biroul de Recensământ al SUA estimează că populația Colorado a crescut cu 13,2 la sută între 1 aprilie 2010 și 1 iulie 2018. Numai în ultimul an calendaristic complet, Colorado a adăugat aproape 80.000 de oameni, făcându-l al șaptelea stat cu cea mai rapidă creștere din țară. Bineînțeles, acești noi rezidenți, pe lângă nativi, au nevoie de locuri pentru a trăi, a învăța, a face cumpărături, a se juca și a primi îngrijiri medicale. Deci, nu ar trebui să fie o surpriză Colorado a cunoscut un boom de construcție paralel cu creșterea populației sale.
cu dezvoltatorii care încetează oportunitatea de a valorifica boom-ul populației prin construirea de complexe de condominiu, case, clădiri de apartamente și subdiviziuni pline de case de cale, litigiile care decurg din defectele de construcție deveneau o problemă serioasă în Colorado. În 2001, ca răspuns la lobby-ul din partea industriilor de asigurări și construcții din Colorado, parlamentarii au adoptat Legea privind reforma acțiunii defectelor de construcție sau „CDARA”, codificată la C. R. S. 13-20-801, et. urm., în speranța reglementării creanțelor și proceselor legate de defectele de construcție. CDARA a fost modificată și extinsă în 2003, 2007 și 2010. În ciuda celor mai bune intenții ale CDARA, litigiile privind defectele de construcție aveau încă un efect răcoritor asupra dezvoltării de condominiu nou, construcțiile noi scăzând de la 20 la sută la doar 3 la sută. Ca răspuns, parlamentarii au adoptat recent HB 17-1279, ceea ce creează obstacole suplimentare pentru consiliile de condominiu și asociațiile de proprietari dornici să înceapă acțiuni împotriva profesioniștilor din construcții.
scopul acestui articol este de a evidenția unele dintre aspectele cheie ale CDARA și alte considerente implicate în apărarea cazurilor de defecte de construcție.
cererea CDARA ‘ S
deoarece construcția este în mare parte guvernată de contracte și includ adesea clauze de arbitraj care limitează accesul la instanțe, dispozițiile CDARA se aplică în mod specific oricărei „…acțiuni civile sau o procedură de arbitraj pentru daune, despăgubiri sau contribuții aduse împotriva unui profesionist în construcții pentru a afirma o cerere, cerere reconvențională, cerere încrucișată sau cerere terță parte pentru daune sau pierderi sau pierderea utilizării proprietății reale sau personale sau vătămări corporale cauzate de un defect în proiectarea sau construcția unei îmbunătățiri a proprietății imobiliare.”
definiții importante
CDARA definește un” reclamant „ca” …o altă persoană decât Procurorul general sau avocații districtuali ai mai multor districte judiciare ale statului care afirmă o cerere împotriva unui profesionist în construcții care susține un defect în construcția unei îmbunătățiri a proprietății imobiliare.”Această definiție destul de cuprinzătoare permite persoanelor fizice sau asociațiilor de proprietari să afirme pretenții împotriva profesioniștilor din construcții pentru defecte de construcție.
CDARA a fost, de asemenea, elaborat pentru a include aproape toți cei implicați în orice aspect al procesului de construcție. Într-adevăr,” profesionist în construcții „este definit ca” …un arhitect, contractant, subcontractant, Dezvoltator, constructor, furnizor constructor, inginer sau inspector care efectuează sau furnizează proiectarea, supravegherea, inspecția, construcția sau observarea construcției oricărei îmbunătățiri a proprietății imobiliare. În cazul în care îmbunătățirea proprietății imobiliare se referă la o proprietate comercială, termenul „profesionist în construcții” va include, de asemenea, orice proprietar anterior al proprietății comerciale, altul decât reclamantul, la momentul efectuării lucrării…”
Notificarea procesului de revendicare
unul dintre semnele distinctive ale CDARA este cerința de notificare a revendicării. Reclamanții care doresc să afirme o cerere sau, în cele din urmă, să înceapă litigii împotriva unui profesionist în construcții trebuie să satisfacă mai întâi cerința de prag de notificare a cererii CDARA.
reclamantul trebuie să trimită o notificare scrisă „…la ultima adresă cunoscută a unui profesionist în construcții împotriva căruia reclamantul afirmă o cerere de defect de construcție care descrie cererea în detaliu suficient pentru a determina natura generală a defectului, inclusiv o descriere generală a tipului și locației construcției despre care reclamantul susține că este defect și orice daune pretinse că au fost cauzate de defect.”
