Die Änderungsklausel ist eine der wichtigsten, vielleicht wichtigsten Bestimmungen in jedem Bauvertrag. Projektdesigns sind selten perfekt. Eine Änderungsklausel bietet einen Mechanismus für den Umgang mit solchen Unvollkommenheiten und gibt Projekteigentümern die Flexibilität, das Design eines Projekts im Verlauf des Projekts zu aktualisieren. Eine gute Änderungsklausel spezifiziert, wenn ein Inhaber den ursprünglichen Bereich des Vertrages ändern kann, wie die Parteien den Wert des geänderten Bereichs lösen sollten und wenn Zahlung an den Auftragnehmer oder eine Gutschrift geleistet werden sollte, die dem Inhaber gegeben wird. Eine gute Änderungsklausel bietet dem Auftragnehmer auch einen Mechanismus, um den Eigentümer zu benachrichtigen, wenn er der Ansicht ist, dass ein Änderungsauftrag fällig ist, und die Frist anzugeben, innerhalb derer eine solche Mitteilung erfolgen muss. Für den Auftragnehmer kann die Nichtbeachtung der Anforderungen der Änderungsklausel zum Verfall des Rechts führen, eine Anpassung des Auftragswerts oder des Vertragsabschlussdatums vorzunehmen. Für einen Eigentümer kann das Versäumnis, die Anforderungen der Änderungsklausel zu beachten und durchzusetzen, zu unnötigen Zahlungen an den Auftragnehmer führen.
Änderungsklauseln können je nach Art des Projektbereitstellungssystems unterschiedlich sein. Für den typischen Design-Bid-Build-Vertrag sollte die Änderungsklausel einen Auftragnehmer zu einem Änderungsauftrag für jede Überarbeitung der für den Bau ausgestellten Zeichnungen nach der Auftragsvergabe berechtigen. In einem Vertrag über eine Fast-Track-Liefermethode muss der Auftragnehmer häufig ein gewisses Maß an Änderungen zwischen den Angebotszeichnungen und -spezifikationen und den für den Bau ausgestellten Plänen zulassen, bevor er eine zusätzliche Entschädigung beantragen kann. Ein Eigentümer möchte eine Sprache in die Änderungsklausel aufnehmen, die Änderungen im Design zulässt, wenn sich das Design zwischen dem Angebot des Auftragnehmers und dem Zeitpunkt des Baubeginns entwickelt. Die Parteien eines solchen Vertrags sollten auch eine Sprache in Betracht ziehen und aushandeln, die den Auftragnehmer darauf aufmerksam macht, dass die Angebotsunterlagen derzeit nicht den gesamten Arbeitsumfang umfassen, so dass der Auftragnehmer das Risiko zusätzlicher Arbeiten zu schätzen weiß, die nicht als Änderung gegenüber den vorläufigen Versionen der Entwurfsunterlagen angesehen werden, während gleichzeitig der Umfang der vorzunehmenden Änderungen begrenzt wird.
Interessante Fragen im Zusammenhang mit der Änderungsklausel ergeben sich, wenn der Auftragnehmer die Konstruktionsverantwortung für ein Projekt übernimmt. Im Rahmen von Design-Build-Verträgen und öffentlich-privaten Partnerschaften (P3) -Projekten delegiert der Eigentümer den größten Teil der Entwurfsverantwortung an den Auftragnehmer. Eine Änderungsklausel in diesen Kontexten beschränkt sich in der Regel auf Änderungen der grundlegenden Projektparameter, die vom Eigentümer als Grundlage für den Entwurf des Auftragnehmers bereitgestellt werden.
Besonders problematisch für Auftragnehmer sind Kündigungsbestimmungen, die sehr kurze Fristen für die Einreichung eines Änderungsantrags an den Eigentümer vorschreiben. Diese Art von Einschränkungen der Fähigkeit des Auftragnehmers, eine Änderung anzufordern, kann dazu führen, dass der Auftragnehmer die Kosten für geänderte Arbeiten finanziert. Wenn dies die finanzielle Gesundheit des Auftragnehmers schädigt, kann dies den Fortschritt des Projekts beeinträchtigen. Während strenge Kündigungsbestimmungen für Auftragnehmer gelten, Viele Gerichte haben sich geweigert, diese Bestimmungen ohne tatsächliche Vorurteile strikt durchzusetzen. Diese Gerichte waren eher geneigt, die Wahrheit des Falles als die strenge Sprache des Vertrags anzuerkennen. Eigentümer können bei der Durchsetzung von Kündigungsbestimmungen erfolgreich sein, wenn sie nachweisen können, dass der Eigentümer das Verzögerungsereignis rechtzeitig hätte lösen können, wenn der Auftragnehmer den Eigentümer ordnungsgemäß über das Ereignis gemäß den Vertragsanforderungen informiert hätte. Der Nachweis des tatsächlichen Vorurteils, das erforderlich ist, um diese Kündigungsbestimmungen zu gewinnen, ist jedoch vor Gericht oder Schiedsverfahren schwierig.
