Se você é novo no mercado imobiliário ou um proprietário experiente, você deve estar ciente das consequências por não completar um acordo de compra e venda (“APS”). A APS é essencialmente um contrato de compra e venda de terrenos. Consequentemente, um processo típico para um negócio imobiliário fracassado é uma ação por quebra de contrato.
Em Ontário tem sido por muito tempo a lei que os inocentes não-infracção de uma das partes (“Parte Inocente”) devem ser colocados de volta na posição em que estaria se a operação imobiliária fechado, sujeito a alguns princípios de qualificação. A expectativa da Parte inocente é ser compensada pelo que ela não recebeu pela sua parte que violou a APS (“parte violadora”). Esta compensação é chamada de “danos esperados”. para ser recuperável, a expectativa de danos por quebra de contrato: (1) deve ser razoavelmente previsível; (2) deve ser inevitável, no sentido de que a parte inocente é tratada como se tivesse a obrigação de tomar medidas razoáveis para evitar perdas, ou seja, para atenuar; e (3) deve ser provada com alguma certeza. No que diz respeito ao dever de mitigar, mitigação não precisa ser impecável ou perfeito; ele só precisa ser razoável, tendo em conta as circunstâncias prevalecentes conhecidas na época para existir, sem depender de retrospectiva. Não se espera que a parte inocente corra riscos excessivos. Por exemplo, se a parte inocente é o vendedor, então o vendedor é geralmente obrigado a relist o imóvel para venda. Se não o fizer, pode reduzir qualquer indemnização concedida por um juiz.para uma violação dos APS que ocorre na ou em torno da data de encerramento definida nos APS, os danos esperados da Parte inocente são geralmente calculados ou medidos com base na diferença entre o preço do contrato e o tempo fixado para o encerramento, olhando para o valor de mercado no momento do encerramento. O valor de mercado é avaliado numa base objetiva com base no que um comprador disposto pagaria pelo imóvel no mercado livre com um conhecimento razoável do valor do imóvel.
Para uma antecipação do incumprimento, o normal medida de danos é a diferença entre o preço do contrato e a data de fechamento, embora este valor está sujeito a ser reduzido se o vendedor não mitigar, após a aceitação da Violação do Partido repúdio da APS. Em caso de violação ou repúdio antecipado, a parte inocente tem duas opções:: (1) aceitar o repúdio e processar por danos, SEM a necessidade adicional de cumprir quaisquer obrigações remanescentes da APS; ou (2) insistir no desempenho estrito e conclusão da APS e esperar até a data-limite para avaliar o resultado.Recall that The Innocent Party has a duty to mitigate its damages upon breach of the APS by the Violating Party. Os juízes mantêm o poder discricionário de se desviar do cálculo normal ou da medida de danos se for justo nas circunstâncias fazê-lo, porque os esforços de mitigação são diferentes em cada caso. Cada caso é diferente e deve ser avaliado com base nos seus próprios méritos. Normalmente, a parte inocente tem direito à perda de preço de revenda e a danos especiais.como então se prova que cálculo ou medida de Danos um juiz deve usar em cada caso? Normalmente, quando existem partes sofisticadas, um negócio imobiliário mais complexo envolvido, e um mercado imobiliário altamente flutuante, provas de avaliação serão necessárias para ajudar o juiz a determinar o que um montante razoável e objetivo de danos seria nesse caso. A disparidade de danos entre um cálculo com base (i) a diferença entre o preço do contrato e o valor de mercado na data de fechamento, em comparação com (ii) a diferença entre o preço do contrato e o valor de mercado em alguma data antes ou depois de fechar poderia ser significativo, como demonstrado em inúmeros casos, em Ontário.quando tais custos significativos estão envolvidos por não completar uma APS, as partes em uma APS seriam bem servidas por ter um advogado experiente para proteger seus direitos em caso de violação.a nossa equipa experiente na Keyser Mason Ball, A LLP dedica-se a obter os melhores resultados para si em todas as transacções imobiliárias ou disputas, quer se trate de imóveis residenciais ou comerciais. Por favor contacte Charles Lun ([email protected]) e terá todo o gosto em ajudar.
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Há pouco melhor evidência de valor de mercado de uma propriedade do que o preço pelo qual a propriedade vendida a seguir uma violação da APS e, seguindo o que parece ser razoável mitigação de danos.geralmente, uma violação antecipada ocorre quando a parte violadora revela uma intenção de não estar vinculada aos termos da APS e priva a parte inocente de substancialmente todo o benefício da APS. Exemplos típicos são os casos em que um comprador afirma que não vai fechar devido à falta de fundos ou em que um vendedor se recusa a vender a propriedade.
Um exemplo típico de repúdio é quando um comprador não pode fechar devido à falta de fundos, aconselha o vendedor disso, e o vendedor reliste a propriedade para venda e inicia uma ação judicial pelo montante do depósito e danos adicionais.danos especiais são danos para compensar a parte inocente pelas despesas reais incorridas. Por exemplo, se o vendedor for a parte inocente, é provável que o vendedor tenha direito aos seus custos de transporte após a data-limite para itens como impostos sobre a propriedade, Serviços públicos, seguros e similares que são razoavelmente previsíveis “perdas” (isto é, despesas fora do bolso) realizadas pela Parte inocente.
