Par Glen Hansen
Votre voisin construit (ou veut construire) un mur orné entre vos deux propriétés. Ensuite, votre voisin vous envoie la facture par e-mail et vous demande de contribuer à la moitié du coût de l’édifice. Devez-vous payer si le coût du mur est excessif à votre avis? Et si vous pouviez à peine vous permettre la moitié du coût d’une clôture à mailles losangées, sans parler de CE mur? Avant le 1er janvier 2014, la loi n’était pas très utile pour répondre à ces questions.
Pendant plus de 140 ans, l’article 841 du Code civil décrivait le devoir des voisins de maintenir des limites et des clôtures entre eux. Cela a fourni comme suit:
Les propriétaires coterminaux sont mutuellement liés de manière égale à maintenir:
1. Les limites et les monuments entre eux;
2. Les clôtures entre eux, à moins que l’un d’eux ne choisisse de laisser sa terre s’allonger sans clôture; auquel cas, s’il l’inclue ensuite, il doit rembourser à l’autre une juste proportion de la valeur, à ce moment-là, de toute clôture de division réalisée par ce dernier.
Les tribunaux ont traité la responsabilité partagée décrite à l’article 841 comme un contrat implicite entre propriétaires voisins, plutôt qu’une responsabilité légale. (Voir par exemple, Bliss v. Sneath (1894) 103 Cal. 43, 45; Marshall c. Wentz (1915) 28 Cal.App. 540, 544)
De plus en plus, les tribunaux de première instance ont jugé le libellé original de l’article 841 inutile pour résoudre les conflits de clôture entre voisins. Comme l’a fait remarquer un juge de la Cour supérieure : » Avant la révision, l’article 841 du Code civil n’aidait vraiment pas les parties ou les tribunaux à résoudre les différends. The Le langage de longue date n’a guère abordé les problèmes de construction initiaux ou le type de clôture, sa hauteur, etc., qui peut être utilisé. »(Hon. Judy Holzer Hersher, « Poet Robert Frost and the California Legislature Agree: Good Fences Make Good Neighbours « , Avocat de Sacramento, Mars/avril 2014, p. 10 (trouvé à http://content.yudu.com/Library/A2quvs/SacramentoLawyerMaga/resources/index.htm?referrerUrl=http%3A%2F%2Ffree.yudu.com%2Fitem%2Fdetails%2F1743641%2FSacramento-Lawyer-Magazine—March-April-2014).)
En 2013, le Législateur a reconnu que le libellé original de l’article 841 était désuet et que les circonstances concernant les propriétaires voisins avaient changé. Le personnel de la Commission judiciaire de l’Assemblée a expliqué qu’en 1872, lorsque la loi a été promulguée à l’origine, « le principal avantage associé à l’érection d’une clôture autour de sa propriété était d’empêcher l’entrée et la sortie des animaux domestiques, car ils y sont généralement élevés et confinés, et de protéger les locaux fermés contre l’empiétement illégal. » » (Assemblée Comm. Judiciary, Analysis of AB 1404, 6 mai 2013, p. 5 (trouvé à http://www.leginfo.ca.gov/pub/13-14/bill/asm/ab_1401-1450/ab_1404_cfa_20130506_100830_asm_comm.html), citant Meade v. Watson (1885) 67 Cal. 591, 593.) Le libellé original de l’article 841 reflétait cette » compréhension étroite des avantages associés à une clôture et des fins qu’elle sert. » (Ibid.) Cependant, le Comité judiciaire a noté que dans une société qui n’est plus dominée par les activités agraires, « la mise à jour et la modernisation du statut pour mieux refléter les avantages modernes associés aux clôtures de quartier est logique, comme la protection des locaux contre les invasions de la vie privée et les empiétements illégaux. » (ID. aux pages 5 et 6.) Dans la Californie urbanisée d’aujourd’hui, la clôture entre les propriétés est « généralement nécessaire et généralement attendue » et « remplit les fonctions de base de la préservation de la vie privée de chaque voisin et fournit une démarcation visuelle des lignes de propriété. » (ID. à la p. 6.) Le Législateur a reconnu la nécessité constante d’une présomption selon laquelle » les propriétaires fonciers adjacents partagent un avantage égal et une responsabilité égale pour les coûts raisonnables de construction et d’entretien de toute clôture divisant leurs propriétés. » (Ibid.) Mais le législateur a également reconnu que « les clôtures de voisinage ne sont pas toujours mutuellement avantageuses et qu’un propriétaire foncier adjacent qui reçoit manifestement peu ou pas d’avantages d’une clôture frontalière ne devrait pas être forcé de subventionner la construction d’une clôture de propriétaire foncier adjacente. » (Ibid.) Le législateur a donc cherché à codifier cette présomption et à » prévenir les inégalités qui résulteraient d’une présomption « globale » dure et rapide d’égalité des avantages et des responsabilités. » (Ibid.)
