« Cela change tout! »
Cette déclaration doit toujours être accueillie avec un scepticisme extrême. Vos expériences quotidiennes de mise à l’abri sur place sont définitivement différentes de ce que vous pensiez auparavant comme votre vie « normale ». Mais ce que vous devez vous attendre à vivre après la pandémie ressemblera remarquablement à ce qu’il était avant le confinement – peut—être avec plus de lavage des mains.
Cela sera particulièrement vrai une fois qu’il y aura un traitement et un vaccin contre la Covid-19. Le plus grand changement sera l’accélération rapide des tendances déjà en place. L’avenir arrive, un peu plus vite que prévu. Des événements énormes peuvent avoir cet effet.
Cela n’arrête pas les prophéties de malheur. Les attentes radicales des futuristes incluent:
Mort des grandes villes;
Effondrement des collèges;
et des écoles publiques;
Fin des magasins de détail;
et des centres commerciaux;
Plus d’espace de bureaux;
Un changement massif arrive à:
Transports en commun / Circulation / Déplacements quotidiens;
Musique;
Sports;
Concerts en direct;
Mode;
Théâtre de Broadway; et
même Rencontres en ligne.
En émergeant en clignotant dans la lumière du soleil du nouveau monde courageux qui vous attend, vous ne reconnaîtrez presque rien de ce que vous voyez! Rien ne sera familier dans ce monde post-pandémique. Pour ceux d’entre vous qui croient que des changements inconcevables vous attendent, je vous propose à la vente à un prix raisonnable, ce pont reliant lower Manhattan à Brooklyn.
Mon scepticisme à l’égard du changement radical repose sur trois prémisses simples de la nature humaine:
1. Les revendications passées de « changement » n’ont pas réussi à se faire entendre. Les attaques terroristes du 11 septembre 1 et la crise financière de 2008-2009 — qui ont toutes deux » tout changé », pour la plupart méchantes – sont finalement revenues à la vie antérieure. Les grands changements étaient pour la plupart des ajustements modestes.
2. Un changement progressif est plus probable. Ce qui a changé, c’est que les ratios de levier bancaire excédentaires sont revenus là où ils étaient des décennies plus tôt. Les grandes institutions financières conservent aujourd’hui plus de capital et disposent de meilleurs outils de gestion des risques. Même le projet de réforme Dodd–Frank de Wall Street a finalement été réduit à néant par les lobbyistes, et bon nombre de ses dispositions clés ont été éliminées ou considérablement réduites.2
3. Nous manquons d’imagination pour reconnaître un véritable changement. Nous construisons des modèles internes à un coût personnel élevé. Même confrontés à des preuves accablantes du contraire, nous sommes toujours réticents à modifier ces modèles. Quand des choses qui changent tout se produisent, nous les oublions toujours: le vol inaugural des frères Wright à Kitty Hawk n’a même pas été remarqué par personne.3 Le vol humain propulsé est l’une de ces choses qui ont tout changé — et nous l’avons complètement raté.
Après la pandémie, certaines tendances préexistantes pourraient être plus faciles à repérer. Avec 93% des Américains qui s’abritent depuis des mois, certaines tendances qui ne sont pas nouvelles ou nouvelles auront été stimulées par les circonstances. Considérez ces prévisions discutables:
La Mort des villes: Les zones urbaines plus grandes et chères comme New York, San Francisco et Chicago voient leur population diminuer de 1% depuis des années. Certains s’attendent à ce que cela s’accélère, d’autant plus que les jeunes résidents qui n’ont pas les moyens de vivre dans des villes chères vont ailleurs.4
Mais ce n’est pas un simple hasard si les villes ont été la principale source de croissance économique, de créativité culturelle et d’énergie commerciale au cours des cinq derniers siècles. Cette tendance existe parce que le capital social et intellectuel des villes est très attractif. Quiconque passe une grande partie de sa semaine sur les appels Zoom sait que cela ne changera pas de sitôt.
Effondrement des collèges: Les frais de scolarité augmentent constamment plus vite que l’inflation depuis des décennies. Il y a beaucoup à dire pour l’expérience collégiale, et il est difficile de voir les parents payer 70 000 $ par an pour la version en ligne la moins chère. (Notez que les collèges et académies en ligne existent depuis plus d’une décennie, l’adoption a été plutôt lente).
