Välkommen till intervjuserien Side Hustle Success Stories där vi chattar med riktiga människor om riktiga sido hustles!

idag får vi lära oss om statliga hyresfastighetsinvesteringar och bygga ett fastighetsimperium.

Vi är stoked att ha Rick (de bad att vara anonyma) på serien för att diskutera: Hur man tjänar pengar att investera i av staten hyresfastigheter.

Jag träffade Rick först på en bar i Los Angeles. Ett gäng av oss pratade om de höga kostnaderna för levande städer och sätt att tjäna extra pengar. Rick nämnde att han höll fastigheter i flera stater, och mina öron piggnade upp.

år sedan dabbled jag i det statliga fastighetsspelet, men i mycket liten skala. Jag hade en fastighet i South Carolina men kämpade för att optimera sin intäktspotential. Med fastighetsförvaltningsavgifter och av statliga skatter gjorde jag bara mellan $50-100/månad nettovinst. Några månader skulle jag se en förlust på grund av underhållskostnader.

det är uppenbart att mitt Out of state hyresfastighetsspel inte var optimerat så jag slutade sälja fastigheten.

Jag önskar att jag hade träffat Rick tidigare.

Här är Ricks framgångshistoria.

Out-of-State fastighetsinvesteringar

Vad är ditt dagliga jobb?

Jag arbetar med reklam. Standard W2 jobb. Mitt mål är att en dag göra tillräckligt med intäkter från passiva inkomster som jag kan lämna världen 9-5.

berätta om din sida hustle?

långsiktigt köp-och-håll fastigheter! Detta innebär att jag investerar i av staten hyresfastigheter. Jag köper fastigheter, hyr ut dem och håller dem under lång tid. Vanligtvis i fem eller flera år, eller tills jag äger dem direkt.

köp-och-håll fastigheter är en vanlig typ av fastighetsstrategi eftersom det är lättare än att fixa och vända egenskaper (för det mesta!). För det mesta är ingen erfarenhet nödvändig, och du kan anställa proffs för att hantera dina fastigheter. Målet är att bygga välstånd över tid från fastighetsuppskattning och kapitaluppbyggnad.

var bor du och var finns dina fastigheter?

jag bor för närvarande i Kalifornien och äger egendom i Kalifornien, Texas, Nevada och Ohio. Jag är dock öppen för alla geografiska områden. Jag letar efter den bästa avkastningen på mina fastighetsinvesteringar. Eftersom Kalifornien fastigheter är ganska hög, jag ser ut ur staten för hyresinvesteringar.

Hur blev du först involverad?

Tja, jag började med att köpa ett enfamiljshus lokalt och hyra ut det. Jag ville börja tjäna pengar med AirBnB. För att vara rättvis gynnades jag av bostadsmarknadens kollaps 2008.

Jag hade ett heltidsjobb vid den tiden, och fastigheten var extremt billig. För andra människor som vill börja investera i fastigheter rekommenderar jag att du sparar så mycket pengar du kan. Slutligen är det bäst att ha ett normalt W2-jobb för att säkra finansieringen.

hantera Fjärrfastigheter

hur hanterar du dina fastigheter om de ligger utanför staten!?

detta är en av de mest utmanande delarna av fastighetsinvesteringar. Ingen kommer någonsin att ta så bra hand om din egendom som du vill, men att hantera dig själv från hela landet är inte bra. Speciellt när du inte har ett starkt lag på marken (och även då kan det vara mycket utmanande).

Jag arbetar för närvarande med en chef eller förvaltningsbolag på varje marknad, och jag själv hantera i Kalifornien. Det är annorlunda på varje marknad, eftersom vissa stater kräver att du är en licensierad fastighetsmäklare för att hantera, och andra stater inte.

Jag föredrar att arbeta med någon som gör att jag kan vara lite mer praktisk, men rekommenderar ett större förvaltningsbolag till nykomlingar, eftersom det är lättare att ha någon mer erfaren, om problem uppstår (vräkningar, större reparationer etc.)

hur länge har du gjort det?

jag började förvalta en fastighet i min tidiga 20-talet, som en på plats chef på hyreshus jag bodde i (18 enheter).

hur man hittar och investerar i fastigheter förvaltningsfastigheter

är det svårt att hitta en hyresfastighet på distans?

detta är för mig den svåraste frågan att svara, men jag kommer att göra mitt bästa. Allt börjar med att identifiera mina mål. För vissa fastigheter är mitt huvudmål kontanter på kontant avkastning. För vissa fastigheter är avkastningen mindre viktig eftersom jag letar efter högre aktietillväxt över tiden. Ibland är det en kombination.