Et ainsi la Législature a adopté et le gouverneur a signé le projet de loi 1404 de l’Assemblée, le « Good Neighbor Fence Act de 2013. » (Statistique. 2013, ch. 86.) AB 1404 a remplacé l’article 841 du Code civil et a maintenu la présomption contenue dans ce statut selon laquelle « les propriétaires fonciers adjacents partagent également la responsabilité de l’entretien des limites et des monuments entre eux. »La nouvelle législation prévoit que les propriétaires fonciers adjacents sont présumés non seulement partager un avantage égal de toute clôture divisant leurs propriétés, mais également être également responsables des coûts raisonnables de construction, d’entretien ou de remplacement nécessaire de la clôture. En vertu du nouvel article 841, cette présomption peut être surmontée » par une prépondérance de la preuve démontrant qu’imposer une responsabilité égale pour les coûts raisonnables de construction, d’entretien ou de remplacement nécessaire de la clôture serait injuste » Pour déterminer si une responsabilité égale pour les coûts raisonnables serait injuste, l’article 841 stipule que le tribunal doit examiner tous les éléments suivants :
(A)Si le fardeau financier d’un propriétaire foncier est substantiellement disproportionné par rapport à l’avantage conféré à celui-ci propriétaire foncier près de la clôture en question.
(B) Si le coût de la clôture dépasserait la différence de valeur du bien immobilier avant et après son installation.
(C) La charge financière imposée à un propriétaire foncier imposerait-elle une contrainte financière indue compte tenu de la situation financière de cette partie, telle que démontrée par une preuve raisonnable?
(D) Le caractère raisonnable d’un projet de construction ou d’entretien particulier, y compris tous les éléments suivants:
(i) La mesure dans laquelle les coûts du projet semblent inutiles ou excessifs.
(ii) La mesure dans laquelle les coûts du projet semblent être le résultat des préférences esthétiques, architecturales ou autres du propriétaire foncier.
(E) Tout autre facteur d’équité approprié dans les circonstances.
Le nouvel article 841 exige également qu’un propriétaire foncier qui a l’intention d’engager des frais pour la construction ou l’entretien d’une clôture partagée avec un propriétaire foncier adjacent, et qui souhaite avoir une contribution raisonnable pour ces frais par le propriétaire foncier adjacent, fournisse à ce voisin un préavis écrit raisonnable d’au moins 30 jours à un propriétaire foncier adjacent avant toute construction ou entretien de la clôture.
Cependant, la portée de l’article 841 n’est pas illimitée. Les entités et organismes publics sont spécifiquement exclus de ses dispositions. En effet, le Législateur a constaté que la présomption de responsabilité et de contribution égales pour les clôtures partagées « n’a pas de sens dans le contexte des terres publiques, telles que les 1,5 million d’acres de Californie contenant des parcs d’État, ou dans le contexte de nombreuses autres terres publiques d’État et locales. »
Alors, qui devrait payer pour le mur orné de votre voisin sur la ligne entre vos propriétés adjacentes? Ça dépend. Bien que la loi présume que vous devriez tous les deux partager à parts égales le coût, vous pouvez contester cette présomption en démontrant: a) que la moitié du coût du mur est substantiellement disproportionnée par rapport à votre avantage tiré de ce mur; b) que le coût du mur dépasse la différence de valeur de votre propriété avant et après son installation; c) que le fardeau financier de la moitié du coût vous imposerait une contrainte financière indue, compte tenu de votre situation financière; d) que la construction particulière du mur est déraisonnable; et e) d’autres facteurs équitables appropriés dans les circonstances. J’espère que vous pourrez résoudre le problème à l’amiable avec votre voisin. Si ce n’est pas le cas, les tribunaux disposent de beaucoup plus de directives en vertu de la nouvelle loi pour régler le différend sur des bases équitables.
Glen Hansen est senior counsel chez Abbott&Kindermann, LLP. Pour toute question relative à cet article ou à toute autre question relative à l’utilisation des terres, à l’immobilier, à l’environnement et / ou à la planification en Californie, contactez Abbott & Kindermann, LLP au (916) 456-9595.
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