Willkommen in der Side Hustle Success Stories Interview-Serie, wo wir mit echten Menschen über echte Side Hustles chatten!

Heute erfahren wir mehr über staatliche Mietobjektinvestitionen und den Aufbau eines Immobilienimperiums.

Wir sind begeistert, Rick (sie baten darum, anonym zu bleiben) in der Serie zu haben, um zu diskutieren: Wie man Geld verdient, indem man in Mietobjekte außerhalb des Staates investiert.

Ich habe Rick zum ersten Mal in einer Bar in Los Angeles getroffen. Ein paar von uns unterhielten sich über die hohen Lebenshaltungskosten in Städten und Möglichkeiten, zusätzliches Geld zu verdienen. Rick erwähnte, dass er Immobilien in mehreren Bundesstaaten innehatte, und meine Ohren wurden munter.

Vor Jahren habe ich mich mit dem Out-of-State-Immobilienspiel beschäftigt, aber in einem sehr kleinen Maßstab. Ich hatte eine Immobilie in South Carolina, hatte aber Mühe, das Umsatzpotenzial zu optimieren. Mit Immobilienverwaltungsgebühren und aus staatlichen Steuern, machte ich nur zwischen $ 50-100 / Monat Nettogewinn. In einigen Monaten würde ich einen Verlust aufgrund von Wartungskosten sehen.

Offensichtlich war mein Out-of-State-Mietobjekt-Spiel nicht optimiert, so dass ich am Ende die Immobilie verkaufte.

Ich wünschte, ich hätte Rick früher getroffen.

Hier ist die Erfolgsgeschichte von Rick’s Side Hustle.

Außerstaatliche Immobilieninvestitionen

Was ist Ihr Tagesjob?

Ich arbeite in der Werbung. Standard W2 Job. Mein Ziel ist es, eines Tages genug Einnahmen aus passivem Einkommen zu erzielen, damit ich die Welt von 9-5 verlassen kann.

Erzählen Sie uns von Ihrem Side Hustle?

Langfristige Buy-and-Hold-Immobilien! Dies bedeutet, dass ich in außerstaatliche Mietobjekte investiere. Ich kaufe Immobilien, vermiete sie und halte sie auf lange Sicht. In der Regel für fünf oder mehr Jahre, oder bis ich besitze sie geradezu.Buy-and-Hold-Immobilien sind eine gängige Art von Immobilienstrategie, da sie einfacher sind als das Reparieren und Spiegeln von Immobilien (meistens!). In den meisten Fällen ist keine Erfahrung erforderlich, und Sie können Fachleute einstellen, um Ihre Immobilien zu verwalten. Ziel ist es, im Laufe der Zeit Wohlstand durch Aufwertung von Immobilien und Eigenkapitalaufbau aufzubauen.

Wo wohnen Sie und wo befinden sich Ihre Immobilien?

Ich lebe derzeit in Kalifornien und besitze Immobilien in Kalifornien, Texas, Nevada und Ohio. Ich bin offen für alle Regionen. Ich suche die beste Rendite für meine Immobilieninvestition. Da Kalifornien Immobilien ist ziemlich hoch, Ich suche aus dem Staat für Mietinvestitionen.

Wie bist du dazu gekommen?

Nun, ich habe angefangen, ein Einfamilienhaus vor Ort zu kaufen und es zu vermieten. Ich wollte mit AirBnB Geld verdienen. Um fair zu sein, profitierte ich vom Zusammenbruch des Immobilienmarktes im Jahr 2008.

Ich hatte damals einen Vollzeitjob und das Eigentum war extrem billig. Für andere Leute, die in Immobilien investieren möchten, empfehle ich, so viel Geld wie möglich zu sparen. Schließlich ist es am besten, einen normalen W2-Job zu haben, um die Finanzierung zu sichern.

Verwalten von Remote-Immobilien

Wie verwalten Sie Ihre Immobilien, wenn sie sich außerhalb des Staates befinden!?

Dies ist einer der schwierigsten Teile der Immobilieninvestitionen. Niemand wird sich jemals so gut um Ihr Eigentum kümmern wie Sie, aber es ist keine gute Idee, sich aus dem ganzen Land zu verwalten. Vor allem, wenn Sie kein starkes Team vor Ort haben (und selbst dann kann es sehr herausfordernd sein).

Ich arbeite derzeit mit einem Manager oder einer Verwaltungsgesellschaft in jedem Markt zusammen und verwalte mich selbst in Kalifornien. Es ist in jedem Markt anders, da einige Staaten verlangen, dass Sie ein lizenzierter Immobilienmakler sind, um zu verwalten, und andere Staaten nicht.

Ich arbeite lieber mit jemandem zusammen, der es mir ermöglicht, ein bisschen praktischer zu sein, empfehle aber Neuankömmlingen eine größere Verwaltungsgesellschaft, da es einfacher ist, jemanden zu haben, der erfahrener ist, falls Probleme auftreten (Räumungen, größere Reparaturen usw.)

Wie lange machst du das schon?

Ich habe Anfang 20 angefangen, eine Immobilie zu verwalten, als Vor-Ort-Manager in dem Wohnhaus, in dem ich lebte (18 Einheiten).

So finden und investieren Sie in Immobilieninvestition gehaltene Immobilien

Ist es schwierig, ein Mietobjekt aus der Ferne zu finden?

