först och främst har den namngivna exekutören i decedentens testamente ingen befogenhet att sälja fastigheter eller egendom som tillhör boet förrän han eller hon officiellt har utsetts av Surrogatdomstolen. Hur vet du om de har blivit officiellt utsedda? Kontrollera med Surrogatdomstolen för att se om brev testamentära eller administrationsbrev (ingen vilja) har utfärdats.
bara för att en exekutör heter i sista testamentet och testamentet betyder det inte att en sådan titel automatiskt tilldelas den personen. Utan domstolens godkännande har inte en person befogenhet att agera på Boets vägnar. För att kunna övervägas för jobbet måste en probate-framställning tillsammans med den ursprungliga viljan lämnas in till domstolen. Meddelande måste då ges till alla arvingar i lag (inte nödvändigtvis mottagarna) för att avgöra om de har några invändningar mot den erbjudna viljan eller till förvaltarens utnämning.
vid den officiella utnämningen kommer representantens makt att bero på villkoren i decedentens sista vilja och testamente, eller i fall där decedenten dog utan testamente – New York intestacy-stadgan.
administratörens befogenheter (i fall utan testamente)
När någon dör utan testamente i New York måste en administratör snarare än en exekutör utses. Rollerna och uppgifterna för båda är mycket lika genom att förvaltarens uppgift är att förvalta och distribuera egendomstillgångarna till de rättmätiga arvingarna eller förmånstagarna. Men om exekutören måste följa de avlidnes önskemål som anges i testamentet, måste administratören helt enkelt distribuera egendomstillgångar till arvingarna, vilket vanligtvis innebär att icke-likvida tillgångar omvandlas till kontanter. Förvaltaren börjar processen genom att likvidera decedentens aktier och obligationer, tömma bankkonton, sälja några konkreta värdeposter och viktigast av allt, sälja fastigheter som ägs av decedenten under hans eller hennes liv. Alla kontanter som realiseras från likvidationen deponeras på ett bankkonto. Efter att ha uppfyllt fordringsägarnas fordringar, juridiska avgifter och andra administrationskostnader fördelas resterande saldo till arvtagarna i lika stora andelar.
så har administratören befogenhet att sälja fastigheter utan allas samtycke? Ja, om du inte har en tvingande anledning till att hon inte kan. Till skillnad från probate, där den sista viljan och testamentet, som det kontrollerande dokumentet, dikterar vad exekutören kan eller inte kan göra, finns det ingen vilja att hänvisa till i ett administrationsförfarande. Det finns ingen vilja för Surrogatdomstolen att till exempel hänvisa till att den avlidne förbjöd försäljning av sitt hem eller avsåg en livsbostad för sin äldre mor. Frånvarande sådant språk i ett testamente som förbjuder eller försenar en försäljning säljs fastigheten av administratören.
stoppa en försäljning
stoppa en administratör från att sälja en fastighet är en mycket utmanande uppgift. Om inte en testamente hittas som läser fastigheten går till en viss mottagare eller inte kan säljas, är oddsen för att stoppa försäljningen inte till din fördel. Det kan dock finnas möjlighet att köpa ut de andra arvtagarnas intressen i fastigheten. Till exempel Dog Jack och lämnade ett hus värt $500,000.00. Jack dog utan en vilja. Han överlevs av fem barn. För att förhindra försäljningen av hans barndomshem, Alex, erbjuder sig att köpa ut sina syskon genom att ge dem $100.000 vardera. De fyra syskonen är alla överens och ägandet av hemmet överförs till Alex. De flesta arvingar är benägna att gå med på en buy out eftersom de kan spara pengar på säljaren överföringsskatter, fastighetsmäklare avgifter, och andra kostnader i samband med att sälja ett hem.
det andra alternativet är att ha ett avtal med de andra arvingarna om att inte sälja fastigheten. Men eftersom de flesta vill få sitt arv förr än senare är det ett långt skott att nå enighet om att inte sälja eller försena försäljningen.
