Bienvenue dans la série d’interviews sur les histoires de réussite de Side Hustle où nous discutons avec de vraies personnes de vraies histoires de side hustles!

Aujourd’hui, nous apprenons sur les investissements immobiliers locatifs hors de l’État et la construction d’un empire immobilier.

Nous sommes ravis d’avoir Rick (ils ont demandé à rester anonyme) sur la série pour discuter: Comment Gagner de l’Argent En Investissant dans des Biens Locatifs Hors de l’État.

J’ai rencontré Rick pour la première fois dans un bar à Los Angeles. Un groupe d’entre nous discutaient des coûts élevés des villes vivantes et des moyens de gagner de l’argent supplémentaire. Rick a mentionné qu’il détenait des propriétés dans plusieurs États, et mes oreilles se sont relevées.

Il y a des années, je me suis lancé dans le jeu de l’immobilier hors de l’État, mais à très petite échelle. J’avais une propriété en Caroline du Sud, mais j’ai eu du mal à optimiser son potentiel de revenus. Avec les frais de gestion immobilière et les impôts hors de l’État, je ne faisais qu’entre 50 et 100 profit de bénéfice net par mois. Certains mois, je voyais une perte due aux coûts d’entretien.

Clairement, mon jeu de propriété locative hors de l’État n’a pas été optimisé, j’ai donc fini par vendre la propriété.

J’aurais aimé rencontrer Rick plus tôt.

Voici l’histoire de la réussite de Rick’s side hustle.

Investissements immobiliers hors de l’État

Quel est votre travail de jour?

Je travaille dans la publicité. Travail W2 standard. Mon objectif est de tirer un jour suffisamment de revenus des revenus passifs pour que je puisse quitter le monde du 9-5.

Parlez-nous de votre agitation latérale?

Acheter et conserver des biens immobiliers à long terme! Cela signifie que j’investis dans des biens locatifs hors de l’État. J’achète des propriétés, je les loue et je les garde à long terme. Généralement pendant cinq ans ou plus, ou jusqu’à ce que je les possède carrément.

L’achat et la détention de biens immobiliers est un type courant de stratégie immobilière car il est plus facile que de réparer et de retourner des propriétés (la plupart du temps!). Pour la plupart, aucune expérience n’est nécessaire et vous pouvez embaucher des professionnels pour gérer vos propriétés. L’objectif est de créer de la richesse au fil du temps à partir de l’appréciation de la propriété et de l’accumulation de capitaux propres.

Où habitez-vous et où sont situées vos propriétés ?

Je vis actuellement en Californie et possède des propriétés en Californie, au Texas, au Nevada et en Ohio. Je suis cependant ouvert à toutes les géographies. Je recherche le meilleur retour sur mon investissement immobilier. Comme l’immobilier californien est assez élevé, je recherche des investissements locatifs hors de l’État.

Comment vous êtes-vous impliqué pour la première fois ?

Eh bien, j’ai commencé par acheter une maison unifamiliale sur place et la louer. Je voulais commencer à gagner de l’argent avec AirBnB. Pour être juste, j’ai profité de l’effondrement du marché immobilier en 2008.

J’avais un emploi à temps plein à l’époque, et la propriété était extrêmement bon marché. Pour les autres personnes qui cherchent à commencer à investir dans l’immobilier, je recommande d’économiser autant d’argent que possible. Enfin, il est préférable d’avoir un emploi normal de W2 pour aider à obtenir un financement.

Gestion de l’immobilier à distance

Comment gérez-vous vos propriétés si elles sont situées hors de l’État!?

C’est l’une des parties les plus difficiles de l’investissement immobilier. Personne ne prendra jamais aussi bien soin de votre propriété que vous, mais vous gérer de partout au pays n’est pas une bonne idée. Surtout quand vous n’avez pas une équipe forte sur le terrain (et même alors, cela peut être très difficile).

Je travaille actuellement avec un manager ou une société de gestion sur chaque marché, et je m’autogère en Californie. C’est différent dans chaque marché, car certains États exigent que vous soyez un agent immobilier agréé pour gérer, et d’autres États ne le font pas.

Je préfère travailler avec quelqu’un qui me permet d’être un peu plus pratique, mais je recommande une plus grande société de gestion aux nouveaux arrivants, car il est plus facile d’avoir quelqu’un de plus expérimenté, en cas de problèmes (expulsions, réparations majeures, etc.)

Depuis combien de temps le faites-vous ?

J’ai commencé à gérer une propriété au début des années 20, en tant que gestionnaire sur place dans l’immeuble dans lequel j’habitais (18 unités).

Comment Trouver et Investir Dans des Immeubles de Placement Immobilier

Est-il difficile de trouver un bien locatif à distance?

