Comment comprendre les taux de CAPITALISATION et de ROI signifie la différence entre réaliser des bénéfices et perdre de l’argent sur votre location investissements.
Peu importe les différents types de propriétés locatives, les différents marchés immobiliers ou les conditions économiques différentes, déterminer le PLAFOND et les taux de retour sur investissement avant d’investir peut vous faire ou vous casser.
En termes simples, la » Capacité » ou la » Capitalisation » (Taux plafond) mesure la capacité d’un bien à récupérer son investissement initial et à générer des bénéfices par la suite.
Investopedia définit un taux de plafonnement comme le Taux de rendement d’un immeuble de placement locatif basé sur ses revenus. Cela calcule le rendement potentiel de l’investissement.
Savoir combien d’années il faut pour récupérer votre investissement initial total devient très important pour déterminer la valeur de l’investissement. Si vous avez l’intention de vendre la propriété dans les 10 ans, le taux PLAFOND vous aide à voir la faisabilité de cet objectif.
En substance, le taux de CAPITALISATION mesure le Résultat Net d’exploitation (RNO) de votre investissement. Il estime le revenu des flux de trésorerie. Bien qu’il soit plus facile pour un taux de CAPITALISATION de déterminer le NOI sur un investissement entièrement en espèces, les coûts de financement totaux peuvent être déterminés en fonction de votre retour sur investissement (ROI) expliqué ci-dessous.
Quels Types de Propriétés un Taux de plafonnement Aidera-t-Il ?
L’estimation et la comparaison de la rentabilité des immeubles de placement locatif ne font aucune différence, qu’il s’agisse de maisons unifamiliales, de duplex, de triplex, d’immeubles à appartements ou de condos de grande hauteur de luxe.
En substance, le taux de CAPITALISATION fournit aux investisseurs une formule simple pour estimer la rentabilité avant d’acheter.
Calcul du Taux PLAFOND
Apprenez à analyser les investissements locatifs. Si vous ne faites pas le calcul avant d’investir, vous ne gagnerez jamais les profits que vous recherchez.
Personne ne prédit correctement l’avenir. Cependant, avec une analyse solide, vous réduisez les risques de tout investissement. Un mauvais calcul crée de mauvais investissements.
Les investisseurs locatifs avertis apprennent à calculer le risque par rapport aux récompenses.
Taux de capitalisation de base
De nombreux investisseurs prévisualisent les immeubles d’investissement locatifs potentiels à peu près au même moment et effectuent une analyse du taux de CAPITALISATION de base. Le PLAFOND de base fonctionne mieux lors de la comparaison de différentes propriétés pour déterminer celles à poursuivre.
Taux PLAFOND calculé en divisant le Résultat Net d’Exploitation (RNO) de la location par sa valeur marchande actuelle ou ses coûts d’achat récents. La formule ressemble à ceci:
Exemple de calcul du taux de PLAFOND
Vous souhaitez acheter une location pour 1 million de dollars et vous attendez à générer 120 000 per par année après les coûts d’exploitation. Le taux de plafonnement est de 120 000 divided divisé par 1 million de dollars = 0,12 converti en 12%.
Utilisez maintenant ce taux de plafond de 12% pour comparer d’autres investissements locatifs à des prix similaires afin de décider s’ils sont de bons investissements.
Taux de CAPITALISATION avancé
Alors que le calcul du taux de CAPITALISATION de base fonctionne mieux lors de la comparaison des investissements locatifs potentiels, le calcul avancé calcule des données plus importantes.
Suivez ces 4 étapes pour effectuer un calcul avancé du taux PLAFOND :
- Calculez le revenu annuel brut. Même si vous ne possédez pas encore la propriété, vous devez rechercher les tarifs de location locaux.
- Ensuite, en soustrayant 10% du revenu locatif annuel total, on tient compte des postes vacants potentiels.
- Revenu net déterminé en soustrayant tous les coûts d’exploitation de la location. Ceux-ci comprennent les taxes, les assurances, les services publics, les coûts de gestion, l’entretien et d’autres coûts.
- Maintenant, divisez le résultat d’exploitation net par le total des coûts d’acquisition. Incluez les frais de clôture, les commissions de courtage et tous les coûts de réhabilitation lors de la préparation à la location. Le résultat correspond au taux PLAFOND en pourcentage.
Cependant, ce calcul n’inclut pas les coûts de financement. Lors du financement, vous devez inclure les coûts de financement annuels comme une charge d’exploitation.
Maintenant, vous voyez la relation entre les loyers, les coûts d’acquisition et les coûts d’exploitation. Si vos coûts d’acquisition étaient plus élevés que les locations comparables sur votre marché, vous devez augmenter le loyer pour atteindre le taux PLAFOND souhaitable. Le fait de ne pas obtenir des loyers plus élevés pour surmonter des coûts d’acquisition plus élevés entraîne une réduction du taux de capitalisation.
Idéalement, vous souhaitez acheter et rénover une location pour un prix inférieur à celui des locations comparables locales. Ensuite, louez au taux courant pour augmenter votre taux de CAPITALISATION montrant un meilleur retour sur investissement. Cela fait des ventes à découvert et des saisies un « boom » pour « acheter et détenir » avec des propriétés « fix& flip ».
