Das US Census Bureau schätzt, dass Colorados Bevölkerung zwischen dem 1. April 2010 und dem 1. Juli 2018 um 13,2 Prozent gestiegen ist. Allein im letzten vollen Kalenderjahr kamen in Colorado fast 80.000 Menschen hinzu und sind damit der siebtschnellste Staat des Landes. Natürlich brauchen diese neuen Bewohner zusätzlich zu den Eingeborenen Orte zum Leben, Lernen, Einkaufen, Spielen und zur Gesundheitsversorgung. Daher sollte es nicht überraschen, dass Colorado parallel zu seinem Bevölkerungswachstum einen Bauboom erlebt hat.Da die Entwickler die Möglichkeit aufhörten, den Bevölkerungsboom durch den Bau von Eigentumswohnungskomplexen, Stadthäusern, Mehrfamilienhäusern und Unterteilungen voller Gleishäuser zu nutzen, wurden Rechtsstreitigkeiten aufgrund von Baumängeln in Colorado zu einem ernsten Problem. Im Jahr 2001 verabschiedete der Gesetzgeber als Reaktion auf die Lobbyarbeit der Versicherungs- und Bauindustrie Colorados den Construction Defect Action Reform Act oder „CDARA“, der in CRS § 13-20-801, et. seq., in der Hoffnung, Ansprüche und Klagen im Zusammenhang mit Baumängeln zu regeln. Die CDARA wurde in den Jahren 2003, 2007 und 2010 geändert und erweitert. Trotz der besten Absichten von CDARA wirkte sich der Rechtsstreit um Baumängel immer noch abschreckend auf die Entwicklung neuer Eigentumswohnungen aus, wobei der Neubau von 20 Prozent auf nur 3 Prozent fiel. Als Reaktion darauf hat der Gesetzgeber kürzlich HB 17-1279 erlassen, das zusätzliche Hürden für Eigentumswohnungsgremien und Hausbesitzerverbände schafft, die Maßnahmen gegen Baufachleute einleiten möchten.

Der Zweck dieses Artikels ist es, einige der wichtigsten Aspekte des CDARA und andere Überlegungen zur Verteidigung von Baumängelfällen hervorzuheben.Da der Bau weitgehend durch Verträge geregelt ist und diese häufig Schiedsklauseln enthalten, die den Zugang zu den Gerichten einschränken, gelten die Bestimmungen des CDARA insbesondere für alle „… Zivilklagen oder Schiedsverfahren für Schäden, Entschädigungen oder Beiträge, die gegen einen Baufachmann erhoben werden, um einen Anspruch, eine Gegenklage, einen Kreuzanspruch oder einen Anspruch Dritter auf Schadensersatz oder Verlust oder den Verlust der Nutzung von realem oder persönlichem Eigentum oder Personenschäden geltend zu machen, die durch einen Mangel bei der Planung oder Konstruktion einer Verbesserung von Immobilien verursacht werden.“

Wichtige Definitionen

Die CDARA definiert einen „Antragsteller“ als „… eine andere Person als der Generalstaatsanwalt oder die Bezirksstaatsanwälte der verschiedenen Gerichtsbezirke des Staates, die einen Anspruch gegen einen Baufachmann geltend macht, der einen Mangel beim Bau einer Verbesserung von Immobilien geltend macht.“ Diese eher allumfassende Definition ermöglicht es Einzelpersonen oder Hauseigentümerverbänden, Ansprüche gegen Baufachleute wegen Baumängeln geltend zu machen.

Das CDARA wurde auch entworfen, um fast alle einzubeziehen, die an irgendeiner Facette des Bauprozesses beteiligt sind. Tatsächlich, „Baufachmann“ ist definiert als „… ein Architekt, Auftragnehmer, Subunternehmer, Entwickler, Bauherr, Bauunternehmer, Ingenieur, oder Inspektor, der das Design durchführt oder ausstattet, Überwachung, Inspektion, Konstruktion, oder Beobachtung des Baus einer Verbesserung von Immobilien. Wenn es sich bei der Verbesserung von Immobilien um eine Gewerbeimmobilie handelt, umfasst der Begriff „Baufachmann“ auch jeden früheren Eigentümer der Gewerbeimmobilie, der zum Zeitpunkt der Ausführung der Arbeiten nicht der Antragsteller war …“

Reklamationsverfahren

Eines der Markenzeichen der CDARA ist ihre Reklamationsanforderung. Antragsteller, die einen Anspruch geltend machen oder eventuell einen Rechtsstreit gegen einen Baufachmann einleiten möchten, müssen zunächst die Anspruchsschwellenanforderung der CDARA erfüllen.