försäljning under verkligt marknadsvärde
om administratören säljer en fastighet betydligt under marknadsvärdet kommer försäljningen sannolikt att stoppas. En förvaltare som ingår avtal om att sälja till en familjevän eller till sig själv för mindre än marknadsvärdet utgör ett brott mot förvaltningstjänsten. Domstolar letar efter vapenlängdstransaktioner för att säkerställa att parterna får en rättvis andel av deras arv. I ett nyligen domstolsbeslut sålde exekutören en fastighetsbrunnsten till sin vän för cirka 600 000,00 dollar. Liknande bostäder i området sålde för över 1,3 miljoner vid den tiden. Shorty efter försäljningen sålde vännen brownstone för 1,3 miljoner. Stödmottagarna motsatte sig transaktionen och domstolen beordrade exekutören att återlämna förlusten tillbaka till boet. Ring en bouppteckning advokat omedelbart om en testamentsexekutor bedriver bedrägeri eller egenintresse.
Undvik avskärmning
om den avlidne eller exekutören inte betalar de månatliga avbetalningarna eller underhållsavgifterna (i samarbete) och en avskärmningsåtgärd lämnas in, kan parterna fortfarande ha en chans att rädda fastigheten från att sälja på en offentlig auktion. Med avskärmning försäljning, banken eller co-op styrelsen sätter en reserv, aka det lägsta priset, hemmet kan säljas för. Företagets enda oro är att deras balans garanteras. De kunde bry sig mindre om försäljningen resulterar i någon vinst för mottagarna. Många gånger köper den offentliga försäljningen bara tillräckligt med pengar för att täcka hypoteksbalansen och lämnar ingenting för arvingarna.
i de flesta fall kan egenskapen sparas, även i elfte timmen, genom att lämna in en rörelse som kallas en Order för att visa orsak att stoppa försäljningen. Stadgan är mycket specifik när en domare kan bevilja befrielse från avskärmning, så försök inte detta på egen hand. En fastighetsadvokat som hanterar probateförfarandet är vanligtvis utrustad för att lämna in en sådan åtgärd. Om domstolen tillåter exekutören att sälja fastigheten på marknaden i stället för den offentliga försäljningen, kan hemmet säljas till verkligt marknadsvärde och eventuellt eget kapital kan delas mellan mottagarna. Kontakta en fastighetsadvokat omedelbart om en egendom i boet är i avskärmning.
exekutörens makt att sälja egendom (decedent dog med en testamente)
i ett bouppteckning fall, huruvida exekutören har befogenhet att sälja en bit av egendom beror på viljans språk. Lämnar den avlidnes sista vilja och testamente fastigheten till en viss förmånstagare” jag lämnar min brownstone till Alex”, eller lämnar viljan en fastighet till mer än en förmånstagare ” jag lämnar min brownstone till mina tre barn, som lever vid tiden för min död.”I första hand överför exekutören helt enkelt titeln till brownstone till Alex och han gör som han vill med fastigheten efter att han antar ägande. För den senare, om inte mottagarna går med på att inte sälja, har exekutören befogenhet att sälja fastigheten och fördela balansen mellan de tre barnen.
kort sagt, om testamentet inte tillåter en försäljning, kan exekutören sälja en fastighet utan att mottagarna samtycker. Om testamentet är tyst om ämnet, eller ger exekutören absolut diskretion att göra som han eller hon finner lämpligt med fastigheten, kan vi anta att exekutören har befogenhet att sälja. Som i en administration förfarande, din anledning för att stoppa en försäljning måste vara övertygande i en bouppteckning förfarande. Ger viljan dig en livsbostad? Är exekutören engagerad i bedrägeri? Att försöka stoppa försäljningen eftersom du bor på fastigheten och vill fortsätta göra det (hyra gratis eller som betalande hyresgäst) är inte övertygande. Kontakta en fastighetsadvokat omedelbart om du känner att du står för att stoppa en försäljning.
har exekutören det sista ordet?
det beror på. Om transaktionen är rättvis, är i Boets bästa intresse och är i linje med decedentens önskemål, kan exekutören sälja egendom utan att söka samtycke och utan föregående meddelande. Så länge exekutörens brev testamentär inte begränsar hennes rätt att sälja, kan hon hyra en fastighetsmäklare för att lista hemmet på marknaden och sälja fastigheten utan att någonsin meddela mottagarna av försäljningen utom när det är dags att fördela intäkterna.
