Como entender o PAC e o ROI taxas significa a diferença entre a dar lucro e a perder dinheiro no seu aluguer de investimentos.não importa os diferentes tipos de propriedades de aluguel ou os diferentes mercados imobiliários ou condições econômicas diferentes, descobrir as taxas de CAP e ROI antes de investir pode fazer ou quebrar você.em termos simples, a “capacidade” ou “capitalização” (taxa Cap) mede a capacidade de um imóvel recuperar o seu investimento inicial e obter lucros a partir daí.
Investopedia define uma taxa de CAP como a taxa de retorno de uma propriedade de investimento de aluguel com base em seu rendimento. Isto calcula o retorno potencial do investimento.saber quantos anos leva para recuperar o seu investimento inicial total torna-se muito importante na determinação do valor do investimento. Se você pretende vender a propriedade dentro de 10 anos, a taxa de CAP ajuda você a ver a viabilidade desse objetivo.no essencial, a taxa de CAP mede o Rendimento Líquido de exploração (NOI) do seu investimento. Estima o rendimento do fluxo de caixa. Embora seja mais fácil para uma taxa de CAP para determinar o NOI em um investimento todo-dinheiro, os custos totais de financiamento podem ser determinados em seu retorno sobre o investimento (ROI) explicado abaixo.
Que tipos de Propriedades uma taxa de CAP ajuda?a estimativa e comparação da rendibilidade das propriedades de investimento em rendas não faz diferença se são casas de família única, duplexes, triplexos, edifícios de apartamentos ou condomínios de luxo.no essencial, a taxa da PAC fornece aos investidores uma fórmula simples para estimar a rendibilidade antes da compra.
fazendo o cálculo da taxa de CAP
Aprenda a analisar os investimentos em aluguel. Se não fizer as contas antes de investir, nunca ganhará os lucros que procura.
ninguém prevê corretamente o futuro. No entanto, com uma análise sólida, você reduz os riscos em qualquer investimento. Má matemática cria maus investimentos.
os investidores experientes aprendem a calcular o risco vs. recompensas.
taxa de Capitalização básica
muitos investidores antevêem propriedades de investimento em locação ao mesmo tempo e realizam uma análise básica da taxa de CAP. A tampa básica funciona melhor ao comparar diferentes propriedades para determinar quais devem ser procuradas.taxa de CAP calculada dividindo o Rendimento Líquido de exploração da renda (NOI) pelo seu valor actual de mercado ou pelos custos de compra recentes. A fórmula é assim.:
Exemplo de uma TAMPA de Cálculo da Taxa de
Você deseja comprar um aluguel de us $1 milhão e espera gerar us $120.000 por ano, após os custos operacionais. A taxa máxima é de US $120.000 dividido por US $ 1 milhão = 0,12 convertidos para 12%.
Agora use esta taxa de limite de 12% para comparar outros investimentos em locação com preços semelhantes para decidir se são bons investimentos.
taxa de CAP avançada
enquanto o cálculo da taxa de CAP básica funciona melhor ao comparar investimentos de aluguer potenciais, o avançado calcula dados mais importantes.
seguir estes 4 passos para fazer um cálculo avançado da taxa de CAP:
- calcular o rendimento anual bruto. Mesmo que você não possui a propriedade ainda, você deve pesquisar as taxas de aluguel locais.em seguida, subtraindo 10% do total dos rendimentos anuais das rendas das ofertas potenciais.rendimento líquido determinado subtraindo todos os custos de exploração da renda. Estes incluem impostos, seguros, serviços públicos, custos de gestão, manutenção e outros custos.agora, divida o rendimento líquido de exploração pelos custos totais de aquisição. Incluir os custos de fechamento, comissões de corretagem, e todos os custos de reabilitação ao torná-lo “aluguer pronto”. O resultado é a taxa do limite máximo em percentagem.no entanto, este cálculo não inclui os custos de financiamento. Ao financiar, você deve incluir os custos anuais de financiamento como uma despesa operacional.