Der Antragsteller muss eine schriftliche Mitteilung „… an die letzte bekannte Adresse eines Baufachmanns senden, gegen den der Antragsteller einen Konstruktionsmangel geltend macht, in der der Anspruch hinreichend detailliert beschrieben wird, um die allgemeine Art des Mangels zu bestimmen, einschließlich einer allgemeinen Beschreibung der Art und des Ortes der Konstruktion, die der Antragsteller für mangelhaft hält, und aller geltend gemachten Schäden, die durch den Mangel verursacht wurden.“

Die CDARA verlangt, dass der Antragsteller dem Baufachmann die Anspruchserklärung spätestens 75 Tage vor Einreichung einer Klage oder spätestens 90 Tage vor Einreichung der Klage im Falle einer Gewerbeimmobilie zur Verfügung stellt.

Nach Erhalt der Anspruchserklärung kann der Baufachmann eine schriftliche Aufforderung an ihn und seine Auftragnehmer oder andere Vertreter richten, Zugang zum Eigentum des Antragstellers zu erhalten, um das Eigentum und den angeblichen Mangel zu untersuchen. Die CDARA verlangt, dass die Inspektion innerhalb von 30 Tagen nach Zustellung der Anspruchserklärung abgeschlossen ist.

Innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss des Inspektionsprozesses oder innerhalb von 45 Tagen nach der Inspektion einer Gewerbeimmobilie kann ein Baufachmann dem Antragsteller „… ein Angebot zur Begleichung des Anspruchs durch Zahlung eines Betrags senden sicher oder durch Zustimmung zur Behebung des geltend gemachten Mangels“, wie in der Anspruchserklärung behauptet.“Das schriftliche Angebot des Bauprofis zur Begleichung muss „… einen Bericht über den Umfang der Inspektion, die Feststellungen und Ergebnisse der Inspektion, eine Beschreibung der zusätzlichen Bauarbeiten, die zur Behebung des in der Reklamation beschriebenen Mangels erforderlich sind, und alle durch den Mangel verursachten Schäden an der Verbesserung der Immobilie sowie einen Zeitplan für den Abschluss der Sanierungsbauarbeiten enthalten.“

Der Antragsteller hat 15 Tage ab dem Datum der Zustellung des Angebots Zeit, um eine schriftliche Annahme zu vereinbaren, andernfalls gilt das Angebot als abgelehnt. Wenn eine vorzeitige Einigung nicht erfolgreich ist, Der Antragsteller kann einen Rechtsstreit gegen den Baufachmann einleiten. Sollte ein Kläger das Anspruchsverfahren von CDARA nicht einhalten, muss die Zivilklage oder das Schiedsverfahren ausgesetzt werden, bis das Verfahren abgeschlossen ist.Das Ziel des CDARA Notice of Claim-Prozesses ist es, den Parteien einen schnellen und kostengünstigen Weg zu bieten, Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Es bietet den Parteien ein vorgerichtliches Ermittlungsinstrument, mit dem der Baufachmann alle angeblichen Mängel feststellen und anschließend prüfen kann. Sollte sich das Klageverfahren als erfolglos erweisen, Es ermöglicht dem Baufachmann und seiner Vertretung, Rechtsstreitigkeiten mit einem Verständnis des Falls einzuleiten, das bei anderen Arten von Zivilklagen nicht unbedingt gegeben ist. Unter der Annahme, dass der Baufachmann seinen Versicherer unverzüglich über den Anspruch informiert, ermöglicht der Prozess dem Baufachmann eine sofortige rechtliche Vertretung und die Möglichkeit, Experten zu beauftragen, um seine Interessen vollständig zu schützen.Die CDARA beauftragt einen Versicherer, einen Baufachmann, der eine Anspruchserklärung erhalten hat, zu verteidigen, indem er den Anspruch angemessen untersucht und während des Antragsverfahrens angemessen mit dem Versicherten zusammenarbeitet. Wenn Sie dies nicht tun, kann dies zu einer bösgläubigen Behauptung führen.

CDARAS Beschränkung auf Ansprüche wegen Fahrlässigkeit bei Konstruktionsmängeln

Die CDARA schließt jeden separaten Fahrlässigkeitsanspruch auf Schadensersatz für einen Konstruktionsmangel aus, wenn er aus einem Versagen resultiert, in wesentlicher Übereinstimmung mit einem geltenden Baugesetzbuch oder Industriestandard zu bauen, es sei denn, der Fehler führt zu tatsächlichen Schäden an realem oder persönlichem Eigentum; tatsächlicher Verlust der Nutzung von realem oder persönlichem Eigentum; Körperverletzung oder unrechtmäßiger Tod; oder ein Risiko von Körperverletzung oder Tod oder eine Bedrohung für das Leben, die Gesundheit oder die Sicherheit der Bewohner der Wohnimmobilie.

