Wie man CAP- und ROI-Raten versteht bedeutet den Unterschied zwischen einem Gewinn und dem Verlust von Geld für Ihre Mietinvestitionen.Unabhängig von den verschiedenen Arten von Mietobjekten oder den verschiedenen Immobilienmärkten oder den unterschiedlichen wirtschaftlichen Bedingungen kann es für Sie von Vorteil sein, die CAP- und ROI-Raten vor der Investition herauszufinden.Einfach ausgedrückt, misst die „Kapazität“ oder „Kapitalisierung“ (Cap Rate) die Fähigkeit einer Immobilie, ihre Anfangsinvestition zu amortisieren und danach Gewinne zu erzielen.

Investopedia definiert eine CAP-Rate als die Rendite einer mietinvestition gehaltenen Immobilie auf der Grundlage ihres Einkommens. Dies berechnet die potenzielle Rendite der Investition.

Zu wissen, wie viele Jahre es dauert, um Ihre gesamte Anfangsinvestition zurückzugewinnen, wird sehr wichtig, um den Wert der Investition zu bestimmen. Wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie innerhalb von 10 Jahren zu verkaufen, hilft Ihnen die CAP-Rate, die Machbarkeit dieses Ziels zu erkennen.

Im Wesentlichen misst der CAP-Satz den Nettobetriebsertrag (NOI) Ihrer Investition. Es schätzt das Cashflow-Einkommen. Während es für eine CAP-Rate einfacher ist, den NOI für eine rein Bargeldinvestition zu bestimmen, können die Gesamtfinanzierungskosten anhand Ihres Return on Investment (ROI) ermittelt werden, der unten erläutert wird.

Welche Arten von Immobilien wird eine CAP Rate helfen?

Die Schätzung und der Vergleich der Rentabilität von Mietimmobilien macht keinen Unterschied, ob es sich um Einfamilienhäuser, Maisonetten, Triplexe, Mehrfamilienhäuser oder luxuriöse Hochhaus-Eigentumswohnungen handelt.

Im Wesentlichen bietet die CAP Rate Anlegern eine einfache Formel zur Schätzung der Rentabilität vor dem Kauf.

Berechnung der Obergrenze

Erfahren Sie, wie Sie Mietinvestitionen analysieren. Wenn Sie die Mathematik nicht tun, bevor Sie investieren, werden Sie nie die Gewinne verdienen, die Sie suchen.

Niemand sagt die Zukunft richtig voraus. Mit einer soliden Analyse reduzieren Sie jedoch die Risiken bei jeder Investition. Schlechte Mathematik schafft schlechte Investitionen.

Versierte Mietinvestoren lernen, wie man Risiko vs. Belohnung berechnet.

Basiskapitalisierungsrate

Viele Anleger sehen sich potenzielle Mietinvestitionsobjekte etwa zur gleichen Zeit an und führen eine grundlegende CAP-Rate-Analyse durch. Die grundlegende KAPPE funktioniert am besten, wenn verschiedene Eigenschaften verglichen werden, um zu bestimmen, welche verfolgt werden sollen.

CAP Rate wird berechnet, indem das Nettobetriebsergebnis (Net Operating Income, NOI) des Mietobjekts durch den aktuellen Marktwert oder die jüngsten Anschaffungskosten dividiert wird. Die Formel sieht so aus:

Beispiel einer CAP-Rate-Berechnung

Sie möchten eine Miete für 1 Million US-Dollar erwerben und erwarten, nach Betriebskosten 120.000 US-Dollar pro Jahr zu generieren. Die Obergrenze beträgt $ 120.000 geteilt durch $ 1 Million = 0,12 konvertiert zu 12%.Verwenden Sie jetzt diese 12% CAP Rate, um andere ähnlich günstige Mietinvestitionen zu vergleichen, um zu entscheiden, ob sie gute Investitionen sind.

