the U. S. Census Bureau estimates Colorado’s population increased 13.2 percent between April 1, 2010 and July 1, 2018. Só no último ano civil completo, Colorado adicionou quase 80.000 pessoas, tornando-se o sétimo estado de mais rápido crescimento no país. Naturalmente, esses novos moradores, além dos nativos, precisam de lugares para viver, aprender, comprar, brincar e obter cuidados de saúde. Então não deve ser nenhuma surpresa que o Colorado tenha experimentado um boom de construção paralelo ao seu aumento populacional.com os desenvolvedores cessando a oportunidade de capitalizar o crescimento populacional, construindo complexos de condomínio, casas, prédios de apartamentos e subdivisões cheias de casas de pista, litígios decorrentes de defeitos de construção estavam se tornando um problema sério no Colorado. In 2001, in response to lobbying by Colorado’s insurance and construction industries, lawmers passed the Construction Defect Action Reform Act or “CDARA”, codificado at C. R. S. § 13-20-801, et. seguinte., na esperança de regular reivindicações e processos relacionados com defeitos de construção. O CDARA foi alterado e expandido em 2003, 2007 e 2010. Apesar das melhores intenções da CDARA, o contencioso de defeitos de construção ainda estava tendo um efeito arrepiante no desenvolvimento de novos condomínios, com a nova construção caindo de 20 por cento para apenas 3 por cento. Em resposta, os legisladores promulgaram recentemente a HB 17-1279, o que cria obstáculos adicionais para os conselhos de condomínio e associações de proprietários ansiosos para iniciar ações contra os profissionais da construção.
O objetivo deste artigo é destacar alguns dos aspectos-chave do CDARA e outras considerações envolvidas na defesa de casos de defeito de construção.
CDARA do Aplicativo
Desde a construção é em grande parte regida por contratos e freqüentemente incluem cláusulas de arbitragem limitar o acesso aos tribunais, as disposições da CDARA se aplicam especificamente a qualquer “…a ação civil ou de um procedimento de arbitragem, por danos, indenização ou contribuição interposto contra um profissional de construção para fazer valer um direito, reconvenção, cruz-de sinistro, ou de reclamação de terceiros por danos ou perda, ou perda de uso, real ou propriedade pessoal ou dano pessoal causado por um defeito na concepção ou construção de uma melhoria real de propriedade.”
Definições Importantes
A CDARA define um “reclamante” como “…uma pessoa que o procurador-geral ou do distrito procuradores das diversas comarcas do estado que se afirma uma reclamação contra um profissional de construção que alega vício na construção de uma melhoria real de propriedade.”Esta definição bastante abrangente permite que indivíduos ou associações de proprietários de casas para afirmar reivindicações contra profissionais de construção por defeitos de construção.o CDARA também foi redigido para incluir quase todos os envolvidos em qualquer faceta do processo de construção. Na verdade, “profissional de construção” é definido como ” … um arquiteto, contratante, subcontratante, desenvolvedor, construtor, fornecedor construtor, engenheiro, ou Inspetor executando ou fornecendo o projeto, Supervisão, Inspeção, construção, ou observação da construção de qualquer melhoria para a propriedade real. Se a melhoria da propriedade real for para uma propriedade comercial, o termo “profissional da construção” deve também incluir qualquer proprietário anterior da propriedade comercial, que não o requerente, no momento em que a obra foi realizada…”
aviso do processo de reclamação
uma das características da CDARA é a sua exigência de reclamação. Os requerentes que pretendam fazer valer um crédito ou eventualmente iniciar um processo contra um profissional da construção devem, em primeiro lugar, satisfazer o requisito de notificação do limiar do crédito por parte da CDARA.
o Requerente deve enviar uma notificação por escrito “…para o último endereço conhecido de um profissional de construção contra a qual a requerente postula a construção de defeitos afirmam que descreve a afirmação em nível razoável de detalhe suficientes para determinar a natureza do defeito, incluindo uma descrição geral do tipo e da localização da construção, a requerente alega a existência de defeitos e quaisquer danos que alega ter sido causado por defeito.”
A CDARA exige que o requerente forneça ao profissional da construção o aviso de reclamação o mais tardar 75 dias antes de apresentar uma ação, ou o mais tardar 90 dias antes de apresentar a ação no caso de um imóvel comercial.após a recepção do anúncio de reclamação, o profissional de construção pode apresentar um pedido por escrito, bem como os seus contratantes ou outros agentes, para obter acesso aos bens do requerente para efeitos de inspecção dos bens e de qualquer alegado defeito. A CDARA exige que a inspecção seja concluída no prazo de 30 dias a contar da notificação da Reclamação.
