de Glen Hansen
vecinul tău construiește (sau vrea să construiască) un zid ornat între cele două proprietăți. Apoi vecinul tău îți trimite factura prin e-mail și îți cere să contribui cu jumătate din costul edificiului. Trebuie să plătiți dacă costul peretelui este excesiv în opinia dumneavoastră? Ce se întâmplă dacă abia vă puteți permite jumătate din costul unui gard cu lanț, să nu mai vorbim de acel perete? Înainte de 1 ianuarie 2014, legea nu a fost prea utilă pentru a răspunde la aceste întrebări.
de peste 140 de ani, Codul Civil secțiunea 841 a descris datoria vecinilor de a menține granițele și gardurile între ele. Care prevede, după cum urmează:
proprietarii Coterminous sunt obligați reciproc în mod egal să mențină:
1. Limitele și monumentele dintre ele;
2. Gardurile dintre ele, cu excepția cazului în care unul dintre ei alege să lase țara lui se află fără garduri; în acest caz, dacă îl include ulterior, el trebuie să restituie celuilalt o proporție justă din valoarea, la acel moment, a oricărui gard de divizare realizat de acesta din urmă.
instanțele au tratat responsabilitatea comună descrisă în secțiunea 841 ca un contract implicit între proprietarii vecini, mai degrabă decât o răspundere legală. (Vezi de exemplu, Bliss v. Sneath (1894) 103 Cal. 43, 45 ; Marshall v. Wentz (1915) 28 Cal.Aplicație. 540, 544)
Din ce în ce mai mult, instanțele de judecată au găsit limba legală originală în secțiunea 841 nefolositoare în soluționarea litigiilor dintre vecini. După cum a comentat un judecător al Curții Superioare: „înainte de revizuire , secțiunea 841 din Codul Civil a făcut într-adevăr puțin pentru a ghida părțile sau instanțele în soluționarea litigiilor. … Limbajul de lungă durată a făcut puțin pentru a aborda problemele inițiale de construcție sau tipul de garduri, înălțimea sa etc., care poate fi folosit.”(Onorată Judy Holzer Hersher, „poetul Robert Frost și legislativul din California sunt de acord: gardurile bune fac vecini buni”, Avocat Sacramento, martie/aprilie 2014, p. 10 (găsit la http://content.yudu.com/Library/A2quvs/SacramentoLawyerMaga/resources/index.htm?referrerUrl=http%3A%2F%2Ffree.yudu.com%2Fitem%2Fdetails%2F1743641%2FSacramento-Lawyer-Magazine—March-April-2014).)
în 2013, legiuitorul a recunoscut că limba originală din secțiunea 841 a fost învechită și circumstanțele care implică proprietarii de proprietăți vecine s-au schimbat. Personalul Comitetului Adunării pentru Justiție a explicat că, în 1872, când legea a fost adoptată inițial, „beneficiul principal asociat cu ridicarea unui gard de graniță în jurul proprietății cuiva a fost” prevenirea pătrunderii și ieșirii animalelor domestice, deoarece acestea sunt de obicei hrănite și închise pe acestea și protejarea spațiilor închise de încălcarea ilegală.”(Adunarea Com. Judiciar, analiza AB 1404, 6 Mai 2013, p. 5 (găsit la http://www.leginfo.ca.gov/pub/13-14/bill/asm/ab_1401-1450/ab_1404_cfa_20130506_100830_asm_comm.html), citând Meade v.Watson (1885) 67 Cal. 591, 593.) Limba originală din secțiunea 841 reflecta această ” înțelegere îngustă a beneficiilor asociate și a scopurilor deservite de un gard de graniță.”(Ibid. Cu toate acestea, Comitetul Judiciar a menționat că într-o societate care nu mai este dominată de activități agrare, „actualizarea și modernizarea statutului pentru a reflecta mai bine beneficiile moderne asociate gardurilor de cartier are sens, cum ar fi protejarea spațiilor împotriva invaziilor vieții private și a încălcării ilegale.”(Id. la PP. 5-6.) În California urbanizată de astăzi, împrejmuirea între proprietăți este „de obicei necesară și în general așteptată” și „servește funcțiilor de bază ale păstrării vieții private a fiecărui vecin și oferă o demarcare vizuală a liniilor de proprietate.”(Id. la p. 6. Legiuitorul a recunoscut necesitatea continuă a unei prezumții că ” proprietarii de terenuri adiacente împărtășesc un beneficiu egal și o responsabilitate egală pentru costurile rezonabile de construcție și întreținere a oricărui gard care le împarte proprietățile.”(Ibid.) Dar legiuitorul a recunoscut, de asemenea, că „gardurile de cartier nu sunt întotdeauna reciproc avantajoase și că un proprietar de teren alăturat care primește în mod clar un beneficiu mic sau deloc de la un gard de graniță nu ar trebui să fie obligat să subvenționeze construcția gardului unui proprietar alăturat.”(Ibid. Prin urmare, legiuitorul a căutat atât să codifice această prezumție, cât și „să prevină inechitățile care ar rezulta dintr-o prezumție „pătură” dură și rapidă de beneficiu și responsabilitate egale.”(Ibid.)
