Unabhängig davon, ob Sie neu auf dem Immobilienmarkt oder ein erfahrener Landbesitzer sind, sollten Sie sich der Konsequenzen bewusst sein, wenn Sie eine Kauf- und Verkaufsvereinbarung („APS“) nicht abschließen. Ein APS ist im Wesentlichen ein Vertrag über den Kauf und Verkauf von Grundstücken. Folglich ist eine typische Klage für ein gescheitertes Immobiliengeschäft eine Klage wegen Vertragsbruch.In Ontario ist es seit langem das Gesetz, dass die unschuldige, nicht verletzende Partei („Unschuldige Partei“) in die Position zurückversetzt werden sollte, in der sie sich bei Abschluss der Immobilientransaktion befunden hätte, vorbehaltlich einiger qualifizierender Grundsätze. Die unschuldige Partei erwartet, für das entschädigt zu werden, was sie von der Partei, die gegen die APS verstoßen hat („Verletzende Partei“), nicht für ihr Vertragsende erhalten hat. Diese Entschädigung wird als „Erwartungsschaden“ bezeichnet.
Um erstattungsfähig zu sein, muss der Schadensersatz wegen Vertragsverletzung: (1) vernünftigerweise vorhersehbar sein; (2) muss in dem Sinne unvermeidlich sein, dass die unschuldige Partei so behandelt wird, als wäre sie verpflichtet, angemessene Maßnahmen zur Vermeidung von Verlusten zu ergreifen, das heißt zu mildern; und (3) muss mit einiger Sicherheit bewiesen werden. In Bezug auf die Pflicht zur Minderung muss die Minderung nicht fehlerfrei oder perfekt sein; Es muss nur angesichts der vorherrschenden Umstände angemessen sein, die zum Zeitpunkt des Bestehens bekannt waren, ohne sich auf einen Rückblick zu verlassen. Es wird nicht erwartet, dass die unschuldige Partei ein unangemessenes Risiko eingeht. Wenn beispielsweise die unschuldige Partei der Verkäufer ist, muss der Verkäufer die Immobilie normalerweise erneut zum Verkauf anbieten. Andernfalls kann der von einem Richter zugesprochene Schaden verringert werden.Bei einem Verstoß gegen die APS, der am oder um den im APS festgelegten Stichtag auftritt, werden die erwarteten Schäden der unschuldigen Partei im Allgemeinen auf der Grundlage der Differenz zwischen dem Vertragspreis und dem für den Abschluss festgelegten Zeitpunkt berechnet oder gemessen, indem der Marktwert zum Zeitpunkt des Abschlusses betrachtet wird. Der Marktwert wird auf objektiver Basis auf der Grundlage dessen bewertet, was ein williger Käufer für die Immobilie auf dem freien Markt zahlen würde, wenn er den Wert der Immobilie angemessen kennt.Für eine vorausschauende Verletzung ist das normale Maß für Schäden die Differenz zwischen dem Vertragspreis und dem Datum des Abschlusses, obwohl dieser Betrag reduziert werden kann, wenn der Verkäufer nach Annahme der Ablehnung der APS durch die verletzende Partei nicht nachlässt. Bei vorausschauender Verletzung oder Ablehnung, Die unschuldige Partei hat zwei Möglichkeiten: (1) die Zurückweisung zu akzeptieren und auf Schadensersatz zu klagen, ohne dass die verbleibenden Verpflichtungen des APS weiter erfüllt werden müssen; oder (2) Bestehen Sie auf der strikten Erfüllung und Fertigstellung des APS und warten Sie bis zum Abschlussdatum, um das Ergebnis zu bewerten.
Erinnern Sie sich daran, dass die unschuldige Partei die Pflicht hat, ihre Schäden bei Verletzung der APS durch die verletzende Partei zu mildern. Die Richter behalten sich das Ermessen vor, von der normalen Berechnung oder Messung des Schadens abzuweichen, wenn dies unter den gegebenen Umständen gerecht ist, da die Minderungsbemühungen in jedem Fall unterschiedlich sind. Jeder Fall ist anders und muss nach seinen eigenen Verdiensten beurteilt werden. Typischerweise hat der Unschuldige Anspruch auf den Wiederverkaufspreisverlust und besondere Schäden.Wie beweist man dann, welche Berechnung oder welches Schadensmaß ein Richter in jedem Fall anwenden sollte? Typischerweise, wo es anspruchsvolle Parteien gibt, ein komplexeres Immobiliengeschäft beteiligt, und ein stark schwankender Immobilienmarkt, Bewertungsnachweise sind erforderlich, um den Richter bei der Bestimmung einer angemessenen und objektiven Schadenshöhe in diesem Fall zu unterstützen. Die Diskrepanz zwischen einer Berechnung, die auf (i) der Differenz zwischen dem Kontraktpreis und dem Marktwert am Tag des Abschlusses im Vergleich zu (ii) der Differenz zwischen dem Kontraktpreis und dem Marktwert an einem Tag vor oder nach dem Abschluss basiert, könnte erheblich sein, wie in zahlreichen Fällen in Ontario gezeigt wurde.
Wenn solch erhebliche Kosten entstehen, wenn ein APS nicht abgeschlossen wird, sind die Parteien eines APS gut beraten, wenn sie einen erfahrenen Anwalt haben, der ihre Rechte im Falle eines Verstoßes schützt.Unser erfahrenes Team bei Keyser Mason Ball, LLP ist bestrebt, bei jeder Immobilientransaktion oder jedem Streitfall, egal ob es sich um Wohn- oder Gewerbeimmobilien handelt, die besten Ergebnisse für Sie zu erzielen. Bitte kontaktieren Sie Charles Lun ([email protected] ) und er wird Ihnen gerne behilflich sein.
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Es gibt wenig bessere Beweise für den Marktwert einer Immobilie als der Preis, zu dem die Immobilie tatsächlich verkauft nach einem Verstoß gegen die APS und nach dem, was scheint, angemessene Schadensbegrenzung zu sein.Im Allgemeinen tritt ein vorausschauender Verstoß auf, wenn die verletzende Partei die Absicht bekundet, nicht an die Bedingungen der APS gebunden zu sein, und die unschuldige Partei im Wesentlichen des gesamten Nutzens der APS beraubt. Typische Beispiele sind, wenn ein Käufer angibt, dass er aufgrund fehlender Mittel nicht schließen wird, oder wenn ein Verkäufer sich weigert, die Immobilie zu verkaufen.Ein typisches Beispiel der Ablehnung ist, wo ein Käufer nicht wegen des Mangels an Mitteln schließen kann, berät den Verkäufer davon, und der Verkäufer relists die Immobilie zum Verkauf und beginnt eine Klage für die Höhe der Kaution und zusätzliche Schäden.
Besondere Schäden sind Schäden, um die unschuldige Partei für die tatsächlich entstandenen Kosten zu entschädigen. Zum Beispiel, wenn der Verkäufer die unschuldige Partei ist, ist der Verkäufer wahrscheinlich berechtigt, ihre Tragekosten nach dem Stichtag für Gegenstände wie Grundsteuern, Versorgungsunternehmen, Versicherungen und dergleichen, die vernünftigerweise vorhersehbare „Verluste“ (d. H. Auslagen) sind, die von der unschuldigen Partei getragen werden.