granska filen i rekordrummet i länets Surrogatdomstol där den avlidne bodde eller där testamentet lämnades in. Om decedenten bodde på Manhattan, besök New York County Surrogate ’ s Court, på 31 Chambers Street, New York, NY, rum 401. Du behöver den avlidnes fullständiga namn eller dödsboets filnummer för att söka efter filen. När du drar upp filen kan du granska en kopia av dekretet som utfärdar brev testamentary för att se om exekutören är begränsad från att sälja fastigheter. Om brev testamentary innehåller begränsningar och språk som till exempel ”förvaltaren är hindrad från att sälja, beslagta, inteckna, avyttra fastighetens fastigheter”, måste exekutören meddela alla berörda parter om villkoren för den föreslagna försäljningen och söka domstolsgodkännande. Framställningen om godkännande att sälja fastighetsfastigheter måste innehålla kontraktspriset, villkoren för försäljningen och en kopia av kontraktet. Mottagarna kan sedan invända om något är fel. Några riktiga invändningar kan vara att priset är för lågt, alla stödmottagare är överens om att behålla hemmet, kontraktet innehåller ogynnsamma eller skadliga villkor, exekutören är självhandel eller det finns en uppenbar intressekonflikt. Din motvilja mot fastighetsmäklaren eller exekutören är inte skäl för invändning.
Sammanfattningsvis har exekutören ett sista ord i vem de väljer som probate advokat och fastighetsmäklare, i listpriset och försäljningspriset och villkoren i kontraktet. Detta förutsatt att det inte finns någon självhandel, de juridiska avgifterna och provisionen är rimliga och försäljningspriset är rättvist marknadsvärde. Det verkliga marknadsvärdet beror på de senaste försäljningsjämförelserna i området och hemmets skick. Om köparen till kontraktet är att få en inteckning för inköp, be bouppteckning advokat för att se bedömningen rapport som utfärdats av långivarens värderingsman. Rapporten kommer att beskriva tillståndet i hemmet och värderingsman fastställande av marknadspriset.
förvaltaren har inte ett sista ord om hur pengarna fördelas. Decedentens vilja måste följas till T, varje avvikelse måste föras till Surrogatdomstolens uppmärksamhet för godkännande. Om testamentet föreskriver att bouppteckningen ska delas lika mellan barnen, kan exekutören inte ge mer till en helt enkelt för att hon känner att barnet är mer förtjänt.
kontakta oss
att kommunicera och komma överens med en exekutör kan vara en stor utmaning för många mottagare. Förvaltarens makt i ett specifikt faktamönster beror på villkoren i decedentens sista vilja och testamente eller intestacy-reglerna (ingen vilja). En sak som är säker, den namngivna exekutören i en testamente, eller en person som har lämnat in en ansökan om att utses till förvaltare av en egendom, har ingen befogenhet att agera förrän domstolen beviljar sådan myndighet genom att utfärda brev testamentär (vilja) eller förvaltningsbrev (ingen vilja) till individen. Även då kan bokstäverna begränsa förvaltaren att sälja någon egendom tills de söker specifikt domstolstillstånd att göra det. Om du är förvaltare av en egendom eller har svårigheter med en förvaltare, kontakta Mishiyeva Law, PLLC, på 646-233-0826. För att undvika en mängd problem, prata med en advokat i New York innan det blir för sent.
advokat reklam. Denna sida är utformad för att ge allmän information. Det är inte avsett att vara juridisk rådgivning. Det kan inte och bör inte ersättas med korrekt juridisk representation. Du bör konsultera en advokat för juridisk rådgivning angående dina rättigheter eftersom varje fall är unikt och kräver djupgående analys och förberedelse. Lämna inte konfidentiell information via denna webbplats. Kontakt initieras via denna webbplats skapar inte en advokat-klient relation. Vi ger ingen garanti eller garanti för riktigheten eller tillförlitligheten av informationen häri.
