Bine ați venit la seria de interviuri Side Hustle Success Stories, unde discutăm cu oameni reali despre hustles laterale reale!

astăzi, vom ajunge să învețe despre din investiții imobiliare de închiriere de stat și construirea unui imperiu imobiliar.

suntem stoked de a avea Rick (au cerut să rămână anonim) pe seria pentru a discuta: Cum sa faci bani investesc în afară de proprietate de închiriere de stat.

l-am întâlnit prima dată pe Rick la un bar din Los Angeles. O grămadă dintre noi discutam despre costurile ridicate ale orașelor vii și despre modalitățile de a câștiga bani în plus. Rick a menționat că deține proprietăți în mai multe state, și urechile mele perked sus.

cu ani în urmă, m-am implicat în jocul imobiliar din afara statului, dar la o scară foarte mică. Am avut o proprietate în Carolina de Sud, dar luptat pentru a optimiza potențialul său de venituri. Cu taxele de administrare a proprietății și din impozitele de stat, făceam doar între 50-100 USD/lună profit net. Câteva luni, mi-ar vedea o pierdere din cauza costurilor de întreținere.

în mod clar, jocul meu de proprietate de închiriere din stat nu a fost optimizat, așa că am ajuns să vând proprietatea.

mi-aș fi dorit să-l cunosc pe Rick mai devreme.

iată povestea de succes a lui Rick.

investiții imobiliare în afara statului

care este slujba ta de zi?

lucrez în publicitate. Standard de locuri de muncă W2. Scopul meu este să fac într-o zi suficiente venituri din venituri pasive încât să pot părăsi lumea 9-5.

spune-ne despre agitația ta laterală?

pe termen lung buy-and-hold Imobiliare! Acest lucru înseamnă că investesc în afara proprietății de închiriere de stat. Cumpăr proprietăți, le închiriez și le țin pe termen lung. De obicei, timp de cinci sau mai mulți ani, sau până când le dețin direct.

Buy-and-hold Real estate este un tip comun de strategie imobiliară, deoarece este mai ușor decât fixarea și răsturnarea proprietăților (de cele mai multe ori!). În cea mai mare parte, nu este necesară experiență și puteți angaja profesioniști pentru a vă gestiona proprietățile. Scopul este de a construi bogăția în timp din aprecierea proprietății și acumularea de capitaluri proprii.

unde locuiești și unde se află proprietățile tale?

locuiesc în prezent în California și dețin proprietăți în California, Texas, Nevada și Ohio. Sunt deschis tuturor geografiilor. Caut cea mai bună rentabilitate a investiției mele Imobiliare. Din moment ce California imobiliare este destul de mare, mă uit în afara statului pentru investiții de închiriere.

cum te-ai implicat prima dată?

Ei bine, am început prin cumpărarea unei case unifamiliale la nivel local și închirierea acesteia. Am vrut să încep să câștig bani cu AirBnB. Pentru a fi corect, am beneficiat de colapsul pieței imobiliare în 2008.

aveam un loc de muncă cu normă întreagă la acea vreme, iar proprietatea era extrem de ieftină. Pentru alte persoane care doresc să înceapă să investească în imobiliare, vă recomand să economisiți cât mai mulți bani. În cele din urmă, cel mai bine este să aveți un loc de muncă normal W2 pentru a ajuta la asigurarea finanțării.

gestionarea imobilelor la distanță

cum vă gestionați proprietățile dacă acestea sunt situate în afara statului!?

aceasta este una dintre cele mai dificile părți ale investițiilor imobiliare. Nimeni nu va avea vreodată la fel de bună grijă de proprietatea dvs. ca și dvs., dar gestionarea dvs. din întreaga țară nu este o idee bună. Mai ales atunci când nu aveți o echipă puternică pe teren (și chiar și atunci poate fi foarte dificilă).

în prezent lucrez cu un manager sau o companie de administrare pe fiecare piață și mă auto-gestionez în California. Este diferit în fiecare piață, deoarece unele state solicită să fiți un agent imobiliar autorizat pentru a gestiona, iar alte state nu.

prefer să lucrez cu cineva care îmi permite să fiu puțin mai practic, dar recomand o companie de administrare mai mare noilor veniți, deoarece este mai ușor să ai pe cineva mai experimentat, dacă apar probleme (evacuări, reparații majore etc.)

de cât timp o faci?

am început să administrez o proprietate la începutul anilor 20, ca manager la fața locului la blocul de apartamente în care locuiam (18 unități).

