Von Glen Hansen
Ihr Nachbar baut (oder will bauen) eine verzierte Wand zwischen Ihren beiden Eigenschaften. Dann schickt Ihnen Ihr Nachbar die Rechnung per E-Mail und bittet Sie, die Hälfte der Kosten für das Gebäude beizusteuern. Müssen Sie bezahlen, wenn die Kosten für die Wand Ihrer Meinung nach zu hoch sind? Was ist, wenn Sie sich kaum die Hälfte der Kosten eines Maschendrahtzauns leisten können, geschweige denn DIESE Mauer? Vor dem 1. Januar 2014 war das Gesetz bei der Beantwortung dieser Fragen nicht allzu hilfreich.
Seit über 140 Jahren beschreibt Abschnitt 841 des Bürgerlichen Gesetzbuchs die Pflicht der Nachbarn, Grenzen und Zäune zwischen ihnen aufrechtzuerhalten. Das sieht wie folgt aus:
Coterminous Besitzer sind gegenseitig gleichermaßen verpflichtet zu pflegen:
1. Die Grenzen und Denkmäler zwischen ihnen;
2. Die Zäune zwischen ihnen, es sei denn, einer von ihnen entscheidet sich dafür, sein Land ohne Zaun liegen zu lassen; in diesem Fall, wenn er es später einschließt, muss er dem anderen einen gerechten Anteil des Wertes erstatten, zu diesem Zeitpunkt, eines Teilungszauns, der von letzterem gemacht wurde.Die Gerichte behandelten die in Abschnitt 841 beschriebene gemeinsame Verantwortung als einen impliziten Vertrag zwischen benachbarten Eigentümern und nicht als eine gesetzliche Haftung. (Siehe z.B. Bliss v. Sneath (1894) 103 Cal. 43, 45 ; Marshall v. Wentz (1915) 28 Cal.App. 540, 544 )
Zunehmend haben die Gerichte die ursprüngliche gesetzliche Sprache in Abschnitt 841 als nicht hilfreich bei der Beilegung von Zaunstreitigkeiten zwischen Nachbarn befunden. Ein Richter des Obersten Gerichtshofs kommentierte: „Vor der Revision hat Abschnitt 841 des Bürgerlichen Gesetzbuchs wirklich wenig dazu beigetragen, die Parteien oder die Gerichte bei der Beilegung von Streitigkeiten zu leiten. … Die langjährige Sprache hat wenig dazu beigetragen, anfängliche Konstruktionsprobleme oder die Art des Zauns, seine Höhe usw. anzugehen., die verwendet werden können.“ (Hon. Judy Holzer Hersher, „Dichter Robert Frost und der kalifornische Gesetzgeber sind sich einig: Gute Zäune machen gute Nachbarn“, Sacramento Lawyer, März / April 2014, S. 10 (gefunden bei http://content.yudu.com/Library/A2quvs/SacramentoLawyerMaga/resources/index.htm?referrerUrl=http%3A%2F%2Ffree.yudu.com%2Fitem%2Fdetails%2F1743641%2FSacramento-Lawyer-Magazine—March-April-2014).Im Jahr 2013 erkannte der Gesetzgeber an, dass die Originalsprache in Abschnitt 841 veraltet war und sich die Umstände, an denen benachbarte Grundstückseigentümer beteiligt waren, geändert haben. Die Mitarbeiter des Assembly Committee on Judiciary erklärten, dass 1872, als das Gesetz ursprünglich erlassen wurde, „der Hauptvorteil, der mit der Errichtung eines Grenzzauns um das eigene Eigentum verbunden war, darin bestand, „das Ein- und Aussteigen von Haustieren zu verhindern, wie sie normalerweise genährt und darauf beschränkt werden, und die umschlossenen Räumlichkeiten vor rechtswidrigen Eingriffen zu schützen.'