hur man förstår CAP-och ROI-priser betyder skillnaden mellan att göra vinst och förlora pengar på dina hyresinvesteringar.

oavsett de olika typerna av hyresfastigheter eller de olika fastighetsmarknaderna eller olika ekonomiska förhållanden, räkna ut CAP och ROI priser innan du investerar kan göra eller bryta dig.

enkelt uttryckt mäter” kapacitet ”eller” kapitalisering ” (Cap Rate) förmågan hos en fastighet att återhämta sin initiala investering och ge vinst därefter.

Investopedia definierar en TAKRÄNTA som avkastningen på en hyresfastighet baserat på dess inkomst. Detta beräknar den potentiella avkastningen på investeringen.

att veta hur många år det tar att återställa din totala initiala investering blir mycket viktigt för att bestämma värdet på investeringen. Om du tänker sälja fastigheten inom 10 år hjälper CAP-kursen dig att se genomförbarheten av det målet.

i huvudsak mäter TAKRÄNTAN netto rörelseresultatet (NOI) för din investering. Det uppskattar kassaflödesinkomsten. Även om det är lättare för en TAKRÄNTA att bestämma NOI på en kontantinvestering, kan de totala finansieringskostnaderna bestämmas på din avkastning på investeringen (ROI) som förklaras nedan.

vilka typer av egenskaper kommer en CAP Rate hjälp?

att uppskatta och jämföra lönsamheten för hyresfastigheter gör ingen skillnad om de är enfamiljshus, Duplex, triplexer, flerbostadshus eller lyxiga höghus.

i huvudsak ger CAP-räntan investerare en enkel formel för att uppskatta lönsamheten innan de köper.

göra beräkningen CAP Rate

lär dig att analysera hyresinvesteringar. Om du inte gör matten innan du investerar, kommer du aldrig att tjäna vinsten du söker.

ingen förutspår framtiden korrekt. Men med solid analys minskar du riskerna i alla investeringar. Dålig matematik skapar dåliga investeringar.

kunniga hyresinvesterare lär sig att beräkna risk vs. belöningar.

grundläggande kapitaliseringsgrad

många investerare förhandsgranskar potentiella hyresfastigheter ungefär samtidigt och utför en grundläggande CAP-analys. Grundkåpan fungerar bäst när man jämför olika egenskaper för att bestämma vilka som ska eftersträvas.

TAKRÄNTA beräknad genom att dividera hyresintäktens netto rörelseresultat (NOI) med nuvarande marknadsvärde eller senaste inköpskostnader. Formeln ser ut så här:

exempel på en beräkning CAP Rate

du vill köpa en hyra för $1 miljon och räknar med att generera $120.000 per år efter driftskostnader. CAP-räntan är $120,000 dividerat med $1 miljon = 0.12 konverterar till 12%.

använd nu denna 12% CAP Rate för att jämföra andra liknande prissatta hyresinvesteringar för att avgöra om de är bra investeringar.

avancerad CAP Rate

medan den grundläggande CAP rate-beräkningen fungerar bäst när man jämför potentiella hyresinvesteringar, beräknar den avancerade viktigare data.

följ dessa 4 steg för att göra en avancerad CAP-beräkning:

1. beräkna bruttoårsinkomsten. Även om du inte äger fastigheten ännu, måste du undersöka de lokala hyrespriserna.
2. därefter subtraherar 10% av de totala årliga hyresintäkterna för potentiella lediga platser.
3. nettoresultat bestäms genom att subtrahera alla kostnader med drift av hyran. Dessa inkluderar skatter, försäkringar, verktyg, förvaltningskostnader, underhåll och andra kostnader.
4. dela nu rörelseresultatet med de totala anskaffningskostnaderna. Inkludera stängningskostnader, mäklarprovisioner och alla rehabkostnader när du gör det ”hyra redo”. Resultatet uppgår till TAKRÄNTAN i procent.

denna beräkning inkluderar dock inte finansieringskostnader. Vid finansiering måste du inkludera de årliga finansieringskostnaderna som en driftskostnad.

nu ser du förhållandet mellan hyror, anskaffningskostnader och driftskostnader. Om dina anskaffningskostnader var högre än jämförbara hyror på din marknad måste du öka hyran för att uppnå den önskvärda TAKRÄNTAN. Underlåtenhet att få högre hyror för att övervinna högre anskaffningskostnader resulterar i en krympande TAKRÄNTA.

