cum să înțelegem ratele de CAP și ROI bani pe investițiile dvs. de închiriere.indiferent de diferitele tipuri de proprietăți de închiriere sau de diferitele piețe imobiliare sau de condițiile economice diferite, stabilirea ratelor de plafon și ROI înainte de a investi vă poate face sau vă poate rupe.

pur și simplu, „capacitatea” sau „capitalizarea” (rata capacului) măsoară capacitatea unei proprietăți de a-și recupera investiția inițială și de a oferi profituri ulterior.Investopedia definește o rată a plafonului ca rata de rentabilitate a unei proprietăți imobiliare de închiriere pe baza veniturilor sale. Aceasta calculează randamentul potențial al investiției.

știind câți ani este nevoie pentru a recupera investiția inițială totală devine foarte important în determinarea valorii investiției. Dacă intenționați să vindeți proprietatea în termen de 10 ani, rata PAC vă ajută să vedeți fezabilitatea acestui obiectiv.

în esență, rata PAC măsoară venitul net din exploatare (NOI) al investiției dvs. Acesta estimează veniturile din fluxul de numerar. Deși este mai ușor pentru o rată a plafonului să determine NOI pe o investiție în numerar, costurile totale de finanțare pot fi determinate pe rentabilitatea investiției (ROI) explicate mai jos.

ce tipuri de proprietăți va ajuta o rată de capac?

estimarea și compararea profitabilității proprietăților de investiții de închiriere nu face nicio diferență dacă sunt case unifamiliale, duplexuri, triplexuri, clădiri de apartamente sau apartamente de lux înalte.

în esență, rata PAC oferă investitorilor o formulă simplă pentru estimarea rentabilității înainte de cumpărare.

efectuarea calculului ratei PAC

Aflați cum să analizați investițiile de închiriere. Dacă nu faceți matematica înainte de a investi, nu veți câștiga niciodată profiturile pe care le căutați.nimeni nu prezice corect viitorul. Cu toate acestea, cu o analiză solidă, reduceți riscurile în orice investiție. Matematica slabă creează investiții slabe.

investitorii de închiriere Savvy învață cum să calculeze riscul vs.recompense.

rata de capitalizare de bază

mulți investitori previzualizare proprietăți potențiale de investiții de închiriere în jurul același timp și de a efectua o analiză a ratei de bază capac. Capacul de bază funcționează cel mai bine atunci când se compară diferite proprietăți pentru a determina pe care să le urmărească.

rata de plafon calculată prin împărțirea venitului net din exploatare (NOI) al închirierii la valoarea sa actuală de piață sau la costurile recente de achiziție. Formula arată astfel:

exemplu de calcul al ratei de plafonare

doriți să achiziționați o închiriere pentru 1 milion de dolari și vă așteptați să generați 120.000 USD pe an după costurile de operare. Rata capacului este de 120.000 USD împărțită la 1 milion USD = 0,12 convertiți la 12%.

acum folosiți această rată de plafon de 12% pentru a compara alte investiții de închiriere la prețuri similare pentru a decide dacă sunt investiții bune.

advanced CAP Rate

în timp ce calculul ratei PAC de bază funcționează cel mai bine atunci când se compară investițiile potențiale de închiriere, cel avansat calculează date mai importante.

urmați acești 4 pași pentru a face un calcul avansat al ratei de plafonare:

1. calculați venitul anual brut. Chiar dacă nu dețineți încă proprietatea, trebuie să cercetați tarifele locale de închiriere.
2. în continuare, scăzând 10% din totalul veniturilor anuale din chirii reprezintă potențiale posturi vacante.
3. venitul Net determinat prin scăderea tuturor costurilor cu operarea închirierii. Acestea includ impozite, asigurări, utilități, costuri de gestionare, întreținere și alte costuri.
4. acum, împărțiți venitul net din exploatare la costurile totale de achiziție. Includeți costurile de închidere, Comisioanele de brokeraj și toate costurile de reabilitare atunci când o faceți „gata de închiriere”. Rezultatul se ridică la rata PAC ca procent.

cu toate acestea, acest calcul nu include costurile de finanțare. La finanțare, trebuie să includeți costurile anuale de finanțare ca cheltuială operațională.acum, vedeți relația dintre Chirii, costurile de achiziție și costurile de operare. Dacă costurile de achiziție au fost mai mari decât chiriile comparabile pe piața dvs., trebuie să creșteți chiria pentru a obține rata de plafon dorită. Incapacitatea de a obține chirii mai mari pentru a depăși costurile de achiziție mai mari duce la o rată a plafonului în scădere.

în mod ideal, doriți să achiziționați și să renovați o închiriere pentru mai puțin de închirieri comparabile locale. Apoi, chirie la rata merge pentru a ridica rata de capac arată o mai mare rentabilitate a investiției. Acest lucru face vânzări scurte și foreclosures un „boom” pentru „cumpărarea și deținerea”, împreună cu”fix & flip ” proprietăți.