și astfel Legislativul a trecut și guvernatorul a semnat Adunarea Bill 1404, „Good Neighbor Fence Act din 2013.”(Statistici. 2013, cap. 86.) AB 1404 a înlocuit secțiunea 841 din Codul Civil și a continuat prezumția din acel statut că „proprietarii de terenuri adiacenți vor împărți în mod egal responsabilitatea pentru menținerea granițelor și monumentelor dintre ei.”Noua legislație prevede că proprietarii de terenuri adiacente se presupune că nu numai că împărtășesc un beneficiu egal din orice gard care își împarte proprietățile, dar și că sunt la fel de responsabili pentru costurile rezonabile de construcție, întreținere sau înlocuirea necesară a gardului. În conformitate cu noua secțiune 841, această prezumție poate fi depășită „printr-o preponderență a probelor care demonstrează că impunerea unei responsabilități egale pentru costurile rezonabile de construcție, întreținere sau înlocuirea necesară a gardului ar fi nedreaptă” pentru a stabili dacă responsabilitatea egală pentru costurile rezonabile ar fi nedreaptă, secțiunea 841 prevede că instanța va lua în considerare toate următoarele:
(a) dacă sarcina financiară a unui proprietar este substanțial disproporționată în raport cu beneficiul conferit proprietarul terenului de gardul în cauză.
(B) dacă costul gardului ar depăși diferența de valoare a proprietății imobiliare înainte și după instalare.
(C) dacă sarcina financiară a unui proprietar de teren ar impune o dificultate financiară nejustificată, având în vedere circumstanțele financiare ale părții respective, demonstrată prin dovezi rezonabile.
(D) caracterul rezonabil al unui anumit proiect de construcție sau întreținere, inclusiv toate caracteristicile următoare:
(i) măsura în care costurile proiectului par a fi inutile sau excesive.
(ii) măsura în care costurile proiectului par a fi rezultatul preferințelor estetice, arhitecturale sau de altă natură ale proprietarului.
(E) orice alți factori echitabili adecvați în aceste circumstanțe.
noua secțiune 841 impune, de asemenea, unui proprietar de teren care intenționează să suporte costuri pentru construirea sau întreținerea unui gard comun cu un proprietar de teren alăturat și care dorește să aibă o contribuție rezonabilă pentru aceste costuri de către proprietarul de teren alăturat, să furnizeze acelui vecin o notificare scrisă rezonabilă de cel puțin 30 de zile unui proprietar de teren alăturat înainte de orice construcție sau întreținere a gardului.cu toate acestea, domeniul de aplicare al secțiunii 841 nu este nelimitat. Entitățile și agențiile publice sunt excluse în mod specific de la dispozițiile sale. Acest lucru se datorează faptului că legiuitorul a constatat că prezumția de responsabilitate și contribuție egală pentru împrejmuirea comună „nu are sens în contextul terenurilor publice, cum ar fi cele 1,5 milioane de acri din California care conțin parcuri de stat sau în contextul multor alte terenuri publice de stat și locale.”
Deci cine ar trebui să plătească pentru peretele ornat al vecinului tău pe linia dintre proprietățile tale alăturate? Depinde. În timp ce legea va presupune că amândoi ar trebui să împărțiți în mod egal costul, Puteți contesta această prezumție arătând (a) jumătate din costul zidului este substanțial disproporționat față de beneficiul dvs. din acel zid; (b) costul zidului depășește diferența de valoare a proprietății dvs. înainte și după instalare; (c) povara financiară a jumătății costului ar impune o dificultate financiară nejustificată, având în vedere circumstanțele dvs. financiare; (d) construcția specială a zidului este nerezonabilă; și (e) alți factori echitabili adecvați în aceste circumstanțe. Sperăm că puteți rezolva problema pe cale amiabilă cu vecinul. În caz contrar, instanțele au o orientare mult mai mare în temeiul noului statut în soluționarea litigiului pe motive echitabile.
Glen Hansen este consilier senior la Abbott& Kindermann, LLP. Pentru întrebări referitoare la acest articol sau la orice alte probleme de utilizare a terenurilor, imobiliare, de mediu și/sau de planificare din California, Contactați Abbott & Kindermann, LLP at (916) 456-9595.
informațiile prezentate în acest articol nu trebuie interpretate ca fiind consiliere juridică formală de către Abbott& Kindermann, LLP, sau formarea unei relații avocat / client. Din cauza naturii schimbătoare a acestui domeniu al legii și a importanței faptelor individuale, cititorii sunt încurajați să caute consiliere independentă pentru sfaturi cu privire la problemele lor juridice individuale.
