por Glen Hansen
O seu vizinho constrói (ou quer construir) uma parede ornamentada entre as suas duas propriedades. Em seguida, o seu vizinho e-mail para você a fatura, e pede-lhe para contribuir com metade do custo do edifício. Você tem que pagar se o custo do muro é excessivo na sua opinião? E se mal conseguires pagar metade do custo de uma cerca de arame, quanto mais aquela parede? Antes de 1 de janeiro de 2014, a lei não era muito útil em responder a essas perguntas.
Por mais de 140 anos, a seção de Código Civil 841 descreveu o dever dos vizinhos de manter limites e cercas entre eles. Que fornecidos da seguinte forma:
Coincidente proprietários estão mutuamente ligados, igualmente, para manter a:
1. Os limites e monumentos entre eles;
2. As cercas entre eles, a menos que um deles decida deixar a sua terra repousar sem esgrima.; nesse caso, se depois a inclinar, deve restituir à outra uma parte justa do valor, nessa altura, de qualquer vedação de divisão feita por esta última.os tribunais trataram a responsabilidade partilhada descrita na secção 841 como um contrato implícito entre proprietários vizinhos, em vez de uma responsabilidade legal. (See e.g., Bliss v. Sneath (1894)103 Cal. 43, 45; Marshall v. Wentz (1915) 28 Cal.Aplicacao. 540, 544 )
cada vez mais, tribunais de julgamento têm encontrado a língua oficial original na seção 841 pouco útil na resolução de disputas de cerca entre vizinhos. Como um juiz do Supremo Tribunal comentou: “antes da revisão, a seção 841 do Código Civil realmente fez pouco para orientar as partes ou os tribunais na resolução de litígios. … A linguagem de longa data fez pouco para abordar questões iniciais de construção ou o tipo de esgrima, sua altura, etc., que pode ser usado.”(Hon. Judy Holzer Hersher,” Poet Robert Frost and the California Legislature Agree: Good Fences Make Good Neighbors,”Sacramento Lawyer, March/April 2014, p. 10 (found at http://content.yudu.com/Library/A2quvs/SacramentoLawyerMaga/resources/index.htm?referrerUrl=http%3A%2F%2Ffree.yudu.com%2Fitem%2Fdetails%2F1743641%2FSacramento-Lawyer-Magazine—March-April-2014).)
em 2013, o Legislativo reconheceu que a linguagem original na seção 841 era antiquada e as circunstâncias envolvendo proprietários vizinhos mudaram. O pessoal do Comitê da Assembléia no Judiciário explicou que, em 1872, quando a lei foi originalmente promulgada, “o principal benefício associado com a construção de uma cerca de fronteira em torno de sua propriedade era” impedir a entrada e saída de animais domésticos como eles são geralmente nutridos e confinados sobre eles, e proteger as instalações fechadas de invasão ilegal.(Assembleia Comm. Judicial, Analysis of AB 1404, May 6, 2013, p. 5 (found at http://www.leginfo.ca.gov/pub/13-14/bill/asm/ab_1401-1450/ab_1404_cfa_20130506_100830_asm_comm.html), quoting Meade v. Watson (1885) 67 Cal. 591, 593.) A linguagem original na seção 841 refletia esta ” estreita compreensão dos benefícios associados com, e os propósitos servidos por uma cerca de fronteira.”(Ibid. No entanto, o Comitê Judiciário observou que em uma sociedade já não dominada por atividades Agrárias, “atualizar e modernizar o estatuto para refletir melhor os benefícios modernos associados com cercas de bairro faz sentido, como proteger as instalações contra invasões de Privacidade e invasão ilegal.” (ID. at pp. 5-6. Na Califórnia urbanizada de hoje, a delimitação entre propriedades é “geralmente necessária e geralmente esperada” e “serve as funções básicas de preservar a privacidade de cada vizinho e fornece uma demarcação visual das linhas de propriedade.” (ID. às p. 6. O Legislativo reconheceu a necessidade contínua de uma presunção de que “os proprietários adjacentes compartilham um benefício igual, e uma responsabilidade igual pelos custos razoáveis de construção e manutenção, de qualquer vedação dividindo suas propriedades.”(Ibid.) Mas o Legislativo também reconheceu que ” cercas de vizinhança nem sempre são mutuamente benéficas, e que um proprietário adjacente que claramente recebe pouco ou nenhum benefício de uma cerca de fronteira não deve ser forçado a subsidiar a construção de uma vedação adjacente do proprietário.”(Ibid.) O legislador, portanto, procurou codificar essa presunção e ” prevenir as desigualdades que resultariam de uma dura e rápida presunção ‘geral’ de igual benefício e responsabilidade.”(Ibid.)
