US Census Bureau uppskattar att Colorado befolkning ökade med 13,2 procent mellan 1 April 2010 och 1 juli 2018. Bara under det senaste hela kalenderåret lade Colorado till nästan 80 000 personer, vilket gjorde det till den sjunde snabbast växande staten i landet. Naturligtvis behöver dessa nya invånare, förutom de infödda, platser att bo, lära sig, handla, spela och få vård. Så det borde inte vara någon överraskning Colorado har upplevt en byggboom parallellt med befolkningsökningen.

med utvecklare upphör möjligheten att kapitalisera på befolkningen boom genom att bygga Bostadsrätt komplex, radhus, flerbostadshus, och underavdelningar fulla av spår hus, tvister som härrör från konstruktionsfel blev en allvarlig fråga i Colorado. I 2001, som svar på lobbying av Colorado ’ s försäkrings-och byggindustrin, lagstiftare passerade Construction Defect Action Reform Act eller ”CDARA”, kodifierad vid C. R. S. Ukrainian 13-20-801, et. seq., i hopp om att reglera fordringar och rättegångar relaterade till byggfel. CDARA ändrades och utvidgades 2003, 2007 och 2010. Trots CDARA: s bästa avsikter hade byggnadsdefektstvister fortfarande en chillande effekt på ny bostadsutveckling, med nybyggnation som faller från 20 procent till bara 3 procent. Som svar, lagstiftare nyligen antagit HB 17-1279, vilket skapar ytterligare hinder för bostadsrätt styrelser och husägare föreningar ivriga att inleda åtgärder mot byggpersonal.

syftet med denna artikel är att lyfta fram några av de viktigaste aspekterna av CDARA och andra överväganden som är involverade i att försvara konstruktionsfel.

CDARAS ansökan

eftersom byggandet till stor del regleras av kontrakt och de innehåller ofta skiljedomsklausuler som begränsar tillgången till domstolarna, gäller bestämmelserna i CDARA specifikt för alla ”…civilrättsliga åtgärder eller ett skiljeförfarande för skadestånd, ersättning eller bidrag som väckts mot en byggproffs för att hävda ett krav, genkäromål, korskrav eller tredje parts krav på skadestånd eller förlust till, eller förlust av användning av, verklig eller personlig egendom eller personskada orsakad av en defekt i utformningen eller byggandet av en förbättring av fast egendom.”

viktiga definitioner

CDARA definierar en ” kärande ”som” …en annan person än justitieministern eller distriktsadvokaterna i flera rättsliga distrikt i staten som hävdar ett krav mot en byggproffs som hävdar en defekt i byggandet av en förbättring av fast egendom.”Denna ganska allomfattande definition gör det möjligt för individer eller husägarföreningar att hävda fordringar mot byggproffs för byggfel.

CDARA utarbetades också för att inkludera nästan alla som är involverade i någon aspekt av byggprocessen. Faktum är att” construction professional ”definieras som” … en arkitekt, entreprenör, underleverantör, utvecklare, byggare, byggare leverantör, ingenjör eller inspektör som utför eller inreder design, övervakning, inspektion, konstruktion eller observation av byggandet av någon förbättring av fastigheter. Om förbättringen av fastigheter är till en kommersiell fastighet, ska termen ”byggprofessor” också omfatta någon tidigare ägare av den kommersiella fastigheten, annan än käranden, vid den tidpunkt då arbetet utfördes…”

meddelande om fordringsprocess

ett av kännetecknen för CDARA är dess krav på anspråk. Fordringsägare som vill hävda ett krav eller så småningom inleda tvister mot en byggproffs måste först uppfylla cdaras krav på krav på krav.

sökanden måste skicka ett skriftligt meddelande”… till den senast kända adressen till en byggpersonal mot vilken sökanden hävdar ett konstruktionsfel som beskriver kravet i rimlig detalj som är tillräcklig för att bestämma defektens allmänna karaktär, inklusive en allmän beskrivning av typen och platsen för den konstruktion som sökanden hävdar vara defekt och eventuella skador som påstås ha orsakats av defekten.”

CDARA kräver att sökanden ska förse byggprofessorn med anmälan om fordran senast 75 dagar innan ansökan lämnas in, eller senast 90 dagar innan ansökan lämnas in för en kommersiell fastighet.

efter mottagandet av meddelandet om fordran kan byggprofessorn lämna en skriftlig begäran om det, och dess entreprenörer eller andra agenter, för att få tillgång till kärandens egendom i syfte att inspektera fastigheten och eventuella påstådda brister. CDARA kräver inspektionen slutföras inom 30 dagar efter delgivning av anmälan om fordran.