Un diplôme universitaire n’est plus la garantie d’un revenu viager supérieur à ce qu’il était autrefois. Le mouvement vers un collège communautaire gratuit et le stress économique des écoles de troisième niveau ont tous deux été antérieurs à la pandémie. Ces trois tendances antérieures se poursuivront probablement, voire s’accéléreront.
Plus de bureaux ? Considérez la technologie que nous utilisons aujourd’hui en lockdown: vidéos Facetime, Partage d’écran, appels Skype, Google Hangouts, Zoom. Tous sont antérieurs au coronavirus d’années ou de décennies. La technologie s’est améliorée, principalement en raison d’une échelle accrue et d’une plus grande bande passante. J’ai été surpris d’apprendre à quel point peu de gens savaient que tout cela était une technologie pré-verrouillage, et pas seulement la foule « OK, Boomer ».
L’externalisation des travailleurs vers des régions économiques moins chères est ancienne à jamais; Le travail à distance existe également depuis presque aussi longtemps.5 Vous pouvez le voir dans la façon dont les performances différentes des fiducies de placement immobilier (FPI) reflètent l’évolution de la demande immobilière commerciale et résidentielle depuis un bon moment.6
Fin des magasins de détail (et des centres commerciaux): C’est vraiment la tendance la plus longue de toutes. Amazon est entré en bourse en 1997 et a immédiatement commencé à prendre des parts de marché. Le reste de l’Internet s’est rapidement joint à nous et le commerce en ligne a connu une croissance annuelle de 30%. Les détaillants en ligne représentent maintenant environ 15% des ventes.7
Des magasins comme Target, Walmart et Home Depot se sont (enfin) améliorés pour concurrencer Amazon. Mais c’est plus que la plus grande boutique en ligne: l’Amérique est sur-vendue depuis des décennies. L’Amérique a eu beaucoup trop d’espace de vente physique par habitant depuis les années 1990.8
Banlieue: Le rêve américain de posséder sa propre maison, avec une cour arrière et un peu de nature n’a jamais été aussi attrayant que pendant le confinement. Les investissements privés dans les locaux à louer et les maisons unifamiliales feront l’affaire. Cela sonne bien lorsque vous regardez les mêmes murs de quatre appartements et que vos ascenseurs et votre hall d’entrée sont une zone de guerre virale. Une fois qu’un traitement et un vaccin existent, cela passera également.
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Les humains ont une capacité bien documentée à s’adapter à la fois au bien et au mal. C’est pourquoi votre grande nouvelle télévision ne devient finalement que « la télévision », ou pourquoi ce V-10 racer sophistiqué, à traction intégrale, à double turbo et à moteur central ne devient finalement que « la voiture. »9 Sans cette capacité d’adaptation, nous serions paralysés à la fois par le désespoir et la joie.
Les lots vont changer, mais le changement était déjà en cours avant le Coronavirus. Supposons que ces tendances vont s’accélérer.
Ne prétends pas que ce sont quelque chose de nouveau…
Notes de bas de page:
1. Une Maison Blanche qui voulait une guerre a induit le public en erreur à ce sujet – rien de nouveau là-bas.
2. Même le Consumer Finance Protection Board (CFPB) a été stérilisé; Blâmer Mick Mulvaney.
3. Ajouter une quatrième classe de siège d’avion, cependant, pas tellement. George Carlin aurait noté que « l’économie premium », comme « la crevette géante », est une contradiction dans les termes.
4. Beaucoup iront dans des villes ensoleillées comme Atlanta, Austin, Charlotte, Phoenix, Richmond, Tampa Bay, etc. Mais grâce au beau temps et à la baisse des impôts – qui existaient tous deux avant le Covid19 – ils connaissent des gains de population depuis des décennies.
5. Ma propre entreprise a été lancée en 2013 et a été conçue pour le cloud dès le premier jour. Nous avons installé des bureaux distants dans 12 villes et cela a plutôt bien fonctionné. Nous avons augmenté nos appels Zoom à l’échelle de l’entreprise d’une à deux fois par semaine pour garder tout le monde en contact. Mais tout est basé sur la technologie que nous utilisons depuis des années.
6. Comparez les performances des FPI spécialisées dans les bureaux, la construction d’appartements multifamiliaux et les espaces de vente au détail par rapport à celles spécialisées dans les entrepôts, les centres de données et le stockage.
Performance des investissements par Secteur immobilier et Sous-secteur (Mise à jour : 31 mai 2020)
Source:Nareit