När jag har ett mål identifierar jag marknaden som jag tror passar det målet. Detta är vad jag anser forskningsstadiet. Jag tittar på demografi, arbetslöshet, affärsutveckling etc. När jag har valt en övergripande marknad börjar jag titta på stadsdelar.

Jag brukar försöka identifiera 3-4 målkvarter som uppfyller mina mål och ligger inom min budget. Vanligtvis gillar jag områden som är C + eller högre, och rekommenderar starkt nya investerare att hålla sig borta från billiga hus i lägre klassområden. Medan det finns människor som kan tjäna pengar på den typen av investeringar, kommer du att förlora pengar om du försöker investera från staten I D/F-områden.

Hur går du om att faktiskt köpa fastigheten?

När områden har identifierats börjar jag nå ut till fastighetsmäklare på marknaden. Jag brukar maila 4-5 agenter med vad jag försöker göra och ställa in samtal med den som svarar. På telefonen ställer jag många frågor om deras erfarenhet av investerare etc. När jag identifiera en fastighetsmäklare jag gillar, jag kommer att be dem att ställa mig upp på en portal eller skicka mig uppdateringar bort av MLS.

därefter börjar jag köra nummer på hus. När jag har en tillräckligt lång lista över potentiella egenskaper bokar jag en resa till målmarknaden och träffar fastighetsmäklaren för att få dem att visa mig hus. Detta är avgörande för att få fötterna på marken och en känsla för husen och områdena. Även om jag inte slutar göra några erbjudanden, bygger det en relation med agenten och ger dig också en känsla för vad som finns tillgängligt till vilket prisklass. Sedan gör jag ett erbjudande, eller två.

när en fastighet är under kontrakt börjar jag undersöka förvaltningsbolag. Jag når ut till massor av dem och ber om provkontrakt. Jag har en checklista över saker jag letar efter, och medan jag aldrig hitta någon som kontrollerar varje ruta, jag letar efter förvaltningsbolaget som kontrollerar flest rutor.

passiv inkomst är målet

Beskriv din nuvarande portfölj.

Jag köpte min första inkomstfastighet för ungefär tio år sedan. Jag äger eller förvaltar nu 15 enfamiljshus.

hur mycket passiv inkomst gör du varje månad?

det varierar vid ytterdörren, men jag gör vanligtvis mellan $200-$700 per dörr per månad. Tänk på att är netto, men också fluktuerar baserat på reparationer och vakans. Så totalt tjänar jag ungefär $ 5000 per månad över alla fastigheter. Jag är nära ekonomisk frihet.

Vad är dina tankar om fastigheter Crowdfunding plattformar?

För att vara ärlig har jag inte gjort mycket forskning om fastigheter crowdfunding, men det är verkligen en upp och kommande möjlighet för nyare investerare.

Real Estate Investing Tips

några snabba tips om du funderar på att komma igång:

• kör dina nummer och överskatta kostnaderna. Oddsen är att mer kommer att gå fel än du förväntar dig. Så se till att du har råd att betala för utgifter i början. Jag uppskattar vanligtvis minst 25% för utgifter som buffert.
• köp inte i lägre klass stadsdelar från utanför staten.
• inse att du inte kan stressa eller kontrollera allt. Kunna rulla med stansarna och veta att det på lång sikt borde vara lönsamt (om du körde dina nummer korrekt – och även om det kostar mycket pengar i förskott).
• House hacking är ett bra sätt att komma in i spelet från början.

slutligen är detta ett tufft företag, om det var lätt skulle alla göra det. Men det är värt det och om du har något intresse av fastigheter investerar och du bor i en dyr stad. Du kan få några fantastiska erbjudanden ur staten. Du kan enkelt hämta enfamiljshus i vissa stater för mindre än $50,000, vilket gör det mycket lättare att förvärva fastigheter och bygga din portfölj.