fie că sunteți nou pe piața imobiliară sau un proprietar de teren cu experiență, ar trebui să fiți conștienți de consecințele pentru neîndeplinirea unui acord de cumpărare și vânzare („APS”). Un APS este în esență un contract pentru cumpărarea și vânzarea de terenuri. În consecință, un proces tipic pentru o afacere imobiliară eșuată este o acțiune pentru încălcarea contractului.
în Ontario a fost mult timp legea că partea nevinovată care nu încalcă („partea nevinovată”) ar trebui să fie readusă în poziția în care ar fi fost dacă tranzacția imobiliară ar fi fost închisă, sub rezerva unor principii de calificare. Așteptarea părții nevinovate este de a fi compensată pentru ceea ce nu a primit pentru sfârșitul înțelegerii de la partidul care a încălcat APS („violarea Partidului”). Această compensație se numește „daune de așteptare”.
pentru a fi recuperabile, daune așteptare pentru încălcarea contractului: (1) trebuie să fie previzibil în mod rezonabil; (2) trebuie să fie inevitabilă în sensul că partea nevinovată este tratată ca și cum ar avea obligația de a lua măsuri rezonabile pentru a evita pierderea, adică de a atenua; și (3) trebuie dovedită cu o anumită certitudine. În ceea ce privește obligația de atenuare, atenuarea nu trebuie să fie impecabilă sau perfectă; trebuie doar să fie rezonabilă, având în vedere circumstanțele predominante cunoscute la momentul respectiv, fără a se baza pe retrospectivă. Partea nevinovată nu este de așteptat să-și asume riscuri nerezonabile. De exemplu, dacă partea nevinovată este vânzătorul, atunci vânzătorul este de obicei obligat să reliste proprietatea de vânzare. Nerespectarea acestui lucru poate reduce orice daune acordate de un judecător.
pentru o încălcare a APS care are loc la sau în jurul datei de închidere stabilite în APS, daunele așteptate ale părții nevinovate sunt, în general, calculate sau măsurate pe baza diferenței dintre prețul contractului și timpul stabilit pentru închidere, analizând valoarea de piață la momentul închiderii. Valoarea de piață este evaluată pe o bază obiectivă pe baza a ceea ce ar plăti un cumpărător dispus pentru proprietatea pe piața liberă, având cunoștințe rezonabile despre valoarea proprietății.
pentru o încălcare anticipativă, măsura normală a daunelor este diferența dintre prețul contractului și data închiderii, deși această sumă este supusă reducerii dacă vânzătorul nu reușește să atenueze după acceptarea respingerii APS de către partea care încalcă. La încălcarea anticipativă sau repudierea, partea nevinovată are două opțiuni: (1) să accepte repudierea și să dea în judecată pentru daune, fără a mai fi nevoie să îndeplinească obligațiile rămase ale APS; sau (2) să insiste asupra executării și finalizării stricte a APS și să aștepte până la data limită pentru a evalua rezultatul.
reamintim că partea nevinovată are datoria de a atenua daunele sale la încălcarea APS de către partea care încalcă. Judecătorii își păstrează puterea discreționară de a se abate de la calculul sau măsura normală a daunelor, dacă este corect în circumstanțe să facă acest lucru, deoarece eforturile de atenuare sunt diferite în fiecare caz. Fiecare caz este diferit și trebuie evaluat pe propriile merite. De obicei, partea nevinovată are dreptul la pierderea prețului de revânzare și la daune speciale.
Cum se dovedește atunci ce calcul sau măsură a daunelor ar trebui să utilizeze un judecător în fiecare caz? De obicei, în cazul în care există părți sofisticate, o afacere mai complexe imobiliare implicate, și o piață foarte fluctuante imobiliare, evaluarea dovezi vor fi necesare pentru a ajuta judecătorul în determinarea ceea ce o sumă rezonabilă și obiectivă de daune-interese ar fi în acest caz. Diferența de daune între un calcul bazat pe (i) diferența dintre prețul contractului și valoarea de piață la data închiderii în comparație cu (ii) diferența dintre prețul contractului și valoarea de piață la o anumită dată înainte sau după închidere ar putea fi semnificativă, astfel cum s-a demonstrat în numeroase cazuri în Ontario.atunci când sunt implicate astfel de costuri semnificative pentru neîndeplinirea unui APS, părțile la un APS ar fi bine deservite de un avocat cu experiență pentru a-și proteja drepturile în cazul unei încălcări.echipa noastră experimentată de la Keyser Mason Ball, LLP este dedicată obținerii celor mai bune rezultate pentru dvs. în fiecare tranzacție imobiliară sau dispută, indiferent dacă este implicată proprietatea rezidențială sau comercială. Vă rugăm să contactați Charles Lun ([email protected]) și el va fi fericit să ajute.
_________________________________________________________________________________________
există puține dovezi mai bune pentru valoarea de piață a unei proprietăți decât prețul la care proprietatea a fost vândută efectiv în urma unei încălcări a APS și în urma a ceea ce pare a fi o atenuare rezonabilă a daunelor.
În general, o încălcare anticipativă are loc atunci când partea care încalcă dezvăluie intenția de a nu fi legată de termenii APS și privează partea nevinovată de substanțial întregul beneficiu al APS. Exemple tipice sunt în cazul în care un cumpărător afirmă că nu se va închide din cauza lipsei de fonduri sau în cazul în care un vânzător refuză să vândă proprietatea.un exemplu tipic de repudiere este în cazul în care un cumpărător nu poate închide din cauza lipsei de fonduri, sfătuiește vânzătorul de acest lucru, și vânzătorul relists proprietatea de vânzare și începe un proces pentru suma de depozit și daune suplimentare.
daunele speciale sunt daune pentru a compensa partea nevinovată pentru cheltuielile reale suportate. De exemplu, dacă vânzătorul este partea nevinovată, vânzătorul are dreptul la costurile de transport după data de închidere pentru articole precum impozitele pe proprietate, utilitățile, asigurările și altele asemenea, care sunt „pierderi” previzibile în mod rezonabil (adică cheltuieli din buzunar) suportate de partea nevinovată.