Diese Beschränkung verbietet jedoch nicht die Geltendmachung von Ansprüchen aus unerlaubter Handlung mit Ausnahme von Ansprüchen wegen Fahrlässigkeit, die Geltendmachung von Vertrags- oder Gewährleistungsansprüchen oder die Geltendmachung von Ansprüchen, die sich aus der Verletzung eines Gesetzes oder einer Verordnung ergeben, mit Ausnahme von Ansprüchen wegen Verletzung eines Baugesetzes.

Verfügbare Schäden nach dem CDARA

Gemäß dem CDARA darf ein Antragsteller nicht mehr als „tatsächliche Schäden“ zurückfordern, es sei denn, der Antragsteller hat die Behauptung geltend gemacht, der Baufachmann habe gegen das Colorado Consumer Protection Act verstoßen und:

(a) Das Geldangebot des Bauprofis, um eine Summe zu begleichen certain…is weniger als 85 Prozent des Betrags, der dem Kläger als tatsächlicher Schaden zugesprochen wurde, ohne Kosten, Zinsen und Anwaltskosten; oder

(b) Die angemessenen Kosten, die durch den Sachverhalt bestimmt werden, um das Angebot des Bauprofis zu vervollständigen, um den Bauschaden zu beheben defect…is weniger als 85 Prozent des Betrags, der dem Antragsteller als tatsächlicher Schaden zugesprochen wird, exklusive Kosten, Zinsen und Anwaltskosten.Die CDARA definiert „tatsächliche Schäden“ als „den geringeren Marktwert der Immobilie ohne den angeblichen Konstruktionsfehler; Wiederbeschaffungskosten der Immobilie; oder angemessene Kosten für die Reparatur des angeblichen Konstruktionsfehlers, zusammen mit Umzugskosten …“ Wenn es sich um Wohnimmobilien handelt, umfassen tatsächliche Schäden auch „… andere direkte wirtschaftliche Kosten im Zusammenhang mit Nutzungsausfall, falls vorhanden, Zinsen, wie gesetzlich vorgesehen, und solche Kosten für Klage und angemessene Anwaltskosten, die gemäß Vertrag oder geltendem Recht vergeben werden können.Wichtig ist, dass, wenn ein Baufachmann die Bedingungen eines angenommenen Angebots zur Abhilfe oder Beilegung eines Anspruchs, der während des Reklamationsverfahrens geltend gemacht wird, nicht „im Wesentlichen einhält“ oder wenn ein Baufachmann auf die Reklamation überhaupt nicht reagiert, der Baufachmann „unterliegt dreifachen Schäden „, aber nur, wenn der Antragsteller auf andere Weise den Anspruch geltend macht, dass ein Verstoß gegen das Colorado Consumer Protection Act aufgetreten ist. Der Gesamtbetrag der dreifachen Schäden und Anwaltskosten, die in einer Klage nach dem Colorado Consumer Protection Act zugesprochen werden, ist jedoch auf 250.000 US-Dollar begrenzt.

Verjährungsfrist

Die CDARA legt die Verjährungsfrist für eine Klage gegen einen Baufachmann wegen Verbesserung von Immobilien fest. Sie umfasst eine zweijährige Verjährungsfrist ab dem Zeitpunkt, zu dem ein Mangel entdeckt wird oder in Ausübung angemessener Sorgfalt hätte entdeckt werden müssen. In keinem Fall darf eine Klage nach sechsjähriger Ruhepause erhoben werden; sie kann jedoch auf zwei Jahre verlängert werden, wenn der Mangel im fünften oder sechsten Jahr nach wesentlicher Fertigstellung entdeckt wird.

Nicht alle angeblichen Baumängel sind latent, daher sollte der Verteidiger bei einer Verjährungsverteidigung wachsam sein. Sollte die Bewertung rechtfertigen, ist es zwingend erforderlich, dass die richtige bejahende Verteidigung in der Antwort eines Baufachmanns auf eine Beschwerde oder eine Schiedsklage geltend gemacht wird, um eine Verjährungsfrist zu wahren.Der Oberste Gerichtshof von Colorado entschied in Goodman v. Heritage Builders, Inc., die Bestimmung von C.R.S. § 13-80-104, die es einem Baufachmann ermöglicht, Ansprüche gegen Dritte innerhalb von 90 Tagen nach rechtskräftigem Urteil oder Vergleich geltend zu machen, gilt nicht nur für die zweijährige Verjährungsfrist, sondern auch für die sechsjährige Verjährungsfrist. Dies ist wichtig für Generalunternehmer, die von ihren Subunternehmern Entschädigungen und Beiträge verlangen.