CDARA cere reclamantului să furnizeze profesionale de construcție cu avizul de cerere nu mai târziu de 75 de zile înainte de depunerea unei acțiuni, sau nu mai târziu de 90 de zile înainte de depunerea acțiunii, în cazul unei proprietăți comerciale.
după primirea notificării de revendicare, profesionistul în construcții poate furniza o cerere scrisă pentru aceasta, și contractanții săi sau alți agenți, pentru a avea acces la proprietatea reclamantului în scopul inspectării proprietății și a oricărui presupus defect. CDARA cere ca inspecția să fie finalizată în termen de 30 de zile de la notificarea cererii.
în termen de 30 de zile de la finalizarea procesului de inspecție sau în termen de 45 de zile de la inspecția unei proprietăți comerciale, un profesionist în construcții poate trimite reclamantului „…o ofertă de soluționare a cererii prin plata unei sume anumite sau prin acordul de remediere a defectului revendicat”, așa cum se pretinde în notificarea de revendicare.”Oferta scrisă a profesionistului în construcții de a soluționa trebuie să includă”… un raport al domeniului de aplicare al inspecției, constatările și rezultatele inspecției, o descriere a lucrărilor de construcție suplimentare necesare pentru remedierea defectului descris în anunțul de revendicare și toate daunele aduse îmbunătățirii bunurilor imobile cauzate de defect și un calendar pentru finalizarea lucrărilor de construcție de remediere.”
reclamantul are la dispoziție 15 zile de la data livrării ofertei pentru a se stabili pentru a oferi acceptarea scrisă, în caz contrar oferta este considerată respinsă. Dacă soluționarea anticipată nu reușește, reclamantul poate începe litigii împotriva profesionistului în construcții. În cazul în care un reclamant nu respectă procesul de notificare a reclamației CDARA, acțiunea civilă sau arbitrajul trebuie să fie suspendate până la finalizarea procesului.
scopul procesului de notificare a reclamației CDARA este de a oferi o modalitate promptă și rentabilă părților de a evita litigiile. Acesta oferă părților cu un instrument de investigare pre-litigii care să permită profesionale de construcții pentru a primi o notificare de și apoi inspecta toate presupusele defecte. În cazul în care procesul de notificare a cererii se dovedește nereușit, acesta permite profesionistului în construcții și reprezentării sale să intre în litigiu cu o înțelegere a cazului care nu este neapărat oferită în alte tipuri de acțiuni civile. În plus, presupunând că profesionistul în construcții oferă o notificare promptă a cererii către asigurătorul său, procesul permite profesionistului în construcții să obțină o reprezentare juridică imediată și posibilitatea de a păstra experți pentru a-și proteja pe deplin interesele.CDARA mandatează un asigurător să apere un profesionist în construcții care a primit o notificare de revendicare investigând în mod rezonabil cererea și cooperând în mod rezonabil cu asiguratul în timpul procesului de notificare a revendicărilor. Astfel, eșecul de a face acest lucru poate da naștere unei pretenții de rea-credință.Cdara se opune oricărei cereri separate de neglijență care solicită daune pentru un defect de construcție dacă rezultă dintr-o nerespectare substanțială a unui cod de construcție sau a unui standard industrial aplicabil, cu excepția cazului în care eșecul are ca rezultat deteriorarea reală a bunurilor reale sau personale; pierderea efectivă a utilizării bunurilor reale sau personale; vătămarea corporală sau moartea ilicită; sau un risc de vătămare corporală sau deces sau o amenințare la adresa vieții, sănătății sau siguranței ocupanților proprietății imobiliare rezidențiale.