Ein weiteres Problemfeld für Auftragnehmer sind die Auswirkungen von Änderungen Bestimmungen über Verspätungs- und Auswirkungsansprüche. Häufig beinhalten Verzögerungs- und Auswirkungsansprüche eine Reihe von Ereignissen, die sich über einen bestimmten Zeitraum ereignen. Bekanntmachungsbestimmungen sowohl in der Änderungsklausel als auch an anderer Stelle im Bauvertrag betonen die proaktive Bekanntmachung, während die genaue Berechnung von Verspätungs- und Auswirkungsschäden erst nach Behebung des verzögernden oder auswirkenden Ereignisses erfolgt. Dies führt unweigerlich zu einem Interessenkonflikt, bei dem der Eigentümer ein sofortiges Angebot über die Kosten der geänderten Arbeiten und die Auswirkungen der Verzögerung wünscht, gegenüber dem Wunsch des Auftragnehmers, ein genaueres Angebot über die Kosten und die Verzögerung zu formulieren, nachdem die Auswirkungen der Verzögerung gemessen und berechnet wurden. Bei großen Projekten können diese konkurrierenden Interessen durch den effektiven Einsatz eines echten Streitbeilegungsmanagers von Drittanbietern gelöst werden, einschließlich der Verwendung von prospektiven Planungs- und Wirkungsmaßnahmen, die durch Windows- und Time-Impact-Methoden generiert werden. Während der Eigentümer oder Auftragnehmer seine unmittelbaren und direkten Verluste durch diese Implementierung möglicherweise nicht vollständig wiedererlangen kann, Die langfristigen Vorteile einer rechtzeitigen und schnellen Beilegung der Streitigkeiten durch einen Interim Dispute Manager überwiegen häufig die erheblichen Zeit- und Kostenauswirkungen, die selbst bei schnellsten Schiedsverfahren auftreten. Bei Projekten, die sich die zusätzlichen Kosten eines externen Konfliktmanagers nicht leisten können, sollten sich die Auftragnehmer das Recht vorbehalten können, eine Anpassung vorzunehmen, sobald die tatsächlichen Auswirkungen der geänderten Arbeiten bekannt sind.
Die meisten Änderungsklauseln ermöglichen es dem Eigentümer auch, Arbeiten aus dem gesamten Vertragsumfang zu löschen und diesem Umfang Arbeit hinzuzufügen. In der Situation, in der ein Eigentümer einen Arbeitsumfang löscht, sollte der Auftragnehmer bereit sein, dem Eigentümer eine Gutschrift für die gelöschte Arbeit anzubieten. Die Preisgestaltung der Kredite wird oft zu einem Streitpunkt zwischen den Parteien. Die Eigentümer schlagen häufig vor, dass die Gutschrift der Wert der Arbeit im Werteplan des Vertrags sein sollte. Da Arbeitslöschungen normalerweise die Gemeinkosten eines Auftragnehmers nicht reduzieren, sollten die Auftragnehmer die Gutschrift auf die direkten Kosten der Arbeit ohne Berücksichtigung der Gemeinkosten stützen.
Eine gute Änderungsklausel ist von grundlegender Bedeutung für den reibungslosen Ablauf eines jeden Bauvertrags von erheblicher Größe. Auftragnehmer, die nicht die Möglichkeit haben, die Bedingungen ihrer Änderungsklausel auszuhandeln, sollten die Bekanntmachungsbestimmungen und alle anderen technischen Aspekte der Klausel sorgfältig überprüfen, um nicht unnötig einen Streit durch unbeabsichtigte Nichteinhaltung zu schaffen. Eigentümer, die strikte Ankündigungen und andere strenge Bestimmungen in ihre Änderungsklausel aufnehmen, sollten überlegen, ob eine strikte Durchsetzung ihrem Projekt auf lange Sicht mehr schadet als nützt.
