av Glen Hansen
din granne bygger (eller vill bygga) en utsmyckad vägg mellan dina två fastigheter. Då din granne e-post till dig fakturan, och ber dig att bidra med hälften av kostnaden för byggnaden. Måste du betala om kostnaden för väggen är överdriven enligt din åsikt? Vad händer om du knappt har råd med hälften av kostnaden för ett kedjelänkstaket, än mindre den väggen? Före den 1 januari 2014 var lagen inte till stor hjälp för att svara på dessa frågor.
i över 140 år beskrev civillagen avsnitt 841 grannarnas skyldighet att upprätthålla gränser och staket mellan dem. Som tillhandahålls enligt följande:
Coterminous ägare är ömsesidigt bundna lika för att upprätthålla:
1. Gränserna och monumenten mellan dem;
2. Stängsel mellan dem, om inte en av dem väljer att låta sitt land ligga utan stängsel; i vilket fall, om han sedan lägger in det, måste han återbetala till den andra en rättvis andel av värdet, vid den tiden, av varje delningsstängsel som gjorts av den senare.
domstolarna behandlade det delade ansvaret som beskrivs i avsnitt 841 som ett underförstått avtal mellan angränsande ägare snarare än ett lagstadgat ansvar. (Se t.ex. Bliss v. Sneath (1894) 103 Kal. 43, 45; Marshall v. Wentz (1915) 28 Kal.App. 540, 544)
i allt högre grad har rättegångsdomstolar funnit det ursprungliga lagstadgade språket i avsnitt 841 ohjälpligt för att lösa staketstvister mellan grannar. Som en domare i Högsta domstolen kommenterade: ”innan revideringen gjorde civillagen avsnitt 841 verkligen lite för att vägleda parterna eller domstolarna i att lösa tvister. … Det långvariga språket gjorde lite för att ta itu med initiala byggproblem eller typen av stängsel, dess höjd etc., som kan användas.”(Hon. Judy Holzer Hersher, ” poeten Robert Frost och Kaliforniens lagstiftare är överens: bra staket gör bra grannar,” Sacramento advokat, mars/April 2014, s. 10 (finns på http://content.yudu.com/Library/A2quvs/SacramentoLawyerMaga/resources/index.htm?referrerUrl=http%3A%2F%2Ffree.yudu.com%2Fitem%2Fdetails%2F1743641%2FSacramento-Lawyer-Magazine—March-April-2014).)
under 2013 erkände lagstiftaren att originalspråket i avsnitt 841 var föråldrat och omständigheterna med angränsande fastighetsägare har förändrats. Personalen i Assembly Committee on Judiciary förklarade att 1872 när lagen ursprungligen antogs, ”den främsta fördelen med att bygga ett gränsstaket runt ens egendom var att” förhindra inträngning och utträde av husdjur eftersom de vanligtvis vårdas och begränsas därpå, och för att skydda lokalerna som är stängda från olagligt intrång.'”(Församling Comm. Rättsväsendet, analys av AB 1404, 6 maj 2013, s. 5 (finns på http://www.leginfo.ca.gov/pub/13-14/bill/asm/ab_1401-1450/ab_1404_cfa_20130506_100830_asm_comm.html), citerar Meade V.Watson (1885) 67 Kal. 591, 593.) Originalspråket i avsnitt 841 återspeglade denna ” smala förståelse av fördelarna med och de syften som betjänas av ett gränsstängsel.”(Ibid.) Domstolsutskottet noterade dock att i ett samhälle som inte längre domineras av agrariska sysslor, ”uppdatering och modernisering av stadgan för att bättre återspegla de moderna fördelarna med grannskapsstaket är vettigt, till exempel att skydda lokalerna mot invasioner av integritet och olagligt intrång.” (ID. vid PP. 5-6.) I dagens urbaniserade Kalifornien är fäktning mellan fastigheter ”vanligtvis nödvändigt och allmänt förväntat” och ”tjänar de grundläggande funktionerna för att bevara varje grannas integritet och ger en visuell avgränsning av fastighetslinjer.” (ID. vid S. 6.) Lagstiftaren erkände det fortsatta behovet av en presumtion att ”angränsande markägare delar lika nytta och lika ansvar för rimliga kostnader för byggande och underhåll av alla staket som delar deras egenskaper.”(Ibid.) Men lagstiftaren erkände också att ” grannskapsstaket inte alltid är ömsesidigt fördelaktiga, och att en angränsande markägare som tydligt får liten eller ingen nytta av ett gränsstängsel inte bör tvingas subventionera en angränsande markägares staketkonstruktion.”(Ibid.) Lagstiftaren försökte därför både kodifiera den presumtionen och ”förhindra de ojämlikheter som skulle bli resultatet av en hård och snabb ”filt” presumtion om lika nytta och ansvar.”(Ibid.)
