Es gibt Zeiten, in denen ein Minderjähriger im Titel ist. Vielleicht sagt die Tat von Mama & Papa „Susan B. Jones, eine Minderjährige.“ Oder wenn sie auftaucht, um Papiere zu unterschreiben, bemerkt der Makler sofort das Kindermädchen, das sie hereingebracht hat. Natürlich kann ein Kind Eigentum erben. Die Eltern wollten nie, dass das Kind es so bald besitzt, aber es passiert.
Gibt es Probleme mit Minderjährigen im Titel?
Depotbank
Washington hat den Uniform Transfers to Minors Act verabschiedet. Dies ist der praktischste Weg für Minderjährige, Eigentum zu „besitzen“. Es gibt kein Dokument oder Vereinbarung. Das Gesetz regelt die Verantwortung des Betreuers gegenüber dem Kind. Andernfalls können Sie ein…
Trust
Ein Trust kann für einen Minderjährigen eingerichtet werden, entweder separat oder nach Sprache in einem Testament. Der Treuhänder kann auch Eigentum an eine Depotbank übertragen (die sogar der Treuhänder sein kann), wenn das Vertrauen dies zulässt. Aber wenn es kein Vertrauen oder keine Vormundschaft gibt, brauchen Sie einen …
Vormund
Eine Vormundschaft ist oft das, was passiert, wenn beide Elternteile verstorben sind, ohne Vorkehrungen dafür zu treffen, wie ein minderjähriges Kind mit Eigentum umgehen kann. Es ist nicht unbedingt notwendig, es sei denn, Immobilien müssen verkauft oder verpfändet werden, aber ein Gericht muss jede Immobilientransaktion genehmigen.
Die meisten von uns wissen, dass es ein Problem geben kann, aber was genau ist das? Kann die kleine Suzie überhaupt im Titel sein? Kann sie die Immobilie vermitteln oder verpfänden? Wie?
Nun, ja, ein Minderjähriger kann im Titel sein, und es passiert die ganze Zeit. Das ist nicht das Problem – wenn sie die Immobilie jetzt nicht verkaufen oder verpfänden will (oder muss), wird sie irgendwann alt genug sein, um etwas damit zu tun.
Aber bis Suzie die gesetzliche Volljährigkeit erreicht hat, ist sie unter einer Art „Behinderung“, weil sie nicht in der Lage ist, verbindliche Verträge abzuschließen. Wenn sie sich abmeldet, wenn sie es ist 17, Sie kann es ablehnen, wenn sie das Alter der Mehrheit erreicht hat, und für einige Zeit danach.
Was ist, wenn ein Minderjähriger die Immobilie verkaufen oder verpfänden muss?
Die einzige Möglichkeit für Suzie, eine Hypothek zu verkaufen oder aufzunehmen, besteht darin, dass jemand vor Gericht geht, eine Vormundschaft eröffnet, einen Vormund ernennt, einen Gerichtsbeschluss zur Genehmigung der Transaktion erhält und den Vormund die Urkunde oder Hypothek ausführen lässt. Wenn ein Vormund in einem anderen Staat ernannt wurde, ist ein zusätzliches Gerichtsverfahren erforderlich, da das ausländische Gericht in Washington nicht zuständig ist.
All dies kann teuer und zeitaufwendig und ziemlich belastend sein, wenn die Transaktion jetzt stattfinden muss. Aber es gibt keine Alternative – das Pferd ist sozusagen schon aus dem Stall. Die Übergabe an Suzie (oder ihr Erbe) kann nicht rückgängig gemacht werden.
Andere Möglichkeiten für Minderjährige, Immobilien zu besitzen
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Es gibt andere praktischere Möglichkeiten, mit Kindern umzugehen, die Immobilien besitzen. Einer ist ein Vertrauen, wo Titel an den Treuhänder des Vertrauens vermittelt wird, oder das Vertrauen wird in einem Nachlass eingerichtet. In diesem Fall muss die Titelgesellschaft das Vertrauensdokument oder den Willen sehen.Eine Vormundschaft nach RCW 11.114 ist eine einfache Alternative. In diesem Fall wird der Titel einem volljährigen Erwachsenen übertragen: „John Paul Jones, als Depotbank für Susan B. Jones, gemäß dem Washington Uniform Transfers to Minors Act.“ Das Gesetz sieht nur einen Verwalter pro Kind und Urkunde vor, und eine Treuhandgesellschaft kann ebenfalls benannt werden, wenn das Vertrauen dies zulässt. Früher hieß es Uniform Gifts to Minors Act, und Sie könnten diese Erwägung in einer Urkunde aus einem anderen Staat sehen. Eine Urkunde kann von einer Depotbank in jedem Staat akzeptiert werden, die nur die erwachsene Depotbank, die Depotbank und den Namen des Minderjährigen rezitieren muss.
Wenn Titel in einer Depotbank angelegt sind, müssen Titelversicherer keinen Nachweis der Autorität oder Dokumentation verlangen. Dies ist ein Vorteil einer Vormundschaft gegenüber einer Vormundschaft für alle Beteiligten. Anerkennungen für eine Depotbank wären für die erwachsene Person, da dem Notar keine Unterlagen vorzulegen sind, während ein Vormund die Vertretungsfunktion (für ein Treuhandformular) nutzen würde.
Natürlich hat der Erwachsene während der Vormundschaft eine treuhänderische Verantwortung gegenüber dem Minderjährigen und kann das Vermögen nicht für den persönlichen Gewinn veräußern oder verwenden. Das Geld aus einem Verkauf eines Hauses würde immer noch dem Minderjährigen gehören. Aber Dritte, einschließlich Titelunternehmen, müssen sich nicht fragen, wo das Geld landen wird.
Was passiert, wenn der Minderjährige volljährig ist?
Sobald der Minderjährige 18, 21 oder in einigen Fällen 25 Jahre alt ist (alles hängt von den Umständen der Übertragung ab), soll die Depotbank das Eigentum an den Minderjährigen übertragen. Aber als Erwachsene kann sie mit dem Eigentum in ihrem eigenen Namen umgehen. Bei einer Vormundschaft muss die gerichtliche Klage abgeschlossen und das Eigentum an den Minderjährigen verteilt werden. Eine Vormundschaft ist eine bequeme Weise, damit ein geringfügiger Titel hält, aber es kann Nachlassplanung und Steuerverzweigungen geben, wenn Kinder Immobilien besitzen. Ein Anwalt sollte immer konsultiert werden, wenn ein Minderjähriger in Titel ist oder sein wird.