inom 30 dagar efter slutförandet av inspektionsprocessen, eller inom 45 dagar efter inspektionen av en kommersiell fastighet, kan en byggproffs skicka fordringsägaren ”…ett erbjudande att lösa fordran genom betalning av ett visst belopp eller genom att gå med på att avhjälpa den påstådda defekten” som påstås i meddelandet om fordran.”Byggprofessorns skriftliga erbjudande att lösa måste innehålla” … en rapport om inspektionens omfattning, resultaten och resultaten av inspektionen, en beskrivning av det ytterligare byggnadsarbete som krävs för att avhjälpa felet som beskrivs i anmälan om fordran och all skada på förbättringen av fast egendom orsakad av defekten och en tidsplan för slutförandet av det korrigerande byggnadsarbetet.”

sökanden har 15 dagar från leveransdatumet för erbjudandet att lösa sig för att ge skriftligt godkännande, annars anses erbjudandet avvisat. Om tidig avveckling misslyckas kan käranden inleda tvister mot byggprofessorn. Om en kärande inte följer CDARAS meddelande om anspråk process, civilrättsliga åtgärder eller skiljedom måste stoppas tills processen är klar.

syftet med Cdaras anmälningsförfarande är att tillhandahålla ett snabbt och kostnadseffektivt sätt för parterna att undvika tvister. Det ger parterna en pre-litigation utredningsverktyg gör det möjligt för bygg professionell att få meddelande om och sedan inspektera alla påstådda brister. Om anmälningsförfarandet visar sig misslyckat tillåter det byggprofessorn och dess representation att gå in i tvister med en förståelse av ärendet som inte nödvändigtvis ges i andra typer av civila handlingar. Dessutom, förutsatt att byggprofessorn ger snabbt meddelande om fordran till försäkringsgivaren, möjliggör processen för byggprofessorn att få omedelbar juridisk representation och möjlighet att behålla experter för att fullt ut skydda sina intressen.

CDARA mandat en försäkringsgivare försvara en konstruktion professionell som har fått ett meddelande om fordran genom att rimligen undersöka fordran och rimligen samarbetar med den försäkrade under anmälan av fordringar processen. Således, underlåtenhet att göra det kan ge upphov till en ond tro påstående.

CDARAS begränsning av Försumlighetskrav för byggfel

CDARA utesluter varje separat försumlighetskrav som söker skadestånd för en byggfel om det uppstår på grund av en underlåtenhet att konstruera i väsentlig överensstämmelse med en tillämplig byggkod eller industristandard, såvida inte felet resulterar i faktisk skada på verklig eller personlig egendom; faktisk förlust av användning av verklig eller personlig egendom; kroppsskada eller felaktig död; eller en risk för kroppsskada eller dödsfall till eller ett hot mot liv, hälsa eller säkerhet för de boende i bostadsfastigheten.

denna begränsning förbjuder emellertid inte påståendet av skadeståndsanspråk annat än anspråk på försumlighet; påståendet av kontrakt eller garantikrav; eller påståendet av fordringar som uppstår vid brott mot någon annan stadga eller förordning än anspråk på brott mot en byggkod.

tillgängliga skador enligt CDARA

enligt CDARA får en sökande inte återkräva mer än ”faktiska skador”, såvida inte käranden råder på fordran som byggprofessorn bryter mot Colorado Consumer Protection Act och:

(a) byggprofessionellens monetära erbjudande, gjord, för att betala för en summa certain…is mindre än 85 procent av det belopp som tilldelas käranden som faktiska skador som uppstår exklusive kostnader, räntor och advokatavgifter; eller

(b) den rimliga kostnaden, som bestäms av trier av faktum, för att slutföra byggproffs erbjudande, gjord, för att avhjälpa byggandet defect…is mindre än 85 procent av det belopp som tilldelas käranden som faktiska skador som uppstår exklusive kostnader, ränta och advokatavgifter.

CDARA definierar ” faktiska skador ”som” det lägsta av det verkliga marknadsvärdet på fastigheten utan den påstådda byggfelet; ersättningskostnaden för fastigheten; eller rimlig kostnad för att reparera den påstådda byggfelet, tillsammans med omlokaliseringskostnader… ”när bostadsfastigheter är inblandade inkluderar faktiska skador också” …andra direkta ekonomiska kostnader relaterade till förlust av användning, om någon ränta enligt lag, och sådana kostnader för kostym och rimliga advokatkostnader som kan tilldelas enligt kontrakt eller tillämplig lag.”

viktigt är att om en byggprofessor inte ”väsentligt uppfyller” villkoren i ett accepterat erbjudande att åtgärda eller lösa ett krav som gjorts under Anmälan om anspråk eller om en byggprofessor inte svarar på meddelandet om anspråk alls, ska byggprofessorn ”bli föremål för diskantskador”, men endast om käranden annars råder på påståendet att ett brott mot Colorado Consumer Protection Act inträffade. Det sammanlagda beloppet av diskantskador och advokatavgifter som tilldelas i en åtgärd enligt Colorado Consumer Protection Act är dock begränsat till 250 000 dollar.

preskriptionstiden

CDARA anger preskriptionstiden för en talan som ska väckas mot en byggprofessionell för förbättring av fast egendom. Den innehåller en tvåårig stadga för begränsningar från det att en defekt upptäcks eller vid utövandet av rimlig noggrannhet borde ha upptäckts. Under inga omständigheter får talan väckas efter en sexårig stadga för vila, men den kan förlängas upp till två år om felet upptäcks under det femte eller sjätte året efter betydande slutförande.

inte alla påstådda konstruktionsfel är latenta, så försvarsråd bör vara vaksamma för en stadga för begränsningsförsvar. Bör utvärdering teckningsoption, är det absolut nödvändigt korrekt jakande försvar hävdas i en konstruktion professionell svar på ett klagomål eller meddelande om skiljeförfarande för att bevara en preskription försvar.