Cum de a găsi și de a investi în Proprietăți de investiții imobiliare

este o provocare pentru a găsi o proprietate de închiriere de la distanță?

aceasta este pentru mine cea mai grea întrebare de răspuns, dar voi face tot posibilul. Totul începe cu identificarea obiectivelor mele. Pentru unele proprietăți, obiectivul meu principal este cash on cash return. Pentru unele proprietăți, randamentul este mai puțin important, deoarece caut o creștere mai mare a capitalului propriu în timp. Uneori este o combinație.

odată ce am un obiectiv, identific piața care cred că se va potrivi cu acest obiectiv. Aceasta este ceea ce consider etapa de cercetare. Mă uit la demografie, șomaj, dezvoltarea afacerilor etc. Odată ce am ales o piață globală, încep să caut în cartiere.

am tendința de a încerca și de a identifica 3-4 cartiere țintă care îndeplinesc obiectivele mele și sunt în bugetul meu. De obicei, îmi plac zonele care sunt C+ sau mai mari și recomand cu tărie noilor investitori să stea departe de casele ieftine din zonele de clasă inferioară. În timp ce există oameni care pot face bani în acest tip de investiții, veți pierde bani dacă încercați și să investească din afara statului în zonele D/F.

cum te duci despre achiziționarea de fapt proprietatea?

odată ce zonele sunt identificate, încep să ajung la agenții imobiliari de pe piață. De obicei, trimit prin e-mail 4-5 agenți cu ceea ce încerc să fac și configurez apeluri cu oricine răspunde. La telefon, pun o mulțime de întrebări despre experiența lor cu investitorii etc. Odată ce am identifica un agent imobiliar îmi place, voi cere să-mi înființat pe un portal sau trimite-mi actualizări de pe MLS.

apoi, încep să rulez numere pe case. Odată ce am o listă suficient de lungă de proprietăți potențiale, am rezerva o excursie la piața țintă și întâlni cu agentul imobiliar să le arate-mi case. Acest lucru este crucial pentru a vă pune picioarele pe pământ și pentru a simți casele și zonele. Chiar dacă nu ajung să fac oferte, construiește o relație cu agentul și, de asemenea, vă oferă o senzație pentru ceea ce este disponibil la ce gamă de prețuri. Apoi fac o ofertă, sau două.

odată ce o proprietate este sub contract, încep să cercetez companiile de administrare. Am ajunge la o tona de ei și să ceară contracte de probă. Am o listă de verificare a lucrurilor pe care le caut și, deși nu găsesc niciodată pe cineva care verifică fiecare casetă, caut compania de administrare care verifică cele mai multe casete.

venitul pasiv este obiectivul

descrieți portofoliul dvs. curent.

am cumpărat prima mea proprietate venit aproximativ zece ani în urmă. Acum dețin sau administrez 15 case unifamiliale.

cât de mult venit pasiv faci în fiecare lună?

variază în funcție de ușa din față, dar de obicei fac între $200-$700 pe ușă pe lună. Rețineți că este net, dar fluctuează și în funcție de reparații și posturi vacante. Deci, în total, fac aproximativ 5.000 de dolari pe lună în toate proprietățile. Sunt aproape de libertatea financiară.

care sunt gândurile tale despre platformele de Crowdfunding Imobiliare?

pentru a fi sincer, nu am făcut o mulțime de cercetare pe crowdfunding imobiliare, dar este cu siguranță o oportunitate în sus și vine pentru investitori noi.

sfaturi de investiții imobiliare

câteva sfaturi rapide dacă vă gândiți să începeți:

• rulați-vă numerele și supraestimați cheltuielile. Șansele sunt că mai mult va merge prost decât vă așteptați. Deci, asigurați-vă că vă puteți permite să plătiți cheltuielile la început. De obicei estimez cel puțin 25% pentru cheltuieli ca tampon.
• nu cumpărați în cartiere de clasă inferioară din afara statului.
• realizeaza ca nu poti stresa sau controla totul. Fii capabil să te rostogolești cu pumnii și să știi că, pe termen lung, ar trebui să fie profitabil (dacă ți – ai rulat corect numerele-și chiar dacă costă mulți bani în avans).
• casa hacking este o modalitate foarte bună de a intra în joc inițial.

în cele din urmă, aceasta este o afacere grea, dacă ar fi ușor, toată lumea ar face-o. Dar merită și dacă aveți vreun interes în investiții imobiliare și locuiți într-un oraș scump. Puteți obține unele oferte uimitoare din stat. Puteți alege cu ușurință case unifamiliale în unele state pentru mai puțin de 50.000 de dolari, ceea ce face mult mai ușor să achiziționați proprietăți imobiliare și să vă construiți portofoliul.