“ (Versammlung Comm. Judiciary, Analysis of AB 1404, 6. Mai 2013, S. 5 (gefunden bei http://www.leginfo.ca.gov/pub/13-14/bill/asm/ab_1401-1450/ab_1404_cfa_20130506_100830_asm_comm.html), zitiert Meade v. Watson (1885) 67 Cal. 591, 593.) Die Originalsprache in Abschnitt 841 spiegelte dieses „enge Verständnis der mit einem Grenzzaun verbundenen Vorteile und Zwecke wider.“ (Ebd.) Der Justizausschuss stellte jedoch fest, dass in einer Gesellschaft, die nicht mehr von landwirtschaftlichen Aktivitäten dominiert wird, „die Aktualisierung und Modernisierung des Gesetzes, um die modernen Vorteile von Nachbarschaftszäunen besser widerzuspiegeln, sinnvoll ist, z. B. den Schutz der Räumlichkeiten vor Eingriffen in die Privatsphäre und rechtswidrige Eingriffe.“ (ID. auf S. 5-6. Im heutigen urbanisierten Kalifornien ist das Fechten zwischen Immobilien „normalerweise notwendig und allgemein erwartet“ und „dient den grundlegenden Funktionen der Wahrung der Privatsphäre jedes Nachbarn und bietet eine visuelle Abgrenzung der Grundstücksgrenzen.“ (ID. auf S. 6.) Der Gesetzgeber erkannte die anhaltende Notwendigkeit einer Vermutung an, dass „angrenzende Grundbesitzer den gleichen Nutzen und die gleiche Verantwortung für die angemessenen Kosten für Bau und Instandhaltung eines Zauns teilen, der ihre Grundstücke teilt.“ (Ebd. Der Gesetzgeber erkannte jedoch auch an, dass „Nachbarschaftszäune nicht immer für beide Seiten von Vorteil sind und dass ein angrenzender Grundbesitzer, der eindeutig wenig oder gar keinen Nutzen aus einem Grenzzaun zieht, nicht gezwungen werden sollte, den Zaunbau eines angrenzenden Grundbesitzers zu subventionieren.“ (Ebd.) Der Gesetzgeber habe daher versucht, diese Vermutung sowohl zu kodifizieren als auch „die Ungleichheiten zu verhindern, die sich aus einer harten und schnellen “ pauschalen“ Vermutung von gleichem Nutzen und gleicher Verantwortung ergeben würden.“ (Ebd.Und so verabschiedete der Gesetzgeber und der Gouverneur unterzeichnete Assembly Bill 1404, den „Good Neighbor“ Act von 2013.“ (Stats. 2013, Kap. 86. AB 1404 ersetzte den Abschnitt 841 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und setzte die Vermutung in diesem Gesetz fort, dass „angrenzende Grundbesitzer die Verantwortung für die Aufrechterhaltung der Grenzen und Denkmäler zwischen ihnen zu gleichen Teilen tragen.“ Die neue Gesetzgebung sieht vor, dass angrenzende Grundbesitzer nicht nur den gleichen Nutzen aus einem Zaun ziehen, der ihre Grundstücke teilt, sondern auch gleichermaßen für die angemessenen Kosten für den Bau, die Wartung oder den notwendigen Ersatz des Zauns verantwortlich sind. Nach dem neuen Abschnitt 841 kann diese Vermutung überwunden werden „durch ein Überwiegen der Beweise, die belegen, dass die Auferlegung der gleichen Verantwortung für die angemessenen Kosten für den Bau, die Instandhaltung oder den notwendigen Ersatz des Zauns ungerecht wäre“ Bei der Entscheidung, ob die gleiche Verantwortung für die angemessenen Kosten ungerecht wäre, Abschnitt 841 besagt, dass das Gericht alle folgenden Punkte berücksichtigen muss:
(A) Ob die finanzielle Belastung eines Grundbesitzers im Wesentlichen unverhältnismäßig zu dem Nutzen ist, der grundbesitzer durch den Zaun in Frage.