Colorado Högsta domstolen avgjorde i Goodman v. Heritage Builders, Inc., tillhandahållandet av C. R. S. 13-80-104 som gör det möjligt för en byggproffs att väcka krav mot tredje part inom 90 dagar efter slutlig dom eller förlikning gäller inte bara den tvååriga stadgan för begränsningar utan också den sexåriga stadgan för vila. Detta är viktigt för allmänna entreprenörer som söker ersättning och bidrag från sina underleverantörer.

om ett meddelande om fordran skickas till en konstruktion professionell inom den tid som föreskrivs för inlämnandet av en åtgärd enligt någon tillämplig preskription eller vila, sedan preskription eller vila vägtullar till 60 dagar efter slutförandet av meddelandet om fordran processen.

andra viktiga överväganden i den tidiga utvärderingen av fall av byggfel

byggkontrakt innehåller ofta rådande partsbestämmelser, som gör det möjligt för den rådande parten i en civilrättslig talan eller skiljedom att återkräva advokatavgifter och rättegångskostnader (t. ex. arbitration och expertavgifter). Det är absolut nödvändigt att någon tillämplig försäkring konsulteras före tilldelningen av advokat för att avgöra om advokatavgifter och rättegångskostnader täcks eller den försäkrade byggprofessorn kommer att vara Out-of-pocket i händelse av en sådan utmärkelse. Den försäkrade byggprofessorn bör omedelbart informeras, helst i en reservation av rättighetsbrev. Med tanke på den typ av konstruktion defekt rättstvister, bör en försäkringsgivare förvänta sig några advokatarvoden och kostnader, särskilt expertavgifter, tilldelas en sökande att vara betydande.

i Colorado, för att samla in rådande partiavgifter, måste ett parti först fastställa att det verkligen är det rådande partiet. En sådan bestämning är emellertid inte alltid lätt. Till exempel, om en kärande råder på mindre än hälften av sina många påståenden, en kärande kan fortfarande hävda att det var den rådande parten. Under sådana omständigheter är det särskilt viktigt hur käranden ramar ärendet. I Colorado, domstolen, eller skiljeman/skiljenämnden, har stort utrymme för skönsmässig bedömning för att avgöra vem som är den rådande parten. Under ett scenario där en kärande skulle ha företräde på mindre än hälften av sina fordringar, kan käranden hävda att de icke-rådande fordringarna var tillhörande eller härledda fordringar. Kanske till och med argumentera för att de vinnande kraven hade ett högre dollarvärde eller krävde mer tid, materiellt juridiskt arbete eller upptäckt än de andra kraven. Därför kan en byggproffs fortfarande utsättas för en betydande tilldelning av advokatavgifter och kostnader även om det råder på mer än hälften av de påståenden som hävdats.

Takeaway

CDARA kommer sannolikt att se framtida ändringar för att ta itu med många brister i byggnadsfel tvister arena. När man står inför en konstruktion fel anspråk, är det viktigt att den försäkrade konstruktion professionell följa meddelandet om fordran processen, eller, alternativt, tvinga käranden att följa den. Juridisk rådgivare bör omedelbart tilldelas och experter behålls för att hjälpa den försäkrade byggprofessorn att navigera i CDARAS rättegångskrav. Om tvister börjar, är det av stor betydelse att policyn konsulteras för att avgöra om advokatavgifter och rättegångskostnader täcks eller den försäkrade byggprofessorn kommer att vara out-of-pocket. Som en bästa praxis bör en skadereglerare avgöra om det finns en rådande partsklausul i byggkontraktet och den försäkrade byggprofessorn bör omedelbart informeras om potentialen för out-of-pocket-utgifter som inte omfattas av policyn. Försvarsadvokat bör också vara säker på att samråda med behållna experter för att avgöra om ett bekräftande försvar och ett förslag till uppsägning för brott mot stadgan om begränsningar är korrekta.

USA: s folkräkningsbyrå (2019). QuickFacts Colorado. Hämtad från https://www.census.gov/quickfacts/co.

C. R. S. 68-33, 3-303, 5.

C. R. S. 13-20-802.5(1).

C. R. S. 13-20-802, 5(3).

C. R. S. 13-20-802, 5(4).

C. R. S. 13-20-802, 5(5).

C. R. S. 13-20-803.5(1).

C. R. S. 13-20-803.5(2).