Dentro de 30 dias da conclusão do processo de inspeção, ou no prazo de 45 dias após a inspecção de um imóvel comercial, um profissional de construção pode enviar requerente “…uma oferta para liquidar o crédito pelo pagamento de uma quantia certa ou aceitar para sanar o defeito alegado” como alegado no Aviso de sinistro.”A construção do profissional oferta por escrito para liquidar deve incluir “…um relatório do escopo da inspeção, as conclusões e os resultados da inspeção, uma descrição do adicional de construção que for necessário para sanar o defeito descrito no aviso de sinistro e todos os danos para a melhoria real de propriedade causados por defeito, e um calendário para a conclusão do correctivas trabalho de construção.”
O requerente tem 15 dias a contar da data de entrega da oferta para aceitar por escrito, caso contrário a oferta é considerada rejeitada. Se a liquidação antecipada for infrutífera, o requerente pode intentar uma acção contra o profissional da construção civil. Caso um requerente não cumpra o processo de notificação de reclamação da CDARA, a ação civil ou arbitragem deve ser suspensa até que o processo esteja concluído.
O objetivo do processo de aviso de reclamação da CDARA é proporcionar uma forma rápida e econômica para as partes evitarem litígios. Fornece às partes uma ferramenta de investigação pré-contenciosa que permite ao profissional da construção receber a notificação e, em seguida, inspeccionar todos os alegados defeitos. Se a notificação do processo de reclamação se revelar infrutífera, permite que o profissional da construção e a sua representação entrem em litígio com uma compreensão do caso não necessariamente proporcionada em outros tipos de ações civis. Além disso, assumindo que o profissional de construção fornece aviso imediato da reivindicação à sua seguradora, o processo permite que o profissional de construção para ganhar representação legal imediata e a oportunidade de manter especialistas para proteger plenamente seus interesses.o CDARA exige que uma seguradora defenda um profissional de construção que tenha recebido um aviso de reclamação, investigando razoavelmente o pedido e cooperando razoavelmente com o segurado durante o processo de notificação de reclamações. Assim, o fracasso em fazê-lo pode dar origem a uma reivindicação de má-fé.
CDARA da Restrição de Defeito de Construção Negligência Reivindicações
A CDARA impede qualquer separada negligência reclamação pedindo indenização para uma construção defeito, se ela surge a partir de uma falha de construir, de conformidade substancial com uma aplicável, o código de construção ou indústria padrão, a menos que a falha resulta em um dano real ou propriedade pessoal; perda real de uso de bens móveis ou imóveis; lesão corporal ou morte por negligência; ou, risco de lesões corporais ou morte, ou uma ameaça à vida, saúde, ou segurança, os ocupantes do residencial real de propriedade.
Esta limitação, no entanto, não proíbe a declaração de ato ilícito outras reclamações de créditos por negligência; a afirmação de contrato ou de garantia de créditos; ou, a declaração de reivindicações que possam surgir a partir da violação de qualquer lei ou portaria outras queixas por violação de um código de construção.danos disponíveis ao abrigo do CDARA nos termos do CDARA, o requerente não pode recuperar mais do que “danos reais”, a menos que o requerente prevaleça sobre o pedido o profissional da construção violou a lei Colorado de Defesa do consumidor e:
(a) A construção do profissional monetária oferecer, feita para liquidar pelo montante certo…é menos do que 85 por cento do montante concedido a requerente como real danos sofridos exclusivo de custos, juros e honorários de advogado; ou
(b) O custo razoável, como determinado pelo julgador de fato, para concluir a construção do profissional oferta feito para remediar a construção defeito…é menos do que 85 por cento do montante concedido a requerente como real danos sofridos exclusivo de custos, juros e honorários de advogado.
A CDARA define “os danos reais” como “o menor entre o justo valor de mercado do imóvel sem o alegado defeito de construção; custo de substituição dos bens imóveis; ou custo razoável para reparar o suposto defeito de construção, juntamente com os custos de transferência…” Quando o imóvel residencial for envolvido, danos reais também inclui “…outros custos económicos diretos relacionados à perda de uso, se houver, de juros, como previsto por lei, e tais custas do processo e honorários advocatícios, como pode ser awardable nos termos do contrato ou da lei aplicável.”
Importante, se um profissional de construção não “substancialmente cumprir” com os termos de uma oferta e venda de remédio ou resolver uma reivindicação feita durante o Anúncio do processo de Reclamação, ou se um profissional de construção falha para responder o Aviso de sinistro em tudo, o profissional de construção “deve ser sujeito a danos agudos,” mas somente se o requerente, caso contrário, prevalece sobre a alegação de que houve violação do Colorado Lei de Protecção do Consumidor ocorreu. No entanto, a quantia agregada de danos triplicáveis e honorários de advogados concedidos em uma ação ao abrigo da Lei de Defesa do consumidor Colorado, é limitado a US $250.000.o CDARA estabelece o estatuto de limitações para uma acção intentada contra um profissional da construção por uma melhoria da propriedade real. Inclui um estatuto de limitações de dois anos a partir do momento em que um defeito é descoberto ou no exercício de diligência razoável deveria ter sido descoberto. Em caso algum pode ser intentada uma acção após um estatuto de repouso de seis anos.todavia, esta pode ser prorrogada até dois anos se o defeito for detectado durante o quinto ou o sexto ano após uma conclusão substancial.nem todos os alegados defeitos de construção são latentes, por isso o advogado de defesa deve estar atento a um estatuto de limitações de defesa. Se a avaliação garantir, é imperativo que a defesa afirmativa adequada seja afirmada na resposta de um profissional de construção a uma queixa ou notificação de arbitragem para preservar um estatuto de defesa limitações.