această limitare, cu toate acestea, nu interzice afirmarea creanțelor delictuale, altele decât cererile de neglijență; afirmarea creanțelor contractuale sau de garanție; sau, afirmarea creanțelor care decurg din încălcarea oricărui statut sau ordonanță, altele decât cererile de încălcare a unui cod de construcție.
daune disponibile în conformitate cu CDARA
în conformitate cu CDARA, un reclamant nu poate recupera mai mult de „daune reale”, cu excepția cazului în care reclamantul prevalează asupra revendicării pe care profesionistul în construcții a încălcat Legea privind Protecția Consumatorilor din Colorado și:
(a) oferta monetară a profesionistului în construcții, făcută, pentru a se mulțumi cu o sumă certain…is mai puțin de 85 la sută din suma acordată reclamantului ca daune reale suferite exclusiv costurile, dobânzile și onorariile avocaților; sau
(b) costul rezonabil, stabilit de trier de fapt, pentru a finaliza oferta profesionistului în construcții, făcută, pentru a remedia costurile de construcție defect…is mai puțin de 85 la sută din suma acordată reclamantului ca daune reale susținute exclusiv costurile, dobânzile și onorariile avocaților.
CDARA definește „daunele reale” ca fiind „cea mai mică dintre valoarea justă de piață a proprietății imobiliare fără presupusul defect de construcție; costul de înlocuire al proprietății imobiliare; sau costul rezonabil pentru repararea presupusului defect de construcție, împreună cu costurile de relocare…” atunci când este implicată proprietatea rezidențială, daunele reale includ și „…alte costuri economice directe legate de pierderea utilizării, dacă este cazul, dobânda prevăzută de lege și costurile de proces și onorariile rezonabile ale avocatului care pot fi acordate în conformitate cu contractul sau legea aplicabilă.”
important, dacă un profesionist în construcții nu” respectă în mod substanțial „termenii unei oferte acceptate pentru a remedia sau soluționa o cerere făcută în timpul procesului de notificare a revendicării sau dacă un profesionist în construcții nu răspunde deloc la notificarea revendicării, profesionistul în construcții” va fi supus unor daune înalte”, dar numai dacă reclamantul prevalează altfel asupra afirmației că a avut loc o încălcare a Legii privind Protecția Consumatorilor din Colorado. Cu toate acestea, suma totală a daunelor înalte și a onorariilor avocaților acordate într-o acțiune în temeiul Legii privind Protecția Consumatorilor din Colorado este limitată la 250.000 de dolari.
statutul limitărilor
CDARA stabilește statutul limitărilor pentru o acțiune care trebuie introdusă împotriva unui profesionist în construcții pentru o îmbunătățire a proprietății imobiliare. Acesta include un termen de prescripție de doi ani din momentul descoperirii unui defect sau în exercitarea unei diligențe rezonabile ar fi trebuit să fie descoperit. În niciun caz nu poate fi introdusă o acțiune după un statut de repaus de șase ani, cu toate acestea, poate fi prelungită până la doi ani dacă defectul este descoperit în al cincilea sau al șaselea an după finalizarea substanțială.
nu toate presupusele defecte de construcție sunt latente, astfel încât avocatul apărării ar trebui să fie vigilenți pentru un statut de limitări de apărare. În cazul în care garanția de evaluare, este imperativ apărarea afirmativă adecvată este afirmată în răspunsul unui profesionist în construcții la o plângere sau o notificare de Arbitraj pentru a păstra un statut de apărare a limitărilor.