helst vill du köpa och renovera en hyra för mindre än lokala jämförbara hyror. Hyr sedan ut till den löpande kursen för att höja din TAKRÄNTA som visar en större avkastning på din investering. Detta gör blankning och utmätningar en ”boom” för ”köpa och hålla” tillsammans med ”fix & flip” egenskaper.

varför CAP är viktigt

beräkning av hyres CAP priser visar vikten av att kontrollera driftskostnaderna. Dra av driftskostnaderna från hyresintäkterna för att visa nettoresultatet. Att sänka driftskostnaderna höjer TAKRÄNTAN vilket resulterar i högre vinster.

se till att alla driftskostnader ingår i din CAP rate beräkningar. Uppskatta alltid lediga platser. Jämför aldrig enfamiljshus med Lägenhet CAP priser. De är helt olika typer av hyror som medför olika kostnader och priser.

Kom ihåg att de flesta kalkylatorer på nätet antar alla kontantköp.

Vad är en bra CAP Rate för uthyrning?

de flesta investerare anser att en ideal CAP-ränta är minst 10%.

bristen på CAP priser

medan en CAP hastighet fungerar som en enkel beräkning för att hjälpa investerare shopping för hyresfastigheter, de är inte det sista ordet.

För det första tar CAP-räntorna inte hänsyn till uppskattning, en viktig faktor för att bestämma avkastningen på investeringen.

För det andra tar CAP-räntorna inte hänsyn till risker och verkliga möjligheter. Att veta om en kommande marknadstillväxt är till exempel meningsfullt att investera nu och tuffa ut det tills högre hyror uppstår när ekonomin förbättras.

avkastning på investeringar (ROI)

beräkningen av avkastning på investeringar (ROI) för hyresinvesteringar måste följa en initial beräkning av TAKRÄNTAN.

Investopedia definierar ROI som förmågan att utvärdera en investerings effektivitet baserat på prestanda. Enkelt uttryckt, effektiva resultatprognoser lönsamhet.

beräkna ROI genom att jämföra den årliga Investeringsvinsten minus de årliga investeringskostnaderna dividerat med investeringens totala kostnad. Detta resulterar i ett förhållande eller en procentandel. Så här ser en ROI-formel ut:

årlig investeringsvinst: ta det faktiska kassaflödet från hyresintäkter plus andra källor som tvättmatta, automater, kabel-TV/internetuppkoppling etc.

årliga investeringskostnader: Lägg till årliga reparationer, underhåll, försäkring, fastighetsskatt och kostnader för att hitta hyresgäster etc.

totala investeringskostnader: Hyresinvesteringar kräver beräkningar av olika variabler som bestämmer totala investeringskostnader. Dessa inkluderar inköpspris, lån, ränta, mäklare provisioner, utvärderingskostnader och andra stängningskostnader vid köp och försäljning.

exempel ROI

ett exempel på ROI ser ut så här:

årlig investeringsvinst: låt oss säga att dina genomsnittliga hyror tar in $2,500 per månad. Multiplicera med 12 månader = $30,000 per år.

årliga investeringskostnader: Lägg till de årliga kostnaderna som försäkring, skatter, underhåll, reparationer etc. Låt oss säga att de uppgår till $2000 per år.

subtrahera investeringskostnader från investeringsvinst: $30,000 – $2,000 = $28,000.

dela detta nummer med totala investeringskostnader: låt oss säga att du köpte hyresenheten för 280 000 dollar. Divisionen visar $28,000 280,000 xnumx xnumx xnumx $ xnumx = 0.10

konvertera decimalen till en procent: Detta ger dig 10% vilket innebär att du kan förvänta dig att få 10% avkastning på investeringar (ROI) varje år.

Vad är en bra ROI?

enligt balans, som skriver om privatekonomi sedan 1998, i 2018 US real estate ROI ”stabiliserats på 10%”.

därför ger exemplet ovan en bra avkastning för 2018 vid 10%.

slutsats

hur man förstår CAP och ROI priser hjälper hyresinvesterare att avgöra om en fastighet är värt att köpa.

CAP-priser ger bara en grundläggande tumregelberäkning för att hjälpa hyresinvesterare att jämföra fastigheter för att bestämma vilka som ska fortsätta.

ROI-räntor mäter en hyresinvesterings effektivitet genom att förutsäga dess prestanda för att förutse lönsamheten.

både tak-och ROI-räntorna bör vara minst 10%.

innan du köper hyresfastigheter se till att beräkna fastighetsförvaltning kostnader och fördelar för att spara tid och pengar från själv hantera dina hyror.

kontakta oss för att lära oss hur vi hjälper uthyrningsinvesterare att hantera sina fastigheter med expertis och effektivitet.