Advanced CAP Rate

Während die grundlegende Berechnung der CAP Rate am besten funktioniert, wenn potenzielle Mietinvestitionen verglichen werden, berechnet die erweiterte Berechnung wichtigere Daten.

Befolgen Sie diese 4 Schritte, um eine erweiterte CAP-Rate-Berechnung durchzuführen:

1. Berechnen Sie das Bruttojahreseinkommen. Auch wenn Sie die Immobilie noch nicht besitzen, müssen Sie die lokalen Mietpreise recherchieren.
2. Als nächstes subtrahieren 10% der gesamten jährlichen Mieteinnahmen Konten für potenzielle offene Stellen.
3. Nettoeinkommen durch Abzug aller Kosten mit dem Betrieb der Miete bestimmt. Dazu gehören Steuern, Versicherungen, Nebenkosten, Verwaltungskosten, Wartung und andere Kosten.
4. Teilen Sie nun das Betriebsergebnis durch die gesamten Anschaffungskosten. Schließen Sie die Abschlusskosten, Maklerprovisionen und alle Reha-Kosten ein, wenn Sie es „mietbereit“ machen. Das Ergebnis entspricht dem CAP-Satz in Prozent.

Finanzierungskosten sind in dieser Berechnung jedoch nicht enthalten. Bei der Finanzierung müssen Sie die jährlichen Finanzierungskosten als Betriebsaufwand einbeziehen.

Jetzt sehen Sie die Beziehung zwischen Mieten, Anschaffungskosten und Betriebskosten. Wenn Ihre Anschaffungskosten höher waren als vergleichbare Mieten in Ihrem Markt, müssen Sie die Miete erhöhen, um die gewünschte Obergrenze zu erreichen. Das Versäumnis, höhere Mieten zu erzielen, um höhere Anschaffungskosten zu überwinden, führt zu einer schrumpfenden Obergrenze.

Idealerweise möchten Sie eine Miete für weniger als lokale vergleichbare Mieten kaufen und renovieren. Mieten Sie dann zum laufenden Preis, um Ihre CAP-Rate zu erhöhen und eine höhere Rendite für Ihre Investition zu erzielen. Dies macht Leerverkäufe und Zwangsvollstreckungen zu einem „Boom“ für „Kaufen und Halten“ zusammen mit „fix & flip“ -Eigenschaften.

Warum CAP Rate wichtig ist

Die Berechnung der Miet-CAP-Raten zeigt, wie wichtig es ist, die Betriebskosten zu kontrollieren. Subtrahieren Sie die Betriebskosten von den Mieteinnahmen, um das Nettoeinkommen anzuzeigen. Die Senkung der Betriebskosten erhöht die Obergrenze, was zu höheren Gewinnen führt.Stellen Sie sicher, dass alle Betriebskosten in Ihren CAP-Rate-Berechnungen enthalten sind. Schätzen Sie immer offene Stellen. Vergleichen Sie niemals Einfamilienhäuser mit Apartment-CAP-Preisen. Es handelt sich um völlig unterschiedliche Mietarten, die unterschiedliche Kosten und Mietpreise verursachen.

Denken Sie daran, dass die meisten Online-CAP-Rate-Rechner alle Bareinkäufe annehmen.

Was ist eine gute CAP Rate für Vermietungen?

Die meisten Investoren halten eine ideale CAP Rate für mindestens 10%.

Der Mangel an CAP-Raten

Während eine CAP-Rate als einfache Berechnung dient, um Investoren beim Kauf von Mietobjekten zu helfen, sind sie nicht das letzte Wort.

Erstens berücksichtigen die CAP-Raten nicht die Aufwertung, ein wichtiger Faktor für die Bestimmung der Kapitalrendite.Zweitens berücksichtigen die CAP-Raten keine Risiken und realen Chancen. Wenn Sie beispielsweise von einem bevorstehenden Marktwachstum wissen, ist es sinnvoll, jetzt zu investieren und es auszuhalten, bis höhere Mieten eintreten, wenn sich die Wirtschaft verbessert.