The Colorado Supreme Court ruled in Goodman v. Heritage Builders, Inc., a disposição da C. R. S. § 13-80-104, que permite a um profissional da construção intentar acções contra terceiros no prazo de 90 dias a contar da decisão final ou da liquidação, aplica-se não só ao estatuto de limitações de dois anos, mas também ao estatuto de repouso de seis anos. Isto é importante para os CONTRATANTES que procuram obter indemnizações e contribuições dos seus subcontratantes.
Se um Aviso de Reclamação é enviada para um profissional de construção dentro do prazo estabelecido para a apresentação de uma acção ao abrigo de qualquer lei aplicável de limitações ou repouso, em seguida, o estatuto de limitações ou repouso é suspenso até 60 dias após a conclusão do edital de processo de Reclamação.outras considerações importantes na avaliação precoce de casos de defeito de Construção os contratos de construção muitas vezes incluem disposições de partido prevalecentes, que permitem que a parte prevalecente em uma ação civil ou arbitragem para recuperar honorários de advogados e custos de litígio (e.g. arbitragem e honorários de peritos). É imperativo que qualquer apólice de seguro aplicável seja consultada antes da atribuição de um advogado para determinar se as taxas dos advogados e os custos de litígio são cobertos ou o profissional de construção segurado será fora do bolso no caso de tal adjudicação. O profissional de construção segurado deve ser imediatamente aconselhado, de preferência em uma carta de reserva de direitos. Dada a natureza do litígio de defeito de construção, uma seguradora deve esperar que quaisquer honorários e custos de advogados, particularmente honorários de peritos, adjudicados a um requerente para ser substancial.
no Colorado, a fim de cobrar as taxas do partido prevalecentes, um partido deve primeiro estabelecer que é, de fato, o partido prevalecente. No entanto, essa determinação nem sempre é fácil. Por exemplo, se um requerente prevalecer sobre menos de metade dos seus numerosos créditos, pode ainda alegar que foi a parte dominante. Nestas circunstâncias, é particularmente importante a forma como o requerente instrui o processo. No Colorado, o tribunal, ou árbitro/painel de arbitragem, têm amplo poder discricionário na determinação de quem é o partido dominante. Num cenário em que um requerente prevaleceria sobre menos de metade dos seus créditos, o requerente poderia argumentar que os créditos não prevalecentes eram créditos acessórios ou derivados. Talvez até argumentar que as reivindicações vencedoras tinha um valor em Dólares mais elevado ou exigiu mais tempo, trabalho legal substantivo, ou descoberta do que as outras reivindicações. Portanto, um profissional de construção ainda pode ser exposto a um substancial prêmio de honorários e custos de advogados, mesmo que prevaleça em mais de metade das reivindicações afirmadas.Takeaway The CDARA is likely to see future amendments to address numerous flaws in the construction defect litigation arena. Quando confrontado com uma reclamação de defeito de construção, é importante que o profissional de construção segurada adira ao Aviso de processo de reclamação, ou, alternativamente, forçar o requerente a aderir a ele. O advogado deve ser imediatamente designado e os especialistas devem ser mantidos para ajudar o profissional de construção segurado a navegar as exigências pré-contencioso da CDARA. Caso o litígio Comece, é de grande importância que a Política seja consultada para determinar se as taxas dos advogados e os custos de litígio são cobertos ou o profissional de construção segurado será fora do bolso. Como uma boa prática, um ajustador de reclamações deve determinar se existe uma cláusula de parte prevalecente no contrato de construção e o profissional de construção segurado deve ser imediatamente informado do potencial para despesas fora do bolso não cobertas pela apólice. O advogado de defesa também deve ter a certeza de consultar os especialistas retidos para determinar se uma defesa afirmativa e uma moção de demissão por violação do estatuto de limitações são adequadas.
= = ligações externas = = QuickFacts Colorado. Retrieved from https://www.census.gov/quickfacts/co.
C. R. S. § 38-33.3-303.5.
C. R. S. § 13-20-802.5(1).
C. R. S. § 13-20-802.5(3).
C. R. S. § 13-20-802.5(4).
C. R. S. § 13-20-802.5(5).
C. R. S. § 13-20-803.5(1).
C. R. S. § 13-20-803.5(2).
