In erster Linie hat der im Testament des Erblassers genannte Testamentsvollstrecker keine Befugnis, Immobilien oder Immobilien des Nachlasses zu verkaufen, bis er oder sie offiziell vom Ersatzgericht ernannt wurde. Woher wissen Sie, ob sie offiziell ernannt wurden? Erkundigen Sie sich beim Ersatzgericht, ob testamentarische oder Verwaltungsschreiben (kein Testament) ausgestellt wurden.

Nur weil ein Testamentsvollstrecker im Testament genannt wird, bedeutet dies nicht, dass dieser Titel automatisch bei dieser Person liegt. Ohne das Gütesiegel des Gerichts hat keine Person die Befugnis, im Namen des Nachlasses zu handeln. Um für den Job in Betracht gezogen zu werden, muss ein Nachlassantrag zusammen mit dem ursprünglichen Testament beim Gericht eingereicht werden. Alle gesetzlichen Erben (nicht unbedingt die Begünstigten) müssen dann darüber informiert werden, ob sie Einwände gegen das angebotene Testament oder gegen die Ernennung des Treuhänders haben.Bei der offiziellen Ernennung hängt die Befugnis des Vertreters von den Bedingungen des letzten Testaments und Testaments des Verstorbenen ab oder in Fällen, in denen der Verstorbene ohne Testament gestorben ist – dem New Yorker Intestacy-Statut.

Befugnisse des Verwalters (in Fällen ohne Testament)

Wenn jemand in New York ohne Testament stirbt, muss ein Verwalter anstelle eines Testamentsvollstreckers ernannt werden. Die Rollen und Pflichten beider sind insofern sehr ähnlich, als die Aufgabe des Treuhänders darin besteht, das Nachlassvermögen an die rechtmäßigen Erben oder Begünstigten zu verwalten und zu verteilen. Wenn der Testamentsvollstrecker jedoch den im Testament festgelegten Wünschen des Erblassers folgen muss, muss der Verwalter das Nachlassvermögen einfach an die Erben verteilen, was üblicherweise die Umwandlung nicht liquider Vermögenswerte in Bargeld beinhaltet. Der Treuhänder beginnt den Prozess, indem er die Aktien und Anleihen des Verstorbenen liquidiert, Bankkonten leert, materielle Wertgegenstände verkauft und vor allem Immobilien verkauft, die dem Verstorbenen während seines Lebens gehören. Alle aus der Liquidation realisierten Barmittel werden auf ein Nachlassbankkonto eingezahlt. Nach Befriedigung der Gläubigeransprüche, der Anwaltskosten und anderer Verwaltungskosten wird der Restbetrag zu gleichen Teilen an die Schwiegererben verteilt.

Hat der Administrator also die Befugnis, Immobilien ohne Zustimmung aller zu verkaufen? Ja, es sei denn, Sie haben einen zwingenden Grund, warum sie es nicht kann. Im Gegensatz zum Nachlass, wo der letzte Wille und das Testament, als das kontrollierende Dokument, diktiert, was der Testamentsvollstrecker tun kann oder nicht, gibt es keinen Willen, auf den man sich in einem Verwaltungsverfahren beziehen kann. Es gibt kein Testament, auf das sich das Ersatzgericht beziehen kann, um beispielsweise zu zeigen, dass der Erblasser den Verkauf seines Hauses verboten hat oder einen Lebensnachlass für seine ältere Mutter beabsichtigt hat. In Ermangelung einer solchen Sprache in einem Testament, das einen Verkauf verbietet oder verzögert, wird die Immobilie vom Verwalter verkauft.