C’est pour moi la question la plus difficile à répondre, mais je ferai de mon mieux. Tout commence par identifier mes objectifs. Pour certaines propriétés, mon objectif principal est le retour en espèces. Pour certaines propriétés, le rendement est moins important puisque je recherche une croissance des actions plus élevée au fil du temps. Parfois, c’est une combinaison.

Une fois que j’ai un objectif, j’identifie le marché qui, je pense, conviendra à cet objectif. C’est ce que je considère comme l’étape de la recherche. Je regarde la démographie, le chômage, le développement des affaires, etc. Une fois que j’ai choisi un marché global, je commence à regarder dans les quartiers.

J’ai tendance à essayer d’identifier 3-4 quartiers cibles qui répondent à mes objectifs et sont dans mon budget. En règle générale, j’aime les zones C + ou supérieures et je recommande fortement aux nouveaux investisseurs de rester à l’écart des maisons bon marché dans les zones de classe inférieure. Bien qu’il y ait des gens qui peuvent gagner de l’argent dans ce genre d’investissement, vous perdrez de l’argent si vous essayez d’investir hors de l’État dans les zones D / F.

Comment allez-vous réellement acheter la propriété?

Une fois les zones identifiées, je commence à contacter les agents immobiliers du marché. J’envoie généralement un e-mail à 4 ou 5 agents avec ce que j’essaie de faire et j’organise des appels avec celui qui répond. Au téléphone, je pose beaucoup de questions sur leur expérience avec les investisseurs, etc. Une fois que j’ai identifié un agent immobilier que j’aime, je leur demanderai de m’installer sur un portail ou de m’envoyer des mises à jour hors de la MLS.

Ensuite, je commence à exécuter des numéros sur les maisons. Une fois que j’ai une liste assez longue de propriétés potentielles, je réserve un voyage sur le marché cible et rencontre l’agent immobilier pour qu’il me montre des maisons. Ceci est crucial pour avoir les pieds sur terre et une idée des maisons et des zones. Même si je ne fais aucune offre, cela construit une relation avec l’agent et vous donne également une idée de ce qui est disponible à quelle gamme de prix. Ensuite, je fais une offre, ou deux.

Une fois qu’un bien est sous contrat, je commence à rechercher des sociétés de gestion. Je tends la main à une tonne d’entre eux et leur demande des exemples de contrats. J’ai une liste de choses que je recherche, et bien que je ne trouve jamais quelqu’un qui coche chaque case, je cherche la société de gestion qui coche le plus de cases.

Le Revenu Passif Est L’Objectif

Décrivez votre portefeuille actuel.

J’ai acheté ma première propriété à revenus il y a une dizaine d’années. Je possède ou gère maintenant 15 maisons unifamiliales.

Combien de revenus passifs gagnez-vous chaque mois?

Cela varie selon la porte d’entrée, mais je gagne généralement entre 200 et 700 dollars par porte et par mois. Gardez à l’esprit que c’est net, mais fluctue également en fonction des réparations et de la vacance. Donc, au total, je gagne environ 5 000 $ par mois dans toutes les propriétés. Je suis proche de la liberté financière.

Que pensez-vous des plateformes de Crowdfunding immobilier ?

Pour être honnête, je n’ai pas fait beaucoup de recherches sur le crowdfunding immobilier, mais c’est certainement une opportunité à venir pour les nouveaux investisseurs.

Conseils d’investissement immobilier

Quelques conseils rapides si vous envisagez de commencer:

• Exécutez vos chiffres et surestimez les dépenses. Il y a de fortes chances que plus de choses se passent mal que ce à quoi vous vous attendez. Assurez-vous donc que vous pouvez vous permettre de payer les dépenses au début. J’estime généralement au moins 25% pour les dépenses comme tampon.
• N’achetez pas dans des quartiers de classe inférieure hors de l’État.
• Réalisez que vous ne pouvez pas tout stresser ou tout contrôler. Soyez capable de rouler avec les coups de poing, et sachez qu’à long terme, cela devrait être rentable (si vous avez correctement exécuté vos numéros – et même si cela coûte beaucoup d’argent à l’avance).
• Le piratage de maison est un excellent moyen d’entrer dans le jeu au départ.

Enfin, c’est une entreprise difficile, si c’était facile, tout le monde le ferait. Mais cela en vaut la peine et si vous avez un intérêt à investir dans l’immobilier et que vous vivez dans une ville chère. Vous pouvez obtenir des offres incroyables hors de l’État. Vous pouvez facilement acheter des maisons unifamiliales dans certains États pour moins de 50 000 $, ce qui facilite grandement l’acquisition de biens immobiliers et la constitution de votre portefeuille.