oavsett om du är ny på fastighetsmarknaden eller en erfaren markägare, bör du vara medveten om konsekvenserna för att inte slutföra ett avtal om köp och försäljning (”APS”). En APS är i huvudsak ett kontrakt för köp och försäljning av mark. Följaktligen är en typisk rättegång för en misslyckad fastighetsaffär en åtgärd för kontraktsbrott.
i Ontario har det länge varit lagen att oskyldiga icke-bryter part (”oskyldig part”) bör sättas tillbaka i den position de skulle ha varit i hade fastighetstransaktionen stängd, med förbehåll för vissa kvalificerade principer. Det oskyldiga partiets förväntan ska kompenseras för vad de inte fick för sitt slut på köpet från den part som kränkte APS (”kränkande Part”). Denna ersättning kallas”förväntningsskador”.
för att kunna återvinnas, förväntningsskador för avtalsbrott: (1) måste vara rimligt förutsebara; (2) måste vara oundvikligt i den meningen att den oskyldiga parten behandlas som om den hade en skyldighet att vidta rimliga åtgärder för att undvika förlust, det vill säga att mildra; och (3) måste bevisas med viss säkerhet. När det gäller skyldigheten att mildra, begränsning behöver inte vara felfri eller perfekt; det behöver bara vara rimligt med tanke på de rådande omständigheter som är kända vid den tiden att existera utan att förlita sig på efterhand. Den oskyldiga parten förväntas inte ta orimlig risk. Till exempel, om den oskyldiga parten är säljaren, måste säljaren vanligtvis återlista fastigheten till salu. Underlåtenhet att göra det kan minska eventuella skador som tilldelats av en domare.
för ett brott mot APS som inträffar på eller runt slutdatum som anges i APS, oskyldiga partens förväntan skadestånd i allmänhet beräknas eller mätas baserat på skillnaden mellan kontraktspriset och den tid som fastställts för stängning genom att titta på marknadsvärdet vid tidpunkten för stängning. Marknadsvärdet bedöms objektivt baserat på vad en villig köpare skulle betala för fastigheten på den öppna marknaden med rimlig kunskap om fastighetens värde.
för ett föregripande brott är det normala skadeståndsmåttet skillnaden mellan kontraktspriset och datumet för stängning, även om detta belopp kan minskas om säljaren inte mildrar efter godkännande av den överträdande partens avvisning av APS. Vid föregripande brott eller avslag, den oskyldiga parten har två val: (1) att acceptera avslag och stämma för skadestånd, utan ytterligare behov av att utföra några återstående skyldigheter för APS; eller (2) insistera på strikt prestanda och slutförande av APS och vänta till slutdatumet för att bedöma resultatet.
minns att den oskyldiga parten har en skyldighet att mildra sina skador vid brott mot APS av den kränkande parten. Domare behåller diskretionär befogenhet att avvika från den normala beräkningen eller åtgärden av skador om det är rättvist under omständigheterna att göra det eftersom begränsningsansträngningarna är olika i varje enskilt fall. Varje fall är olika och måste bedömas på egen hand. Vanligtvis har den oskyldiga parten rätt till återförsäljningsprisförlust och särskilda skador.
Hur bevisar man då vilken beräkning eller mått på skadestånd en domare ska använda i varje enskilt fall? Vanligtvis, där det finns sofistikerade parter, en mer komplex fastighetsaffär inblandade, och en mycket fluktuerande fastighetsmarknaden, bedömning bevis kommer att krävas för att hjälpa domaren att avgöra vad en rimlig och objektiv skadestånd skulle vara i så fall. Skillnaden i skadestånd mellan en beräkning baserad på (i) skillnaden mellan kontraktspriset och marknadsvärdet på dagen för stängning jämfört med (ii) skillnaden mellan kontraktspriset och marknadsvärdet på något datum före eller efter stängning kan vara betydande, vilket visas i många fall i Ontario.
när sådana betydande kostnader är inblandade för att inte slutföra en APS, parter i en APS skulle vara väl betjänad av att ha upplevt råd för att skydda sina rättigheter i händelse av ett brott.
vårt erfarna team på Keyser Mason Ball, LLP är dedikerade till att uppnå bästa resultat för dig i varje fastighetstransaktion eller tvist, om bostäder eller kommersiella fastigheter är inblandade. Kontakta Charles Lun ([email protected]) och han hjälper gärna till.
_________________________________________________________________________________________
det finns lite bättre bevis för marknadsvärdet på en fastighet än det pris till vilket fastigheten faktiskt såldes efter ett brott mot APS och efter vad som verkar vara rimlig begränsning av skador.
i allmänhet inträffar ett föregripande brott där den kränkande parten avslöjar en avsikt att inte vara bunden av villkoren i APS och berövar den oskyldiga parten väsentligen hela förmånen för APS. Typiska exempel är när en köpare säger att de inte kommer att stänga på grund av brist på medel eller där en säljare vägrar att sälja fastigheten.ett typiskt exempel på avslag är där en köpare inte kan stänga på grund av brist på medel, råder säljaren av detta, och säljaren relists fastigheten till salu och inleder en stämningsansökan för mängden av fyndigheten och ytterligare skador.
särskilda skador är skador för att kompensera den oskyldiga parten för faktiska utgifter. Till exempel, om säljaren är den oskyldiga parten, har säljaren sannolikt rätt till sina redovisade kostnader efter slutdatumet för föremål som fastighetsskatt, verktyg, försäkringar och liknande som är rimligt förutsebara ”förluster” (dvs. out-of-pocket-utgifter) som bärs av den oskyldiga parten.
