupé ses formulaires dans ses avantages d’adhésion en 2002, augmentant ses coûts d’adhésion — environ 40,00 dollars par an — pour couvrir le manque à gagner des formulaires désormais « gratuits ». Comme une part importante de la population professionnelle de l’immobilier en Californie est intégrée à l’adhésion à la VOITURE via de grands opérateurs de courtage, cela a démocratisé l’écosystème des formulaires, limitant le champ à une seule voix dominante (et très forte) – parce que pourquoi payer deux fois pour quelque chose qui vous est donné « gratuitement »?

C’est le même modus operandi reconnaissable dans les récentes attaques de la RCA contre les sociétés de logiciels de gestion de documents dotloop et PDFfiller (bien que PDFfiller ait attiré le coup de poing le plus sévère). Limiter les ressources à des fournisseurs de logiciels spécifiques sous allégeance et contrôle douteux de CAR garantit que CAR conserve la majeure partie des bénéfices de ce qui devrait être largement partagé, des produits de qualité pour les agents californiens.

Des formulaires « gratuits » pour quelques personnes payantes

De plus, CAR propage une compréhension répandue que leurs formulaires de marque sont un avantage « gratuit » de l’adhésion. Sans tenir compte des tactiques ci-dessus de préservation des formes pour les membres comme une démonstration de domination, l’attitude trompeuse par omission de CAR envers les hypothèses selon lesquelles les formes sont libres est éthiquement louche.

Les agents qui sont tenus d’utiliser les formulaires CAR — que ce soit parce que leur courtier qui fait cette demande est membre, ou qu’ils ne connaissent tout simplement pas l’alternative — paient haut la main pour le privilège. Bien que CAR présente ses formulaires comme un avantage d’adhésion « gratuit », le coût de l’adhésion est important et revient chaque année. De plus, comme nous l’avons déjà mentionné, le coût de l’adhésion a augmenté parallèlement à la conversion des formulaires en avantages gratuits — par coïncidence, bien sûr.

De plus, les agents qui cherchent à accéder aux formulaires de voiture sans payer de cotisation paient toujours 799 $ à 999 $ pour une licence annuelle d’utilisation de la bibliothèque de voitures. Ces agents souffrent en particulier de l’autorité mal perçue de la VOITURE — ils ne paient pas (ou sont ensuite enchaînés à) l’adhésion à la VOITURE, mais se vident toujours de leurs poches pour le privilège imbécile d’utiliser des formulaires de VOITURE.

Si seulement il y avait une alternative aux formulaires coûteux enfermés dans le champ de compétence d’une société de logiciels hors de l’État

Formes et spécificités californiennes

Malgré le service des agents immobiliers et des courtiers en Californie, la base du Michigan de zipLogix prête à douter du dévouement absolu de la société au droit immobilier californien. Les éditeurs de formulaires indépendants du domaine coûteux de CAR et situés entièrement en Californie sont mieux adaptés à la maintenance méticuleuse des mises à jour législatives, des modifications statutaires et des ajouts mandatés par l’État.

En d’autres termes, les agents californiens sont mieux servis par des formulaires créés uniquement pour un usage californien.

Par exemple, Realty Publications, Inc. (RPI) fournit une bibliothèque gratuite de plus de 400 formulaires à l’usage de tout agent immobilier en Californie, sans « loyauté » imposée de force qui ne profite en aucun cas à l’utilisateur du formulaire. Les formulaires RPI sont fréquemment et constamment mis à jour pour répondre aux lois et normes californiennes, et ne nécessitent aucune adhésion ou inscription pour y accéder.

first tuesday n’est pas au courant de l’arrangement financier exact entre zipLogix, les CÉR et CAR que leur litige en cours pourrait bien révéler; cependant, tout le monde peut voir le coût des formulaires RPI à 0 $ — toujours — est une meilleure affaire.