Curtea Supremă din Colorado a decis în Goodman v.Heritage Builders, Inc., prevederea C. R. S. 13-80-104 care permite unui specialist în construcții să formuleze cereri împotriva terților în termen de 90 de zile de la hotărârea sau soluționarea definitivă se aplică nu numai statutului de prescripție de doi ani, ci și statutului de repaus de șase ani. Acest lucru este important pentru antreprenorii generali care caută despăgubiri și contribuții din partea subcontractanților săi.
dacă o notificare de revendicare este trimisă unui profesionist în construcții în termenul prevăzut pentru depunerea unei acțiuni în temeiul oricărui statut de limitări sau repaus aplicabil, atunci statutul de limitări sau repaus este taxat până la 60 de zile de la finalizarea procesului de notificare a revendicării.
alte considerente importante în evaluarea timpurie a cazurilor de defecte de construcție
contractele de construcție includ adesea dispozițiile predominante ale părților, care permit părții predominante într-o acțiune civilă sau arbitraj să recupereze onorariile avocaților și costurile litigiilor (de ex. arbitrajul și taxele experților). Este imperativ ca orice poliță de asigurare aplicabilă să fie consultată înainte de atribuirea avocatului pentru a determina dacă onorariile avocaților și costurile litigiilor sunt acoperite sau dacă profesionistul asigurat în construcții va fi scos din buzunar în cazul unui astfel de premiu. Profesionistul în construcții asigurat trebuie informat imediat, de preferință într-o scrisoare de rezervare a drepturilor. Având în vedere natura litigiului cu defecte de construcție, un asigurător ar trebui să se aștepte ca orice onorarii și Costuri ale avocaților, în special onorarii ale experților, acordate unui reclamant să fie substanțiale.
în Colorado, pentru a colecta taxele de partid predominante, o parte trebuie să stabilească mai întâi că este, într-adevăr, partea predominantă. Cu toate acestea, o astfel de determinare nu este întotdeauna ușoară. De exemplu, dacă un reclamant prevalează pe mai puțin de jumătate din numeroasele sale cereri, un reclamant poate argumenta în continuare că a fost partea predominantă. În astfel de circumstanțe, este deosebit de important modul în care reclamantul încadrează cazul. În Colorado, instanța sau arbitrul / Comisia de arbitraj au o largă discreție în a determina cine este partea predominantă. Într-un scenariu în care un reclamant ar prevala asupra a mai puțin de jumătate din creanțele sale, reclamantul ar putea argumenta că creanțele care nu prevalează erau creanțe auxiliare sau derivate. Poate chiar susțin că revendicările câștigătoare au avut o valoare mai mare în dolari sau au necesitat mai mult timp, muncă legală substanțială sau descoperire decât celelalte revendicări. Prin urmare, un profesionist în construcții ar putea fi încă expus la o atribuire substanțială a onorariilor și costurilor avocaților, chiar dacă prevalează asupra a mai mult de jumătate din pretențiile afirmate.
Takeaway
CDARA este probabil să vadă modificări viitoare pentru a aborda numeroase defecte în arena litigii defect de construcție. Atunci când se confruntă cu o cerere de defect de construcție, este important ca asiguratul profesionist în construcții să adere la procesul de notificare a cererii sau, alternativ, să forțeze reclamantul să adere la acesta. Consilier juridic ar trebui să fie imediat alocate și experți reținute pentru a asista asiguratul constructii profesionale naviga CDARA ‘ s pre-litigii cerințele. În cazul în care litigiile încep, este foarte important ca Politica să fie consultată pentru a determina dacă onorariile avocaților și costurile litigiilor sunt acoperite sau dacă profesionistul asigurat în construcții va fi scos din buzunar. Ca o bună practică, un Ajustor de creanțe ar trebui să stabilească dacă există o clauză de partid predominante în contractul de construcție și asigurat constructii profesionale ar trebui să fie imediat informat de potențialul pentru out-of-buzunar cheltuielile care nu sunt acoperite de politica. Avocatul apărării ar trebui, de asemenea, să se consulte cu experții reținuți pentru a determina dacă o apărare afirmativă și o moțiune de concediere pentru încălcarea statutului limitărilor sunt adecvate.
Biroul de Recensământ al SUA (2019). QuickFacts Colorado. Adus de la https://www.census.gov/quickfacts/co.
C. R. S. 38-33.3-303.5.
C. R. S. 13-20-802.5(1).
C. R. S. 13-20-802.5(3).
C. R. S. 13-20-802.5(4).
C. R. S. 13-20-802.5(5).
C. R. S. 13-20-803.5(1).
C. R. S. 13-20-803.5(2).