Stoppen eines Verkaufs

Das Stoppen eines Administrators vom Verkauf einer Immobilie ist eine sehr herausfordernde Aufgabe. Wenn kein Testament gefunden wird, das besagt, dass die Immobilie an einen bestimmten Begünstigten geht oder nicht verkauft werden kann, sind die Chancen, den Verkauf zu stoppen, nicht zu Ihren Gunsten. Es besteht jedoch die Möglichkeit, die Interessen der anderen Erben an der Immobilie aufzukaufen. Zum Beispiel starb Jack und hinterließ ein Haus im Wert von 500.000,00 Dollar. Jack starb ohne Testament. Er hinterlässt fünf Kinder. Um den Verkauf seines Elternhauses zu verhindern, bietet Alex an, seine Geschwister zu kaufen, indem er ihnen jeweils 100.000 Dollar gibt. Die vier Geschwister stimmen alle zu und das Eigentum an dem Haus geht auf Alex über. Die meisten Erben neigen dazu, einem Buy-out zuzustimmen, da sie Geld für Verkäufertransfersteuern, Immobilienmaklergebühren und andere Ausgaben im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Eigenheims sparen können.Die andere Alternative besteht darin, eine Vereinbarung mit den anderen Erben zu treffen, um die Immobilie nicht zu verkaufen. Da die meisten Menschen ihr Erbe jedoch früher als später erhalten möchten, ist es ein langer Weg, einen Konsens zu erzielen, den Verkauf nicht zu verkaufen oder zu verzögern.

Verkauf unter Marktwert

Wenn der Verwalter eine Immobilie deutlich unter Marktwert verkauft, wird der Verkauf wahrscheinlich gestoppt. Ein Treuhänder, der einen Vertrag abschließt, um an einen Freund der Familie oder an sich selbst für weniger als den Marktwert zu verkaufen, stellt eine Verletzung der Treuhandpflicht dar. Gerichte suchen nach Waffenlängentransaktionen, um sicherzustellen, dass die Parteien einen fairen Anteil an ihrem Erbe erhalten. In einer kürzlichen Gerichtsentscheidung verkaufte die Testamentsvollstreckerin ein Anwesen Brownstone an ihre Freundin für ungefähr $ 600,000.00. Ähnliche Häuser in der Gegend wurden damals für über 1,3 Millionen verkauft. Kurz nach dem Verkauf verkaufte der Freund den Brownstone für 1,3 Millionen weiter. Die Begünstigten widersprachen der Transaktion und das Gericht wies den Testamentsvollstrecker an, den Verlust an den Nachlass zurückzuzahlen. Rufen Sie sofort einen Nachlassanwalt an, wenn ein Testamentsvollstrecker Betrug oder Eigeninteresse betreibt.

Zwangsvollstreckung vermeiden

Wenn der Verstorbene oder der Testamentsvollstrecker die monatlichen Hypothekenzahlungen oder Unterhaltskosten (in Genossenschaften) nicht bezahlt und eine Zwangsvollstreckungsklage eingereicht wird, haben die Parteien möglicherweise noch die Möglichkeit, die Immobilie vor dem Verkauf bei einer öffentlichen Auktion zu retten. Bei Zwangsvollstreckungsverkäufen legt die Bank oder der Genossenschaftsvorstand eine Reserve fest, auch bekannt als der Mindestpreis, für den das Haus verkauft werden kann. Die einzige Sorge des Unternehmens besteht darin, dass sein Gleichgewicht garantiert ist. Sie könnten sich weniger darum kümmern, wenn der Verkauf zu einem Gewinn für die Begünstigten führt. Oft verschafft der öffentliche Verkauf gerade genug Geld, um den Hypothekensaldo zu decken, und lässt den Erben nichts übrig.In den meisten Fällen kann die Immobilie sogar in der elften Stunde gerettet werden, indem ein Antrag gestellt wird, der als Auftrag bezeichnet wird, um den Verkauf zu stoppen. Das Gesetz ist sehr spezifisch, wann ein Richter Befreiung von der Zwangsvollstreckung gewähren kann, also versuchen Sie dies nicht selbst. Ein Nachlassanwalt, der das Nachlassverfahren behandelt, wird gewöhnlich ausgerüstet, um solch eine Aktion zu archivieren. Wenn das Gericht dem Testamentsvollstrecker erlaubt, die Immobilie anstelle des öffentlichen Verkaufs auf dem Markt zu verkaufen, kann das Haus zum fairen Marktwert verkauft und das Eigenkapital unter den Begünstigten aufgeteilt werden. Wenden Sie sich sofort an einen Nachlassanwalt, wenn sich eine Immobilie des Nachlasses in der Zwangsvollstreckung befindet.