E assim o Legislativo aprovou e o governador assinou o projeto de lei 1404 da Assembleia, A ” Good Neighbor Fence Act of 2013.” (Estatistica. 2013, ch. 86.) AB 1404 substituiu o Código Civil secção 841 e continuou a presunção nesse estatuto de que ” os proprietários adjacentes devem partilhar igualmente a responsabilidade pela manutenção dos limites e monumentos entre eles.”A nova legislação prevê que os latifundiários adjacentes devem não só partilhar um benefício igual de qualquer vedação que divida as suas propriedades, mas também ser igualmente responsáveis pelos custos razoáveis de construção, manutenção ou substituição necessária da cerca. Sob a nova seção 841, de que a presunção pode ser superada “por uma preponderância das evidências que demonstram que a imposição de uma responsabilidade igual para os custos de construção, de manutenção, ou de substituição da vedação seria injusto” para determinar se a mesma responsabilidade para os custos razoáveis seria injusto, seção 841 afirma que o tribunal deve considerar todos os seguintes:
(A) Se os encargos financeiros para um proprietário de terras é substancialmente desproporcional em relação ao benefício que lhe são conferidas pelo proprietário a vedação em questão.
B) Se o custo da cerca excederia a diferença no valor do imóvel antes e depois da sua instalação.C) Se o encargo financeiro para um proprietário de um terreno imporia um prejuízo financeiro indevido, tendo em conta as circunstâncias financeiras dessa parte, tal como demonstrado por provas razoáveis.
(D) razoabilidade de um determinado projecto de construção ou manutenção, incluindo todos os seguintes:
(i) em que medida os custos do projecto parecem ser desnecessários ou excessivos.
(ii) A medida em que os custos do projecto parecem ser o resultado da estética pessoal, arquitectónica ou outras preferências do proprietário.
(e) quaisquer outros factores equitativos adequados às circunstâncias.a nova secção 841 exige igualmente que um proprietário que pretenda incorrer em custos de construção ou manutenção de uma cerca partilhada com um proprietário adjacente, e que deseje ter uma contribuição razoável para esses custos pelo proprietário adjacente, forneça a esse vizinho um aviso razoável por escrito de, pelo menos, 30 dias a um proprietário adjacente antes de qualquer construção ou manutenção da vedação.no entanto, o âmbito da secção 841 não é ilimitado. As entidades e agências públicas estão especificamente excluídas das suas disposições. Isso porque o Legislativo descobriu que a presunção de igual responsabilidade e contribuição para a esgrima compartilhada “não faz sentido no contexto de terras públicas, como os 1,5 milhões de acres da Califórnia contendo parques estatais, ou no contexto de muitos outros estados e terras públicas locais.”
então quem deve pagar pela parede ornamentada do seu vizinho na linha entre suas propriedades adjacentes? Depende. Enquanto a lei presume que você deve igualmente o custo, você pode desafio que a presunção mostrando (a) a metade do custo de parede é substancialmente desproporcional para o seu benefício do que a parede; (b) o custo da parede exceder a diferença entre o valor de sua propriedade antes e após a sua instalação; (c) o ônus financeiro de metade do custo impor uma dificuldade financeira indevida em você, dada a sua situação financeira; (d) a parede da construção particular é razoável; e (e) outros equitativa fatores apropriado de acordo com as circunstâncias. Com sorte, você pode resolver o assunto amigavelmente com o seu vizinho. Caso contrário, os tribunais têm muito mais orientações ao abrigo do novo estatuto para resolver o litígio por motivos equitativos.
len Hansen é conselheiro sénior em Abbott & Kindermann, LLP. Para questões relacionadas com este artigo ou qualquer outro uso do solo na Califórnia, imóveis, questões ambientais e/ou de planeamento, contactar Abbott & Kindermann, LLP at (916) 456-9595.as informações apresentadas neste artigo não devem ser interpretadas como aconselhamento jurídico formal por Abbott & Kindermann, LLP, ou a formação de uma relação advogado/cliente. Devido à natureza em mudança desta área da lei e à importância dos fatos individuais, os leitores são incentivados a procurar aconselhamento independente sobre suas questões jurídicas individuais.
