Föreställ dig detta: du har blivit kär i ett underbart hem på ett hörnparti i Fort Lauderdale, FL, men på dagen för din heminspektion är du chockad när din nya granne kör rakt igenom din egendom på väg till jobbet. En chatt med heminspektören och en undersökning av fastighetsregister avslöjar något om: det finns en servitut på din potentiella nya egendom. Din granne måste köra på ditt land för att få tillgång till deras — och är helt inom deras rättigheter att göra det.
Vad är en homebuyer att göra? Börja med att lära dig det goda, det dåliga och det fula om äganderätt och servitut.
en servitut ger en person eller enhet en laglig rätt att använda någon annans mark. Men det betyder inte att din granne bara kan börja odla tomater i din trädgård. En servitut är” inte en rätt att inneha fastigheten, utan snarare att använda den för ett angivet syfte”, säger Bob Tankel, en Pinellas, FL, advokat som specialiserat sig på samhällsföreningsrätt. Till exempel kan ett verktygsföretag ha rätt att gräva upp en del av din gräsmatta för att installera eller underhålla telefon, ström och kabel (kanske till och med fiberoptiska) linjer.
Vad ska du veta om servitut innan du köper?
börja med grunderna: det är viktigt att veta om det finns några servitut på en fastighet innan du stänger, var de är och vilken typ av servitut de är. Vissa servitut kvarstår till exempel efter att du köpt huset, men andra kan avbrytas. Detta beror på om servitut är en appurtenant servitut eller en servitut i brutto.
”tillhörande” betyder att tillhöra någon annan. Så en appurtenant servitut är en där grannen sökte och nu äger servitut, såsom i fallet med den uppfart tillgång. En appurtenant servitut stannar med huset om du köper den.
med en servitut i brutto har du mer att säga. Om fastigheten till exempel har en stig som leder till en fiskedamm, kan den ursprungliga ägaren ha gett en granne tillgång till fastigheten för att komma till fiskeplatsen. Det anses vara en servitut i brutto, och det förblir inte när fastigheten byter händer. Så om du vill sätta upp ett staket (eller bara inte vill att din granne traipsing över din egendom), har du rätt att avsluta avtalet — var bara beredd på en besvärlig första introduktion med den nya grannen.
vilka är dina äganderätt och servitut rättigheter?
om du köper ett hus med en servitut, måste du spela boll. Låt oss säga att du köpte beachfront property (tur du!) på en offentlig strand. Men vad händer om din nya fastighet är den enda åtkomstpunkten grannarna har till den offentliga stranden? Du, i det här fallet, skulle inte ha rätt att blockera dina grannar från deras roliga i solen genom att sätta upp ett staket. Om du gjorde det skulle du överträda en rätt till vägs servitut, även kallad ”servitut av nödvändighet”, och du kan bli stämd.
vilka är begränsningarna för renoveringar eller utvidgningar?
om du planerar att bygga ett nytt hem eller ett tillägg är det särskilt viktigt att veta om det finns några servitut på en fastighet innan du köper. Du kan ta reda på det genom att titta över ditt pappersarbete. ”Skriftliga servitut finns i handlingar, enskilda dokument, på plats och i bostadsrätts-och husägarföreningsdokument”, säger Tankel. Låt oss säga att din granne fick en servitut för sina solpaneler. Du kan då inte renovera, expandera eller till och med plantera ett träd som skulle blockera din grannes solljusåtkomst.
kan servitut utmanas?
”servitut kan utmanas av ägare under specifika omständigheter”, säger Tankel. Du skulle behöva gå till domstol för att få det att hända. Om servitut innehavaren samtycker till att säga upp, det ska vara lätt. I vissa fall, servitut har ett utgångsdatum, vilket också skulle göra slutar servitut ganska lätt. Men andra fall är svårare.
till exempel kanske du har hört talas om ” squatters rättigheter.”Det finns en juridisk term för detta:” prescriptive easement.”Detta händer när en person Öppet har använt grannens egendom under en viss tid (som vanligtvis varierar beroende på stat) utan ägarens tillstånd. Denna typ av servitut är inte på en titel rapport, så köpare skulle sannolikt behöva göra en fysisk inspektion för att avslöja en servitut av denna typ, enligt Tankel. Om du ser dina grannar sola sig på en brygga som de konstruerade på din framtida lakefront egendom eller de har lagt upp ett staket på ditt potentiella land, skulle det vara stora ledtrådar. ”Prescriptive easements kan utmanas av anklagelser som har övergivits”, säger Tankel. I det här fallet kan det vara bra att rådgöra med en fastighetsadvokat för råd.
den nedersta raden på servitut
det är inom din kontroll att köpa ett hus med en servitut, så gör dina läxor! ”Köpare måste utöva due diligence för att se till att de vet omfattningen av eventuella servitut”, säger Tankel.