Die Befugnis des Testamentsvollstreckers, Eigentum zu verkaufen (Verstorbener starb mit einem Testament)

In einem Nachlassfall hängt es von der Sprache des Testaments ab, ob der Testamentsvollstrecker befugt ist, ein Grundstück zu verkaufen. Überlässt der letzte Wille und das Testament des Verstorbenen das Eigentum einem bestimmten Begünstigten „Ich überlasse Alex meinen Brownstone“?, oder hinterlässt der Wille mehr als einem Begünstigten eine Immobilie „Ich überlasse meinen drei Kindern meinen Brownstone, die zum Zeitpunkt meines Todes leben.“ In erster Linie überträgt der Testamentsvollstrecker einfach das Eigentum an dem Brownstone an Alex und er tut, was er will, mit dem Eigentum, nachdem er das Eigentum übernommen hat. Für letzteres, es sei denn, die Begünstigten stimmen zu, nicht zu verkaufen, Der Testamentsvollstrecker ist befugt, das Eigentum zu verkaufen und den Restbetrag auf die drei Kinder aufzuteilen.Kurz gesagt, wenn das Testament einen Verkauf nicht verbietet, kann der Testamentsvollstrecker eine Immobilie verkaufen, ohne dass die Begünstigten zustimmen. Wenn das Testament zu dem Thema schweigt oder dem Testamentsvollstrecker absolute Diskretion gibt, um zu tun, was er für richtig hält, können wir davon ausgehen, dass der Testamentsvollstrecker befugt ist, zu verkaufen. Wie in einem Verwaltungsverfahren muss Ihr Grund für das Stoppen eines Verkaufs in einem Nachlassverfahren zwingend sein. Bietet Ihnen das Testament einen Lebensnachlass? Ist der Testamentsvollstrecker in Betrug verwickelt? Der Versuch, den Verkauf zu stoppen, weil Sie auf dem Grundstück wohnen und dies weiterhin tun möchten (mietfrei oder als zahlender Mieter), ist nicht zwingend. Wenden Sie sich sofort an einen Immobilienanwalt, wenn Sie das Gefühl haben, einen Verkauf zu stoppen.

Hat der Testamentsvollstrecker das letzte Wort?

Es kommt darauf an. Wenn die Transaktion fair ist, im besten Interesse des Nachlasses liegt und den Wünschen des Erblassers entspricht, kann der Testamentsvollstrecker die Immobilie ohne Zustimmung und ohne vorherige Ankündigung verkaufen. Solange die Testamentsbriefe des Testamentsvollstreckers ihr Verkaufsrecht nicht einschränken, kann sie einen Immobilienmakler beauftragen, das Haus auf dem Markt aufzulisten und die Immobilie zu verkaufen, ohne die Begünstigten jemals über den Verkauf zu informieren, es sei denn, es ist Zeit, den Erlös zu verteilen.