(B) Ob die Kosten des Zauns die Differenz des Wertes der Immobilie vor und nach ihrer Installation übersteigen würden.
(C) Ob die finanzielle Belastung eines Grundbesitzers angesichts der finanziellen Umstände dieser Partei, die durch vernünftige Beweise belegt werden, eine unangemessene finanzielle Härte darstellen würde.
(D) Die Angemessenheit eines bestimmten Bau- oder Instandhaltungsprojekts, einschließlich aller folgenden:
(i) Das Ausmaß, in dem die Kosten des Projekts unnötig oder übermäßig erscheinen.
(ii) Das Ausmaß, in dem die Kosten des Projekts das Ergebnis der persönlichen ästhetischen, architektonischen oder anderen Vorlieben des Grundbesitzers zu sein scheinen.
(E) Alle anderen gerechten Faktoren, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind.Der neue Abschnitt 841 verlangt auch, dass ein Grundstückseigentümer, der beabsichtigt, Kosten für den Bau oder die Instandhaltung eines gemeinsamen Zauns mit einem angrenzenden Grundstückseigentümer zu tragen, und der einen angemessenen Beitrag für diese Kosten durch den angrenzenden Grundstückseigentümer haben möchte, diesem Nachbarn eine angemessene schriftliche Mitteilung von mindestens 30 Tagen an einen angrenzenden Grundstückseigentümer vor dem Bau oder der Instandhaltung des Zauns zukommen lässt.
Der Anwendungsbereich von Abschnitt 841 ist jedoch nicht unbegrenzt. Öffentliche Einrichtungen und Agenturen sind ausdrücklich von ihren Bestimmungen ausgeschlossen. Das liegt daran, dass der Gesetzgeber festgestellt hat, dass die Annahme der gleichen Verantwortung und des gleichen Beitrags für geteiltes Fechten „im Kontext von öffentlichem Land, wie Kaliforniens 1,5 Millionen Hektar mit State Parks, oder im Kontext vieler anderer staatlicher und lokaler öffentlicher Flächen keinen Sinn ergibt.“
Also, wer sollte für die verzierte Wand Ihres Nachbarn an der Grenze zwischen Ihren angrenzenden Grundstücken bezahlen? Es kommt darauf an. Während das Gesetz davon ausgeht, dass Sie beide zu gleichen Teilen an den Kosten beteiligt sein sollten, können Sie diese Vermutung anfechten, indem Sie (a) nachweisen, dass die Hälfte der Kosten der Mauer in keinem Verhältnis zu Ihrem Nutzen aus dieser Mauer steht; (b) die Kosten der Mauer die Differenz im Wert Ihrer Immobilie vor und nach ihrer Installation übersteigen; (c) Die finanzielle Belastung der Hälfte der Kosten würde Ihnen angesichts Ihrer finanziellen Umstände eine unangemessene finanzielle Härte auferlegen; (d) die besondere Konstruktion der Mauer ist unangemessen; und (e) andere gerechte Faktoren, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind. Hoffentlich können Sie die Angelegenheit gütlich mit Ihrem Nachbarn lösen. Wenn nicht, haben die Gerichte nach dem neuen Gesetz viel mehr Anleitung bei der Beilegung des Streits aus gerechten Gründen.
Glen Hansen ist Senior Counsel bei Abbott & Kindermann, LLP. Bei Fragen zu diesem Artikel oder anderen kalifornischen Landnutzungs-, Immobilien-, Umwelt- und / oder Planungsfragen wenden Sie sich an Abbott & Kindermann, LLP unter (916) 456-9595.
Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen sind nicht als formelle Rechtsberatung durch Abbott & Kindermann, LLP, oder die Bildung einer Anwalts-/Mandatsbeziehung zu verstehen. Aufgrund der sich verändernden Natur dieses Rechtsbereichs und der Bedeutung einzelner Fakten, Leser werden ermutigt, sich in Bezug auf ihre individuellen Rechtsfragen an einen unabhängigen Anwalt zu wenden.