Das ist für mich die schwierigste Frage, aber ich werde mein Bestes geben. Alles beginnt damit, meine Ziele zu identifizieren. Bei einigen Immobilien ist mein Hauptziel die Bargeldrückgabe. Bei einigen Immobilien ist die Rendite weniger wichtig, da ich im Laufe der Zeit ein höheres Eigenkapitalwachstum anstrebe. Manchmal ist es eine Kombination.

Sobald ich ein Ziel habe, identifiziere ich den Markt, von dem ich denke, dass er zu diesem Ziel passt. Dies ist, was ich als die Forschungsphase betrachte. Ich schaue auf Demografie, Arbeitslosigkeit, Geschäftsentwicklung usw. Sobald ich einen Gesamtmarkt ausgewählt habe, fange ich an, in Nachbarschaften zu schauen.

Ich neige dazu, 3-4 Zielbezirke zu identifizieren, die meine Ziele erreichen und innerhalb meines Budgets liegen. Normalerweise mag ich Bereiche, die C + oder höher sind, und empfehle neuen Investoren dringend, sich von billigen Häusern in Gebieten der unteren Klasse fernzuhalten. Während es Leute gibt, die mit dieser Art von Investition Geld verdienen können, werden Sie Geld verlieren, wenn Sie versuchen, außerhalb des Staates in D / F-Bereiche zu investieren.

Wie gehen Sie vor, um die Immobilie tatsächlich zu kaufen?

Sobald Bereiche identifiziert sind, fange ich an, Immobilienmakler auf dem Markt zu erreichen. Normalerweise sende ich 4-5 Agenten eine E-Mail mit dem, was ich versuche, und richte Anrufe bei jedem ein, der antwortet. Am Telefon stelle ich viele Fragen zu ihren Erfahrungen mit Investoren usw. Sobald ich einen Immobilienmakler identifiziert habe, den ich mag, werde ich ihn bitten, mich auf einem Portal einzurichten oder mir Updates von der MLS zu senden.

Als nächstes fange ich an, Nummern auf Häusern laufen zu lassen. Sobald ich eine ausreichend lange Liste potenzieller Immobilien habe, buche ich eine Reise zum Zielmarkt und treffe mich mit dem Immobilienmakler, damit er mir Häuser zeigt. Dies ist entscheidend, um Ihre Füße auf den Boden und ein Gefühl für die Häuser und die Bereiche zu bekommen. Auch wenn ich am Ende keine Angebote mache, baut es eine Beziehung zum Agenten auf und gibt Ihnen ein Gefühl dafür, was zu welcher Preisklasse verfügbar ist. Dann mache ich ein Angebot, oder zwei.

Sobald eine Immobilie unter Vertrag steht, beginne ich mit der Recherche nach Verwaltungsgesellschaften. Ich erreiche eine Tonne von ihnen und bitte um Musterverträge. Ich habe eine Checkliste mit Dingen, nach denen ich suche, und obwohl ich nie jemanden finde, der jedes Kästchen ankreuzt, suche ich nach der Verwaltungsgesellschaft, die die meisten Kästchen ankreuzt.

Passives Einkommen ist das Ziel

Beschreiben Sie Ihr aktuelles Portfolio.

Ich habe vor etwa zehn Jahren meine erste Einkommensimmobilie gekauft. Ich besitze oder verwalte jetzt 15 Einfamilienhäuser.

Wie viel passives Einkommen verdienen Sie jeden Monat?

Es variiert je nach Haustür, aber ich verdiene normalerweise zwischen 200 und 700 US-Dollar pro Tür und Monat. Denken Sie daran, dass es sich um Netto handelt, aber auch aufgrund von Reparaturen und Leerständen schwankt. Insgesamt verdiene ich also in allen Immobilien etwa 5.000 US-Dollar pro Monat. Ich bin der finanziellen Freiheit nahe.

Was halten Sie von Crowdfunding-Plattformen für Immobilien?

Um ehrlich zu sein, habe ich nicht viel über Immobilien-Crowdfunding recherchiert, aber es ist sicherlich eine aufstrebende Gelegenheit für neuere Investoren.

Tipps für Immobilieninvestitionen

Einige schnelle Tipps, wenn Sie darüber nachdenken, loszulegen:

• Führen Sie Ihre Zahlen aus und überschätzen Sie die Ausgaben. Die Chancen stehen gut, dass mehr schief gehen wird, als Sie erwarten. Stellen Sie also sicher, dass Sie es sich leisten können, die Ausgaben am Anfang zu bezahlen. Ich schätze normalerweise mindestens 25% für Ausgaben als Puffer.
• Kaufen Sie nicht in unterklassigen Vierteln von außerhalb des Staates.
• Erkenne, dass du nicht alles stressen oder kontrollieren kannst. Seien Sie in der Lage, mit den Schlägen zu rollen, und wissen Sie, dass es auf lange Sicht rentabel sein sollte (wenn Sie Ihre Zahlen korrekt ausführen – und selbst wenn es im Voraus viel Geld kostet).
• House Hacking ist eine großartige Möglichkeit, das Spiel zunächst zu betreten.

Schließlich ist dies ein hartes Geschäft, wenn es einfach wäre, würde es jeder tun. Aber es lohnt sich und wenn Sie Interesse an Immobilieninvestitionen haben und in einer teuren Stadt leben. Sie können einige erstaunliche Angebote aus dem Staat bekommen. In einigen Bundesstaaten können Sie problemlos Einfamilienhäuser für weniger als 50.000 US-Dollar erwerben, was den Erwerb von Immobilien und den Aufbau Ihres Portfolios erheblich erleichtert.