och så gick lagstiftaren och guvernören undertecknade Assembly Bill 1404, ” Good Neighbor Fence Act of 2013.” (Statistik. 2013, ch. 86.) AB 1404 ersatte civillagen avsnitt 841 och fortsatte presumtionen i denna stadga att ” angränsande markägare ska dela lika i ansvaret för att upprätthålla gränser och monument mellan dem.”Den nya lagstiftningen föreskriver att angränsande markägare antas inte bara dela lika nytta av något staket som delar sina egenskaper utan också vara lika ansvariga för rimliga kostnader för konstruktion, underhåll eller nödvändig ersättning av staketet. Enligt det nya avsnitt 841 kan denna presumtion övervinnas ”genom en övervägande av bevisen som visar att det skulle vara orättvist att införa lika ansvar för rimliga kostnader för byggande, underhåll eller nödvändigt byte av staketet” för att avgöra om lika ansvar för rimliga kostnader skulle vara orättvist, avsnitt 841 säger att domstolen ska överväga alla följande:
(a) huruvida den ekonomiska bördan för en markägare är väsentligt oproportionerlig i förhållande till den fördel som markägare vid staketet i fråga.
(B) om kostnaden för staketet skulle överstiga skillnaden i värdet på fastigheten före och efter installationen.
(C) huruvida den ekonomiska bördan för en markägare skulle innebära en otillbörlig ekonomisk svårighet med tanke på den partens ekonomiska omständigheter, vilket framgår av rimligt bevis.
(D) rimligheten för ett visst bygg-eller underhållsprojekt, inklusive alla följande:
(i) i vilken utsträckning kostnaderna för projektet verkar vara onödiga eller överdrivna.
(ii) i vilken utsträckning kostnaderna för projektet verkar vara resultatet av markägarens personliga estetiska, arkitektoniska eller andra preferenser.
(E) alla andra rättvisa faktorer som är lämpliga under omständigheterna.
det nya avsnittet 841 kräver också att en markägare som avser att ådra sig kostnader för byggande eller underhåll av ett gemensamt staket med en angränsande markägare, och som vill ha rimligt bidrag för dessa kostnader av den angränsande markägaren, ska tillhandahålla den grannen rimligt skriftligt meddelande om minst 30 dagar till en angränsande markägare före byggandet eller underhållet av stängslet.
omfattningen av avsnitt 841 är dock inte obegränsad. Offentliga enheter och byråer är specifikt undantagna från dess bestämmelser. Det beror på att lagstiftaren fann att antagandet om lika ansvar och bidrag för delad fäktning ”inte är meningsfullt i samband med offentliga länder, såsom Kaliforniens 1,5 miljoner hektar som innehåller statsparker eller i samband med många andra statliga och lokala offentliga länder.”
så vem ska betala för din grannas utsmyckade vägg på linjen mellan dina angränsande fastigheter? Det beror på. Medan lagen kommer att anta att ni båda ska dela lika i kostnaden, kan du utmana denna presumtion genom att visa (A) hälften av kostnaden för väggen är väsentligt oproportionerligt i förhållande till din fördel av den väggen; (b) kostnaden för väggen överstiger skillnaden i värdet på din egendom före och efter installationen; (c) den ekonomiska bördan på hälften av kostnaden skulle innebära en otillbörlig ekonomisk svårighet för dig, med tanke på dina ekonomiska omständigheter; (d) väggens speciella konstruktion är orimlig; och (e) andra rättvisa faktorer som är lämpliga under omständigheterna. Förhoppningsvis kan du lösa saken i godo med din granne. Om inte, domstolarna har mycket större vägledning enligt den nya stadgan för att lösa tvisten på rättvisa grunder.
Glen Hansen är senior counsel på Abbott & Kindermann, LLP. För frågor som rör denna artikel eller någon annan California markanvändning, fastigheter, miljö-och/eller planeringsfrågor kontakta Abbott & Kindermann, LLP på (916) 456-9595.
informationen som presenteras i denna artikel ska inte tolkas som formell juridisk rådgivning av Abbott & Kindermann, LLP eller bildandet av en advokat/klientrelation. På grund av den förändrade karaktären av detta lagområde och vikten av enskilda fakta uppmuntras läsarna att söka oberoende råd för råd om sina individuella juridiska frågor.