Agora, você vê a relação entre rendas, custos de aquisição e custos operacionais. Se os seus custos de aquisição foram mais elevados do que as rendas comparáveis em seu mercado, você deve aumentar o aluguel para alcançar a taxa de CAP desejável. A incapacidade de obter rendas mais elevadas para superar custos de aquisição mais elevados resulta numa redução da taxa de CAP.idealmente, você quer comprar e renovar um aluguel por menos do que as locações locais comparáveis. Então, alugue à taxa corrente para aumentar a sua taxa de CAP mostrando um maior retorno sobre o seu investimento. Isso faz das vendas curtas e Execuções Hipotecárias um “boom” para “comprar e manter”, juntamente com “fix & flip” propriedades.
por que a taxa de CAP é importante
o cálculo das taxas de Cap location mostra a importância de controlar os custos operacionais. Subtrair os custos de exploração do Rendimento da renda para mostrar o rendimento líquido. A redução dos custos de exploração aumenta a taxa da PAC, resultando em lucros mais elevados.certifique-se de que todos os custos operacionais incluídos nos seus cálculos da taxa de CAP. Sempre estimar Vagas. Nunca compare os alugueres de casa de uma única família com as taxas de limite de apartamento. Trata-se de tipos completamente diferentes de rendas que implicam custos e taxas de aluguer diferentes.
lembre-se, a maioria das calculadoras de taxas de CAP on-line assumem todas as compras em dinheiro.
o que é uma boa taxa de CAP Para As rendas?
a maioria dos investidores considera que a taxa máxima ideal é de pelo menos 10%.
o défice das taxas de limite máximo
enquanto uma taxa de limite serve como um cálculo simples para ajudar os investidores a comprar propriedades de aluguer, eles não são a palavra final.em primeiro lugar, as taxas da PAC não têm em conta a apreciação, um factor importante para determinar o rendimento do investimento.em segundo lugar, as taxas da PAC não têm em conta os riscos e as oportunidades no mundo real. Por exemplo, saber de um crescimento de mercado próximo faz sentido investir agora e torná-lo mais difícil até que rendas mais elevadas ocorrem quando a economia melhora.o cálculo do retorno do investimento (RI) para os investimentos em locação deve seguir um cálculo da taxa máxima inicial.
Investopedia define ROI como a capacidade de avaliar a eficiência de um investimento com base no desempenho. Simplificando, previsões de desempenho eficientes rentabilidade.calcular o RI comparando o ganho de investimento anual menos os custos de investimento anuais divididos pelo custo Total do investimento. Isso resulta em uma proporção ou uma porcentagem. Esta é a aparência de uma fórmula de ROI:
ganho de investimento anual: tomar o fluxo de caixa real de renda mais outras fontes como tapete de lavandaria, máquinas de venda automática, TV a cabo/ligação à internet, etc.custos anuais de investimento: somar os custos anuais de reparação, manutenção, seguro, imposto predial, e os custos de encontrar locatários, etc.custos totais de investimento: Os investimentos em locação exigem o cálculo de diferentes variáveis que determinam os custos totais de investimento. Estes incluem o preço de compra, empréstimos, juros, comissões de corretores, custos de Avaliação e outros custos de encerramento quando da compra e venda.
exemplo ROI
um exemplo de ROI se parece com este:
ganho de investimento anual: digamos que as suas rendas médias trazem $2.500 por mês. Multiplicar por 12 meses = 30 mil dólares por ano.custos de investimento anuais: somar as despesas anuais como seguros, impostos, manutenção, reparações, etc. Digamos que custam dois mil dólares por ano.subtrair os custos de investimento dos ganhos de investimento: $30,000 – $2,000 = $28,000.dividam este número pelos custos totais de investimento: digamos que compraram a unidade de aluguer por $280.000. A divisão mostra $28,000 ÷ $280,000 = 0,10
converte a casa decimal para um por cento: isto dá-lhe 10%, o que significa que pode esperar receber 10% de retorno sobre o investimento (ROI) todos os anos.o que é um bom ROI?
de acordo com Balance, que escreve sobre finanças pessoais desde 1998, em 2018 o ROI imobiliário dos EUA “estabilizou em 10%”.
portanto, o exemplo acima fornece um bom ROI para 2018 a 10%.
conclusão
como entender as taxas de CAP e ROI ajuda os investidores de aluguel a determinar se uma propriedade vale a pena comprar.
As taxas de CAP apenas fornecem uma regra básica de cálculo para ajudar os investidores em rendas a comparar propriedades ao decidir quais devem prosseguir.as taxas de ROI medem a eficiência de um investimento em locação, prevendo o seu desempenho para prever a rentabilidade.tanto a taxa de Cap como a taxa de ROI devem ser de, pelo menos, 10%.antes de comprar propriedades de aluguer certifique-se de calcular OS custos e benefícios de gestão da propriedade para economizar tempo e dinheiro de auto-gestão de suas rendas.contacte-nos para saber como ajudamos os investidores a gerir as suas propriedades com experiência e eficiência.