Return On Investment (ROI)

Die Berechnung des Return on Investment (ROI) für Mietinvestitionen muss einer anfänglichen Berechnung des CAP-Rates folgen.

Investopedia definiert ROI als die Fähigkeit, die Effizienz einer Investition basierend auf der Leistung zu bewerten. Einfach gesagt, effiziente Leistung prognostiziert Rentabilität.

Berechnen Sie den ROI, indem Sie den jährlichen Investitionsgewinn abzüglich der jährlichen Investitionskosten dividiert durch die Gesamtkosten der Investition vergleichen. Dies ergibt ein Verhältnis oder einen Prozentsatz. So sieht eine ROI-Formel aus:

Jährlicher Investitionsgewinn: Nehmen Sie den tatsächlichen Cashflow aus Mieteinnahmen und anderen Quellen wie Wäschematten, Verkaufsautomaten, Kabelfernsehen / Internetanschluss usw.Jährliche Investitionskosten: Addieren Sie die jährlichen Reparaturen, Wartung, Versicherung, Grundsteuer und Kosten für die Suche nach Mietern usw.

Gesamtinvestitionskosten: Mietinvestitionen erfordern Berechnungen verschiedener Variablen, die die Gesamtinvestitionskosten bestimmen. Dazu gehören Kaufpreis, Darlehen, Zinsen, Maklerprovisionen, Bewertungskosten und andere Abschlusskosten beim Kauf und Verkauf.

Beispiel ROI

Ein Beispiel für ROI sieht folgendermaßen aus:

Jährlicher Investitionsgewinn: Nehmen wir an, Ihre durchschnittlichen Mieten bringen 2.500 USD pro Monat ein. Multiplizieren Sie mit 12 Monaten = 30.000 USD pro Jahr.Jährliche Investitionskosten: Addieren Sie die jährlichen Ausgaben wie Versicherung, Steuern, Wartung, Reparaturen usw. Nehmen wir an, sie belaufen sich auf 2.000 US-Dollar pro Jahr.

Investitionskosten vom Investitionsgewinn abziehen: $30,000 – $2,000 = $28,000.Teilen Sie diese Zahl durch die Gesamtinvestitionskosten: Nehmen wir an, Sie haben die Mieteinheit für 280.000 US-Dollar gekauft. Die Division zeigt $ 28.000 ÷ $ 280.000 = 0,10

Konvertieren Sie die Dezimalzahl in ein Prozent: Dies gibt Ihnen 10%, was bedeutet, dass Sie jedes Jahr 10% Return on Investment (ROI) erwarten können.

Was ist ein guter ROI?

Laut Balance, die seit 1998 über persönliche Finanzen schreibt, hat sich der US-Immobilien-ROI 2018 „bei 10% stabilisiert“.

Daher liefert das obige Beispiel einen guten ROI für 2018 bei 10%.

Fazit

Wie man CAP- und ROI-Raten versteht, hilft Mietinvestoren festzustellen, ob eine Immobilie den Kauf wert ist.CAP-Raten bieten nur eine grundlegende Faustregel für die Berechnung, um Mietinvestoren zu helfen, Immobilien zu vergleichen, um zu entscheiden, welche verfolgt werden sollen.

ROI-Raten messen die Effizienz einer Mietinvestition, indem sie ihre Leistung vorhersagen, um die Rentabilität zu prognostizieren.

Sowohl die CAP- als auch die ROI-Rate sollten mindestens 10% betragen.

Stellen Sie vor dem Kauf von Mietobjekten sicher, dass Sie die Kosten und Vorteile der Immobilienverwaltung berechnen, um Zeit und Geld bei der Selbstverwaltung Ihrer Mietobjekte zu sparen.

Kontaktieren Sie uns, um zu erfahren, wie wir Mietinvestoren helfen, ihre Immobilien mit Fachwissen und Effizienz zu verwalten.