De ce este importantă rata de plafon

calcularea ratelor de plafon de închiriere arată importanța controlului costurilor de operare. Scădeți costurile de operare din venitul din chirii pentru a afișa venitul net. Reducerea costurilor de operare crește rata PAC, rezultând profituri mai mari.

asigurați-vă că toate costurile de operare sunt incluse în calculele ratei de acoperire. Estimați întotdeauna posturile vacante. Nu comparați niciodată chiriile pentru locuințe unifamiliale cu tarifele de acoperire a apartamentelor. Acestea sunt complet diferite tipuri de inchirieri suporta costuri diferite și ratele de închiriere.

amintiți-vă, cele mai multe calculatoare rata de CAP on-line își asumă toate achizițiile de numerar.

care este o rată de acoperire bună pentru închirieri?

majoritatea investitorilor consideră că o rată ideală a plafonului este de cel puțin 10%.

deficitul ratelor de plafon

în timp ce o rată de plafon servește ca un calcul simplu pentru a ajuta investitorii să cumpere proprietăți de închiriere, acestea nu sunt ultimul cuvânt.în primul rând, ratele PAC nu iau în considerare aprecierea, un factor important pentru determinarea rentabilității investiției.în al doilea rând, ratele PAC nu iau în considerare riscurile și oportunitățile din lumea reală. De exemplu, cunoașterea unei creșteri viitoare a pieței are sens să investească acum și să o facă până când chiriile mai mari apar atunci când economia se îmbunătățește.

rentabilitatea investiției (ROI)

calculul rentabilității investiției (ROI) pentru investițiile de închiriere trebuie să urmeze un calcul inițial al ratei plafonului.Investopedia definește rentabilitatea investiției ca fiind capacitatea de a evalua eficiența unei investiții pe baza performanței. Pur și simplu, performanța eficientă prognozează rentabilitatea.

calculați rentabilitatea investiției comparând câștigul anual al investiției minus costurile anuale ale investiției împărțite la costul Total al investiției. Aceasta are ca rezultat un raport sau un procent. Acesta este modul în care o formulă ROI arată:

câștig anual de investiții: ia fluxul de numerar real din veniturile din chirii, plus alte surse, cum ar fi spălătorie mat, distribuitoare automate, cablu TV/internet agatare, etc.

costurile anuale de investiții: adăugați reparațiile anuale, întreținerea, asigurarea, impozitul pe proprietate și costurile de găsire a chiriașilor etc.

costurile totale de investiții: Investițiile de închiriere necesită calcule ale diferitelor variabile care determină costurile totale ale investiției. Acestea includ prețul de achiziție, împrumuturile, dobânzile, Comisioanele brokerilor, costurile de evaluare și alte costuri de închidere la cumpărare și vânzare.

exemplu ROI

Un exemplu de ROI arată astfel:

câștigul anual al investițiilor: să presupunem că chiriile dvs. medii aduc 2.500 USD pe lună. Înmulțiți cu 12 luni = 30.000 USD pe an.

costurile anuale de investiții: adăugați cheltuielile anuale cum ar fi asigurarea, impozitele, întreținerea, reparațiile etc. Să presupunem că se ridică la 2.000 de dolari pe an.

scade costurile de investiții din câștigul de investiții: $30,000 – $2,000 = $28,000.

împărțiți acest număr la costurile totale de investiții: să presupunem că ați cumpărat unitatea de închiriere pentru 280.000 USD. Divizia arată 28.000 USD 280.000 USD = 0,10

convertiți zecimalul la un procent: Acest lucru vă oferă 10%, ceea ce înseamnă că vă puteți aștepta să primiți 10% rentabilitate a investiției (ROI) în fiecare an.

ce este un ROI bun?

potrivit Balance, care scrie despre finanțe personale din 1998, în 2018 SUA imobiliare ROI „stabilizat la 10%”.

prin urmare, exemplul de mai sus oferă un ROI bun pentru 2018 la 10%.

concluzie

cum să înțeleagă ratele de CAP și ROI ajută investitorii de închiriere pentru a determina dacă o proprietate este în valoare de cumpărare.ratele de plafon oferă doar o regulă de bază de calcul pentru a ajuta investitorii de închiriere să compare proprietățile în a decide care dintre ele să urmărească.

ratele ROI măsoară eficiența unei investiții de închiriere prin prezicerea performanței sale pentru a prognoza profitabilitatea.atât ratele PAC, cât și ROI ar trebui să fie de cel puțin 10%.

înainte de a cumpăra proprietăți de închiriere asigurați-vă că calculați costurile și beneficiile de gestionare a proprietății pentru a vă economisi timp și bani din auto-gestionarea închirierilor.

contactați-ne pentru a afla cum ajutăm investitorii de închiriere să-și gestioneze proprietățile cu expertiză și eficiență.