Wenn eine Anspruchserklärung innerhalb der für die Einreichung einer Klage gemäß einer geltenden Verjährungsfrist oder Ruhezeit vorgeschriebenen Frist an einen Baufachmann gesendet wird, wird die Verjährungsfrist oder Ruhezeit bis 60 Tage nach Abschluss des Anspruchsprozesses eingehalten.

Weitere wichtige Überlegungen bei der frühzeitigen Bewertung von Baumängelfällen

Bauverträge enthalten häufig Bestimmungen der obsiegenden Partei, die es der obsiegenden Partei in einer Zivilklage oder einem Schiedsverfahren ermöglichen, Anwaltskosten und Prozesskosten (z. schiedsgerichts- und Sachverständigengebühren). Es ist zwingend erforderlich, dass vor der Beauftragung eines Anwalts eine anwendbare Versicherungspolice konsultiert wird, um festzustellen, ob Anwaltsgebühren und Prozesskosten gedeckt sind oder ob der versicherte Baufachmann im Falle einer solchen Auszeichnung aus eigener Tasche kommt. Der versicherte Baufachmann sollte unverzüglich informiert werden, vorzugsweise in einem Vorbehalt der Rechte. Angesichts der Art des Baumängelrechtsstreits sollte ein Versicherer damit rechnen, dass etwaige Anwaltsgebühren und -kosten, insbesondere Sachverständigengebühren, die einem Antragsteller zugesprochen werden, erheblich sind.In Colorado muss eine Partei, um die vorherrschenden Parteigebühren zu erheben, zuerst feststellen, dass sie tatsächlich die vorherrschende Partei ist. Eine solche Bestimmung ist jedoch nicht immer einfach. Zum Beispiel, wenn ein Antragsteller auf weniger als die Hälfte seiner zahlreichen Ansprüche vorherrscht, kann ein Antragsteller immer noch argumentieren, dass es die obsiegende Partei war. Unter solchen Umständen ist es besonders wichtig, wie der Antragsteller den Fall umrahmt. In Colorado hat das Gericht oder der Schiedsrichter / das Schiedspanel ein weites Ermessen bei der Bestimmung, wer die obsiegende Partei ist. In einem Szenario, in dem sich ein Antragsteller bei weniger als der Hälfte seiner Ansprüche durchsetzen würde, Der Antragsteller könnte argumentieren, dass die nicht vorherrschenden Ansprüche Neben- oder abgeleitete Ansprüche waren. Vielleicht argumentieren Sie sogar, dass die Gewinnansprüche einen höheren Dollarwert hatten oder mehr Zeit, materielle rechtliche Arbeit oder Entdeckung erforderten als die anderen Ansprüche. Daher könnte ein Baufachmann immer noch einer erheblichen Zuerkennung von Anwaltsgebühren und -kosten ausgesetzt sein, selbst wenn er sich über mehr als die Hälfte der geltend gemachten Ansprüche durchsetzt.

Takeaway

Die CDARA wird wahrscheinlich zukünftige Änderungen sehen, um zahlreiche Mängel in der Konstruktionsfehlerprozessarena zu beheben. Bei einem Konstruktionsmängelanspruch ist es wichtig, dass sich der versicherte Baufachmann an das Anspruchsverfahren hält oder alternativ den Antragsteller dazu zwingt, sich daran zu halten. Rechtsbeistand sollte sofort zugewiesen werden und Experten behalten, um den versicherten Baufachmann zu helfen, die CDARA vorgerichtlichen Anforderungen zu navigieren. Sollte ein Rechtsstreit beginnen, ist es von großer Bedeutung, dass die Police konsultiert wird, um festzustellen, ob Anwaltsgebühren und Prozesskosten gedeckt sind oder der versicherte Baufachmann aus eigener Tasche kommt. Als bewährte Methode sollte ein Schadensregulierer feststellen, ob im Bauvertrag eine Klausel über die vorherrschende Partei enthalten ist, und der versicherte Baufachmann sollte sofort auf das Potenzial für Auslagen hingewiesen werden, die nicht von der Police abgedeckt werden. Der Verteidiger sollte sich auch unbedingt mit externen Experten beraten, um festzustellen, ob eine bejahende Verteidigung und ein Antrag auf Entlassung wegen Verstoßes gegen die Verjährungsfrist angemessen sind.

U.S. Census Bureau (2019). In: QuickFacts Colorado. Abgerufen von https://www.census.gov/quickfacts/co .

C.R.S. § 38-33.3-303.5.

C.R.S. § 13-20-802.5(1).

C.R.S. § 13-20-802.5(3).

C.R.S. § 13-20-802.5(4).

C.R.S. § 13-20-802.5(5).

C.R.S. § 13-20-803.5(1).

C.R.S. § 13-20-803.5(2).