Überprüfen Sie die Akte im Aktenraum des County Surrogate’s Court, in dem der Verstorbene lebte oder in dem das Testament eingereicht wurde. Wenn der Verstorbene in Manhattan lebte, besuchen Sie das New York County Surrogate’s Court in 31 Chambers Street, New York, NY, Zimmer 401. Sie benötigen den vollständigen Namen des Verstorbenen oder die Dateinummer des Nachlasses, um nach der Datei zu suchen. Sobald Sie die Akte hochgezogen haben, können Sie eine Kopie des Dekrets zur Ausstellung von Testamentsbriefen überprüfen, um festzustellen, ob der Testamentsvollstrecker vom Verkauf von Immobilien ausgeschlossen ist. Wenn Testamentsbriefe Einschränkungen und Sprache enthalten, wie zum Beispiel „Der Treuhänder ist daran gehindert, die Immobilie des Nachlasses zu verkaufen, zu belasten, zu verpfänden oder zu veräußern“, muss der Testamentsvollstrecker alle interessierten Parteien über die Bedingungen des vorgeschlagenen Verkaufs informieren und die gerichtliche Genehmigung einholen. Der Antrag auf Genehmigung zum Verkauf von Immobilien muss den Vertragspreis, die Verkaufsbedingungen und eine Kopie des Vertrags enthalten. Die Begünstigten können dann widersprechen, wenn etwas nicht stimmt. Einige richtige Einwände können sein, dass der Preis zu niedrig ist, alle Begünstigten zustimmen, das Haus zu behalten, der Vertrag ungünstige oder nachteilige Bedingungen enthält, der Testamentsvollstrecker selbst handelt oder es einen offensichtlichen Interessenkonflikt gibt. Ihre Abneigung gegen den Immobilienmakler oder den Testamentsvollstrecker ist kein Grund zum Widerspruch.

In der Summe hat der Testamentsvollstrecker das letzte Wort darüber, wen er als Nachlassanwalt und Immobilienmakler auswählt, über den Listenpreis und den Verkaufspreis sowie über die Vertragsbedingungen. Dies geschieht unter der Voraussetzung, dass es keinen Selbsthandel gibt, die Anwaltskosten und die Provision angemessen sind und der Verkaufspreis einen fairen Marktwert hat. Der faire Marktwert hängt von den jüngsten Verkaufsergebnissen in der Region und dem Zustand des Hauses ab. Wenn der Käufer des Vertrages eine Hypothek für den Kauf erhält, bitten Sie den Nachlassanwalt, den vom Gutachter des Kreditgebers ausgestellten Beurteilungsbericht einzusehen. Der Bericht beschreibt den Zustand des Hauses und die Bestimmung des Marktpreises durch den Gutachter.

Der Treuhänder hat nicht das letzte Wort darüber, wie das Geld verteilt wird. Der Wille des Verstorbenen muss bis zum Äußersten befolgt werden, jede Abweichung muss dem Ersatzgericht zur Genehmigung zur Kenntnis gebracht werden. Wenn das Testament vorsieht, dass der Nachlass zu gleichen Teilen unter den Kindern aufgeteilt werden soll, kann der Testamentsvollstrecker einem nicht mehr geben, nur weil er das Gefühl hat, dass das Kind mehr verdient.

Kontakt

Die Kommunikation und Verständigung mit einem Testamentsvollstrecker kann für viele Begünstigte eine große Herausforderung sein. Die Macht des Treuhänders in einem bestimmten Tatbestandsmuster hängt von den Bedingungen des letzten Willens und Testaments des Erblassers oder den Intestatsregeln ab (kein Wille). Eine Sache, die sicher ist, der benannte Testamentsvollstrecker oder eine Person, die einen Antrag auf Ernennung zum Nachlassverwalter gestellt hat, hat keine Handlungsbefugnis, bis das Gericht eine solche Befugnis erteilt, indem es Briefe ausstellt testamentarisch (Wille) oder Verwaltungsschreiben (kein Wille) an die Person. Selbst dann können die Briefe den Treuhänder einschränken, Immobilien zu verkaufen, bis er eine spezifische gerichtliche Erlaubnis dazu einholt. Wenn Sie Treuhänder eines Nachlasses sind oder Schwierigkeiten mit einem Treuhänder haben, wenden Sie sich an Mishiyeva Law, PLLC, unter 646-233-0826. Um eine Vielzahl von Problemen zu vermeiden, sprechen Sie mit einem New Yorker Nachlassanwalt, bevor es zu spät wird.

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