Pourquoi le taux PLAFOND est important
Le calcul des taux PLAFONDS de location montre l’importance de contrôler les coûts d’exploitation. Soustrayez les coûts d’exploitation des revenus locatifs pour afficher le revenu net. La réduction des coûts d’exploitation augmente le taux de CAPITALISATION, ce qui se traduit par des bénéfices plus élevés.
Assurez-vous que tous les coûts d’exploitation sont inclus dans vos calculs de taux de plafonnement. Estimez toujours les postes vacants. Ne comparez jamais les locations de maisons unifamiliales avec les tarifs plafonnés des appartements. Ce sont des types de locations complètement différents qui entraînent des coûts et des tarifs de location différents.
Rappelez-vous, la plupart des calculateurs de taux de capitalisation en ligne supposent tous les achats en espèces.
Qu’est-ce qu’un Bon Taux PLAFOND pour les locations?
La plupart des investisseurs considèrent qu’un taux de capitalisation idéal est d’au moins 10 %.
Le déficit des taux de plafonnement
Si un taux de plafonnement sert de calcul simple pour aider les investisseurs à acheter des biens locatifs, ce n’est pas le dernier mot.
Premièrement, les taux de CAPITALISATION ne tiennent pas compte de l’appréciation, un facteur important pour déterminer le retour sur investissement.
Deuxièmement, les taux de CAPITALISATION ne tiennent pas compte des risques et des opportunités réelles. Par exemple, il est logique d’investir dès maintenant et de le durcir jusqu’à ce que des loyers plus élevés surviennent lorsque l’économie s’améliore.
Retour sur Investissement (ROI)
Le calcul du Retour sur investissement (ROI) pour les investissements locatifs doit suivre un calcul initial du taux PLAFOND.
Investopedia définit le ROI comme la capacité d’évaluer l’efficacité d’un investissement en fonction de ses performances. En termes simples, une performance efficace prévoit la rentabilité.
Calculez le Retour sur Investissement en comparant le Gain d’Investissement Annuel moins les Coûts d’Investissement annuels divisés par le Coût Total de l’Investissement. Il en résulte un ratio ou un pourcentage. Voici à quoi ressemble une formule de retour sur investissement:
Gain d’investissement annuel: Prenez le flux de trésorerie réel des revenus de location et d’autres sources telles que tapis de blanchisserie, distributeurs automatiques, connexion à la télévision par câble / Internet, etc.
Coûts d’investissement annuels: Additionnez les réparations annuelles, l’entretien, les assurances, la taxe foncière, les coûts de recherche de locataires, etc.
Coûts d’investissement totaux: Les investissements locatifs nécessitent le calcul de différentes variables déterminant le Coût total de l’investissement. Ceux-ci comprennent le prix d’achat, les prêts, les intérêts, les commissions des courtiers, les coûts d’évaluation et les autres frais de clôture lors de l’achat et de la vente.
Exemple de retour sur investissement
Un exemple de retour sur investissement ressemble à ceci :
Gain d’investissement annuel: Disons que vos locations moyennes rapportent 2 500 $ par mois. Multiplier par 12 mois = 30 000 $ par année.
Coûts d’investissement annuels: Additionnez les dépenses annuelles telles que les assurances, les taxes, l’entretien, les réparations, etc. Disons qu’ils s’élèvent à 2 000 $ par an.
Soustrayez les Coûts d’Investissement du Gain d’investissement: $30,000 – $2,000 = $28,000.
Divisez ce nombre par le Coût total de l’investissement: Disons que vous avez acheté l’unité locative pour 280 000 $. La division affiche 28 000 ÷ ÷ 280 000 = = 0,10
Convertissez la décimale en pourcentage: Cela vous donne 10%, ce qui signifie que vous pouvez vous attendre à recevoir 10% de retour sur investissement (ROI) chaque année.
Qu’est-ce qu’un bon ROI ?
Selon Balance, qui écrit sur les finances personnelles depuis 1998, en 2018, le ROI de l’immobilier américain s’est « stabilisé à 10% ».
Par conséquent, l’exemple ci-dessus fournit un bon retour sur investissement pour 2018 à 10%.
Conclusion
Comment comprendre les taux de CAPITALISATION et de ROI aide les investisseurs locatifs à déterminer si une propriété vaut la peine d’être achetée.
Les taux de plafonnement ne fournissent qu’une règle de calcul de base pour aider les investisseurs locatifs à comparer les propriétés pour décider lesquelles poursuivre.
Les taux de retour sur investissement mesurent l’efficacité d’un investissement locatif en prédisant sa performance pour prévoir sa rentabilité.
Les taux de plafonnement et de retour sur investissement doivent être d’au moins 10 %.
Avant d’acheter des propriétés locatives, assurez-vous de calculer les coûts et les avantages de la gestion immobilière pour vous faire économiser du temps et de l’argent en autogérant vos locations.
Contactez-nous pour savoir comment nous aidons les investisseurs locatifs à gérer leurs biens avec expertise et efficacité.
